Методология проведения кадастровой оценки земель.

Методология проведения массовой кадастровой оценки также отличается от методологии проведения индивидуальной рыночной оценки. Профессор Носов С.И. выделяет перечень последовательных действий при проведении ГКОЗ, включающих следующие этапы [26]:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Такие решения принимаются органом власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления. Оценка должна проводиться не реже, чем один раз в пять лет;

2) формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Подготовку и формирование перечня объектов для оценки осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр);

3) отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.

4) определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

5) проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости;

6) утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

7) публикация утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

8) внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

По мнению магистра Палий Н.В. результаты кадастровой оценки земель могут использоваться для следующих целей [16]:

1) создание государственной автоматизированной системы земельного кадастра (информационный ресурс);

2) формирование налогооблагаемой базы земель различных категорий;

3) установление ставок арендной платы за государственные и муниципальные земли;

4) определение стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

5) определение величины компенсационных выплат при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд;

6) уточнение схемы территориально-экономического зонирования;

7) обоснование наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

8) информирование органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

9) создание фондового рынка земельных бумаг и ипотеки;

10) установление административных штрафов, в том числе за неиспользование земельных участков сельскохозяйственного назначения более одного года.

Результаты кадастровой оценки земель затрагивают экономические интересы всех собственников земельных участков в нашей стране. С введением налога на недвижимость этот круг значительно расширится.
В связи с этим огромную важность приобретают справедливое распределение налоговой нагрузки между разными социальными
категориями граждан, а также устранение субъективности при оценке строений [17].

По мнению профессора Носова С.И. и доцента Бондарева Б.Е., для перехода к налогообложению недвижимости необходим будет некий переходный период, в течение которого прежние положения НК РФ останутся действующими. Этот период может длиться от 3 до 5 лет. За это время должна быть подготовлена качественная исходная информация и на ее основе выполнена кадастровая оценка всей налогооблагаемой недвижимости [26].

Налог на недвижимость – это существенная часть бюджетов местных администраций, которая идет в основном на совершенствование местной инфраструктуры. Иначе говоря, плательщики налога могут видеть,
куда расходуются их деньги от налога на недвижимость, и контролировать эти расходы через местные выборные органы власти [23].

Оценочное зонирование

Итогом государственной кадастровой оценки является оценочное зонирование. Процедура оценочного зонирования осуществляется с целью деления территории населенного пункта на схожие по градостроительной ценности и стоимостные зоны [34].

В границах оценочных зон должны соблюдаться условия:

1) земельные участки должны иметь преимущественное одинаковое функциональное использование и территориально-планировочные условия;

2) внешние улучшения земельных участков в оценочной зоне должны быть равноценны;

3) транспортная доступность центра населенного пункта со всех земельных участок внутри оценочной зоны не должна сильно различаться.

Процедура оценочного зонирования территории населенного пункта осуществляется в следующей последовательности:

1) сбор, анализ и актуализация исходной информации;

2) формирование функциональных зон на кадастровой карте;

3) деление функциональных зон на оценочные зоны по факторам:

– временной доступности центра города;

– внешних улучшений;

– территориально-планировочных условий;

– природных и рекреационных особенностей земель;

4) оформление результатов оценочного зонирования в виде схемы.

В качестве информационной базы для оценочного зонирования используются сведения из утвержденной градостроительной документации. Генеральный план в этом случае является основным градостроительным документом, разрабатываемым на территории городов, других поселений, отдельные административные районы и их части [35].

Границы ценовых зон устанавливаются и описываются надлежащим образом для каждого из выделенных типовых объектов недвижимости отдельно.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) ценовых зон и устанавливаются удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади типового объекта недвижимости в границах этих зон. В случае если установление средних цен в конкретной ценовой зоне не может быть проведено в силу значительного диапазона рыночных цен, для данной зоны может быть обозначен наиболее вероятный интервал рыночных цен.

Итоговая информация по оценочному зонированию территории используется для дальнейшей работы по кадастровой оценке, в том числе для определения ценообразующих факторов в процессе построения (уточнения) моделей оценки кадастровой стоимости.

Проблемы кадастровой оценки

В 1999 году Российский земельный рынок взошел на новую ступень своего развития: стала проводиться кадастровая оценка земельной недвижимости, отсюда взялись новые понятия, такие как «кадастровая стоимость» и «рыночная стоимость».

На протяжении более десяти лет в нашей стране проводятся работы по
определению кадастровой стоимости земельных участков различных категорий видов разрешенного использования, однако имеет место неудовлетворенность результатами ее проведения [24].

