Инвестиции должны пополнять мой карман.

Первым делом я смотрю на денежный поток, вторым – на потенциальный прирост капитала.

Инвестиции должны быть самодостаточными.

Если инвестиционный актив выживает только благодаря финансированию за счет другого актива, это плохо.

Я хочу по возможности контролировать инвестиции.

Управляя своим бизнесом и своей недвижимостью, я всегда имею возможность контролировать доходы, расходы и долги. В случае инвестирования денег в акции публичных компаний, в частные предприятия или сырьевые товары возможность контроля отсутствует, но я, по крайней мере, стараюсь отслеживать ситуацию и всегда находиться в курсе событий. Никогда не прекращайте искать возможности улучшать инвестиции, повышать их ценность или отдачу.

Все инвестиции должны иметь стратегию выхода.

Правило таково: еще до покупки нужно знать, когда будешь продавать. Решение о продаже может приниматься исходя из цены, даты, каких-то событий на рынке или даже каких-то ваших личных обстоятельств. Например, мы с Робертом стараемся держать неопределенно долго купленную недвижимость. Однако мы знаем, при каких условиях и обстоятельствах этому правилу следует изменить. В 2006 году, когда рынок недвижимости достиг своего пика, нам предложили за один из наших многоквартирных домов такую высокую цену, что отказаться было невозможно. Мы продали этот дом и на вырученные деньги купили другой, который был больше и принес гораздо бóльшую отдачу. Многие люди, увлекающиеся спекуляциями (то есть покупкой и быстрой перепродажей) акциями и недвижимостью, рискуют попасть в беду, когда рынок штурмует новые высоты. Они думают, что акции и недвижимость так и будут продолжать расти в цене. Но, когда после покорения очередной вершины рынок идет на спад, эти горе-спекулянты остаются на бобах. Слишком увлекшись ростом рынка, они не позаботились о разработке стратегии своевременного выхода из инвестиций (то есть их продажи) при возникновении неблагоприятных условий.

 

Стратегия выхода – ваш друг

 

Эффективная стратегия выхода позволяет вам в большей мере контролировать ситуацию.

Акции

Вкладывая деньги в акции, вы должны заранее продумать свои действия в следующих двух ситуациях:

когда вы их будете продавать, если их цена будет меняться в неблагоприятном для вас направлении;

когда вы продадите их и зафиксируете прибыль, если их цена будет меняться в благоприятном для вас направлении.

В первом случае говорят о стоп-приказе (или приказе остановить убытки). Вы заранее определяете нижний предел курса акций, при достижении которого принадлежащие вам акции должны быть проданы. Вы даете соответствующее распоряжение своему брокеру и, когда котировки опускаются до выбранного вами уровня, сами нажимаете кнопку «продать».

Во втором случае мы имеем дело с приказом снять прибыль. Идея аналогичная, но на этот раз речь идет об установлении верхнего предела цены при повышении котировок. Как только желаемый уровень достигнут, вы продаете акции и получаете прибыль. Эти два приказа служат своеобразной страховочной сеткой, оберегающей вас от собственных эмоций. Ведь очень часто приходится слышать: «Как жаль, что я их раньше не продал». Очень легко поддаться эмоциям, когда акции начинают стремительно расти или так же стремительно падать. Приказ остановить убытки и приказ снять прибыль являются примерами стратегий выхода, которые можно применять при работе с акциями.

Недвижимость

Один застройщик из Скотсдейла, штат Аризона, купил 330-квартирный жилой комплекс и стал продавать квартиры по отдельности. Мы с Робертом и еще один партнер-инвестор согласились купить 10 переоборудованных им квартир, которые он использовал в качестве образцов для привлечения покупателей, а затем сдать их обратно в аренду. Согласно нашей договоренности, он обязался арендовать у нас эти квартиры на протяжении трех лет или пока не продаст 300 квартир в своем доме – в зависимости от того, какое событие наступит раньше. Это было как раз в то время, когда рынок недвижимости переживал бум, и 300 квартир разошлись не за три года, а за 10 месяцев.

Прежде чем заключить эту сделку, мы с Робертом разработали для себя две стратегии выхода. Как только срок договора об аренде с прежним хозяином истечет, мы будем либо продолжать сдавать квартиры другим желающим, либо – в зависимости от состояния рынка недвижимости на тот момент – продадим их, а на вырученные средства купим многоквартирный дом. Поскольку мы видели принадлежавшие нам квартиры только на фотографиях, а дом этот находился в 30 минутах езды от нас, мы решили поехать туда и на месте определиться, какую именно стратегию выхода выбирать.

Прибыв на место и обойдя несколько квартир, мы вдруг одновременно повернулись друг к другу и решили: «Продаем!»

