Управление портфелем недвижимости. Понятие портфеля, сущность, основные принципы управления портфелем

Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Цели формирования портфеля.

Главная цель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели:

1.Устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду.

2.Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.

3.Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду.

4.Доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлтеров.

5.Доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг.

6.Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией.

7.Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости.

8.Получение льгот от налогообложения. Цели у инвесторов зависят от:

—наличия собственных средств;

—желания получить доходы в краткосрочном или долгосрочном периоде;

—желания заниматься бизнесом — управлять портфелем недвижимости и др. [15]

Суть управления портфелем заключается в нахождении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Это означает определение тех сочетаний готовой строительной продукции и рынков, с которыми организация хотела бы работать. При этом все риски (рискованность) данных сочетаний решают значение выбора оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на разнообразных уровнях, например на уровне секторов рынка (офисные и торговые помещения, жилье) или стран (США, Бразилия).

Элементы управления и корректировки портфелем недвижимости.

1.Разработка концепции мероприятий по управлению портфелем недвижимости.

2.Разработка мероприятий организационными структурами фирмы на уровне разделов бизнес-плана с использованием общей концепции управления.

3.Планово-экономическая служба осуществляет планирование деятельности участников проекта; организация учета ежемесячного, ежеквартального; анализ результатов управления ПН; оптимизация ПН путем изменения его состава, структуры, методов инвестирования; разработка организационных мероприятий; изменение менеджмента.

4.Финансовая служба. Выполняет планирование финансирования проектов, учет инвестиций, оценку эффективности их использования, реинвестирование.

5.Маркетинг и сбыт. Служба ведет анализ рынка недвижимости, спроса и предложения, рекламную деятельность, организует реализацию объектов и услуг.

6.Строительный отдел. Организация строительства и управления объектами. Контроль за ходом строительства и выполнения объемов работы. Организация ремонтов и улучшения объектов портфеля недвижимости.

7.Юридическая служба. Оформление договоров, контрактов, доков, иски, судебные разбирательства, арбитраж.

8.Организация финансирования выполняется с учетом состава и структуры портфеля недвижимости, существующих условий финансирования, привлечением инвестиций и использованием собственного капитала. Финансирование используется для строительства и ввода новых объектов, сдачи в аренду или продажи объектов недвижимости, приобретения бизнеса и его эффективного использования. Направления финансирования — 24—28.

9.Приобретение объектов или бизнеса.

10.Организация бизнеса.

11.Организация строительства объектов недвижимости.

12.Сдача жилья в аренду.

13.Сдача в аренду других видов недвижимости.

14.Анализ состояния портфеля недвижимости производится ежемесячно, ежеквартально с расчетом показателей и коэффициентное эффективности.

15.На основании результатов анализа производится корректировка портфеля недвижимости и его оптимизация. Цикл управления увязывается с разработкой портфеля недвижимости (блок 6). [9]

Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление недвижю как инвестиционным активом осуществляется путем формирования портфеля недвижимости, структура которого диверсифицируется (разделяется) по сегментам рынка и оптимизируется по уровню доходности объектов и рискам.

Разделение активов является важнейшим принципом формирования портфеля недвижимости. При этом входящие в портфель объекты должны быть диверсифицированы:

1. По сегментам рынка недвижимости;

2. По местоположению: объекты должны распределятся по различным территориям.

3. По сезонности использования:.

4. По системам жизненного цикла объектов недвижимости: включают объекты на стадии зрелости, строящиеся объекты.

Управляющая компания оказывающая услуги по управлению инвестиционным портфелем недвижимости решает следующие основные задачи:

1. разработка долгосрочной и среднесрочной инвестиционной стратегии.

2. маркетинговые исследования рынка недвижимости и инвестиционного объекта.

3. подбор и экспертиза объектов, выявление их инвестиционного потенциала и оценка рыночной стоимости.

4. технико-экономическое обоснование инвестиций объектов недвижимости.

5. мониторинг и анализ рисков в портфеле недвижимости.

6. финансовый менеджмент: бюджетирование, управление финансовыми потоками.