Результаты ГКОЗ затрагивают экономические интересы всех собственников земельных участков, и не только их. На основе кадастровой стоимости рассчитывают арендные платежи за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

С ведением с 1 января 2015 г. налога на имущество, который должен определяться с кадастровой стоимости, проблем с количественной оценкой кадастровой стоимости стало еще больше.

В настоящее время пользуются различными методами массовой оценки земли. На практике чаще всего применяется метод регрессионного анализа, в котором на этапе формирования перечня ценообразующих факторов используется экспертный метод.

По мнению магистра Балтыжаковой Т. И. массовая оценка имеет ряд проблем. Ценообразующие факторы рассматриваются отдельно друг от друга без учета возможной связи между ними, что может привести к потере информации. Кроме того, выбранные факторы не всегда верно отражают состояние территории, что приводит к снижению точности определения кадастровой стоимости [14].

Существует еще ряд проблем кадастровой оценки, нерешенность которых препятствует качественному выполнению работ и
является причиной обоснованного недовольства собственников, арендаторов
земельных участков и других заинтересованных лиц [14].

Магистр Иваненко Д.Е. выделил следующие проблемы [28]:

1) сжатые сроки выполнения работ;

2) отсутствие взаимодействия со специалистами муниципальных образований, которые могут предоставить или уточнить необходимую
информацию;

3) затягивание сроков предоставления исходных данных соответствующими органами для проведения кадастровой оценки земель;

4) неразвитость методологической базы оценщика;

5) применение достаточно сложного и скрытого математического аппарата, предусмотренного кадастровыми методиками.

В Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, видно, что уже в федеральном стандарте
оценки (ФСО №4) заложена возможная проблема определения кадастровой
стоимости – не для каждого объекта оценки методы массовой оценки дадут
корректный результат, потому что могут быть учтены не все его уникальные
характеристики объекта (местоположения, окружения, физических особенностей земельного участка и т.д.

Тем самым законодательство и федеральные стандарты оценки приравнивают базу кадастровой стоимости к рыночной стоимости, допуская при этом отклонения кадастровой стоимости от рыночной в связи с меньшей точностью ее определения в связи с применением методологии массовой оценки.

Как показывает практика, значительное увеличение кадастровой стоимости земельных участков по сравнению с рыночной, может привести к многократному увеличению земельного налога. Последнее может привести к невозможности нести бремя содержания участков, прекращению инвестиционных проектов и многомиллионным потерям правообладателей [35].

Совокупность этих проблем привела к завышению кадастровой стоимости над рыночной. Кадастровая стоимость может быть равна рыночной, но не должна ее превышать. Следовательно, были повышены налоги на некоторые объекты недвижимости, что в свою очередь стало причиной большого количества исков по оспариванию кадастровой стоимости [32].

Чтобы избежать подобных ситуаций, проводя ГКОЗ необходимо соблюдать следующие принципы [20]:

1) Принцип единства системы – при проведении ГКОЗ на всей территории страны использовать единую методику.

2) Принцип учета особенностей использования территорий субъектов Российской Федерации - использование опыта оценки земель поселений разного целевого назначения всеми службами, которые осуществляют функции управления земельными ресурсами.

3) Принцип достоверности информации и ее обоснованности -необходимость использования исходных данных для ГКОЗ на основе правдивой и достоверной информации и обработки ее с помощью современных методов.

4) Принцип простоты и универсальности - достигается с применением специального технического обеспечения.

5) Принцип охвата всех земель и иерархичности - предполагает оценку земель различного функционального назначения населенных пунктов и расчет стоимости земельного участка на
основе последовательного учета факторов, формирующих ее
величину на уровне субъекта РФ, административного района,
поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

6) Принцип адаптивности - учет традиционных подходов к оценке в методике ГКОЗ.

Вывод: в силу важности проведения ГКОЗ необходимо развивать земельный рынок, а так же технологию и методики кадастровой оценки, для
получения максимально точных результатов. Для этих целей необходима достоверная информация, которая служит исходными данными. В целях совершенствования кадастровой оценки необходимо применить меры по решению данных проблем, а именно:

1) сбор полной и соответствующей реальным характеристикам данных об объектах оценки;

2) мониторинг рынка недвижимости и проведение ценового зонирования территорий;

3) необходимо разработать четкие и понятные нормативные документы по выполнению кадастровой оценки земель;

4) следует разработать новые или существенно переработать уже действующие методики, так, чтобы они отвечали требованиям законодательства РФ, Федеральных стандартов оценки;

5) оценщик, выполняющий работы по кадастровой оценке, должен быть полностью независим и защищен законодательством.