Почему? Дело в том, что рынок недвижимости выходил из-под контроля. Это были маленькие квартиры, которые сдавались в аренду по цене от 800 до 1000 долларов в месяц. Зато после ремонта, большей частью косметического, продать их можно было за 400 тысяч. Скажете, не бог весть какая сумма? Но в Скотсдейле для таких маленьких квартир это была неслыханная цена. Мы понимали, что такие цены долго не продержатся и что надо ковать железо, пока горячо. Мы тут же позвонили нашему доброму другу и инвестиционному партнеру Кену и сказали: «У нас появились деньги для покупки многоквартирного дома. У вас есть что-нибудь на примете?» Он рассмеялся и сказал: «Вы как всегда вовремя. У меня как раз есть новый объект».

Мы реализовали заранее задуманную стратегию выхода и довольно быстро продали свои 10 квартир. Вырученные средства мы направили на покупку 288-квартирного жилого комплекса, который по сей день продолжает приносить нам неплохой доход. (Кстати, пузырь на рынке недвижимости лопнул 18 месяцев спустя.)

 

У каждого человека есть свое дело

 

В книге «Богатый папа, бедный папа» есть глава под названием «Начните свое дело». Под «делом» там понималась колонка активов.

 

 

Все дело – в состоянии разума

 

Каждый из нас является продуктом своей среды. Люди, которые нас окружают, жизненные обстоятельства, система ценностей – все это оказывает влияние на то, кем мы становимся и как мыслим. Склад ума закоренелого служащего отличается от склада ума предпринимателя. Нельзя сказать, что одно лучше другого, что одно правильное, а другое неправильное. Они просто разные.

Работающий по найму

Небольшую, но стабильную и гарантированную зарплату ценит выше, чем более высокий, но более рискованный доход.

Предпочитает такую работу, где меньше всего проблем.

Очень боится допустить ошибку.

Стремится делать карьеру и получать все более высокую зарплату.

Рабочее время ставит выше результата.

Предприниматель

Работает без страховочной сетки. Знает, что доход не гарантирован и что можно трудиться годами, ничего при этом не зарабатывая.

Решает проблемы. За это ему и платят.

Ищет новые ответы и новые испытания, постоянно учится.

Не боится допускать ошибки. Собственно, на них он и учится.

Движим страстью и целью. Его цель – исполнение жизненного предназначения.

Знает, что важен только результат, сколько бы времени ни заняло его достижение.

 

Как это проявляется в реальном мире инвестирования

 

Приходя в мир инвестирования с менталитетом наемного служащего, вы обрекаете себя на ограничения, о которых сами не подозреваете. Если вы цените надежность и стабильность, у вас будет непреодолимая склонность к тем инвестициям, которые традиционно считаются «надежными», таким как депозитные сертификаты, сберегательные счета, взаимные фонды. Они предназначены для финансово неграмотных людей, которые ничего не знают, всего боятся и не находят времени чему-то научиться. Если вы цените надежность и стабильность, то все будут советовать вам именно эти формы инвестиций.

Еще одна, более деструктивная черта менталитета служащего – страх совершить ошибку. С детства нас приучают: «Не делайте ошибок!», «Раскрашивая, не выходите за линии», «Не бегайте, а то упадете». В школе поощряют тех, кто не ошибается, а за ошибки наказывают. Неудивительно, что, выходя за порог школ и вузов, мы напрочь забываем обо всем, к чему нас тянуло в детстве. Ведь на протяжении многих лет нас программировали на то, что нельзя рисковать, чтобы не ошибиться.

На самом же деле ошибки являются лучшими учителями. Собственно, именно так человеку и назначено самой природой – учиться на ошибках. Бакминстер Фуллер писал: «Любовь родителей и их страх перед возможными ошибками убивают в ребенке гения». В мире инвестирования ошибки являются неотъемлемой частью игры – ими вымощен путь к победе. Ни один инвестор не может похвастаться стопроцентным успехом, но каждая ошибка делает нас умнее.

Менталитет служащего сковывает потенциал инвестора, причем такой менталитет присущ далеко не только тем, кто действительно работает по найму. Работаете ли вы по найму, не работаете вовсе или занимаетесь предпринимательской деятельностью, важно, чтобы к инвестированию вы подходили с позиции предпринимателя. Если вы хотите стать успешным инвестором и хорошо зарабатывать на этом, то не должны поступать так же, как большинство людей. Вы должны мыслить по-другому.

Склад ума, присущий предпринимателям, приобрести нетрудно. Из всего списка качеств, характеризующих менталитет предпринимателя, давайте сосредоточимся на трех: