Особенности заключения, изменения и прекращения договора

От того, насколько верно будет составлен договор пожизненного содержания с иждивением, может зависеть не только благополучие лиц, заключивших договор, но зачастую и их состояние здоровья.

Составление договора следует начинать с указания даты и места его заключения и данных сторон. Далее указывается предмет договора, где обосновывается, какое именно недвижимое имущество будет передано плательщику ренты в собственность. Определяется порядок исполнения договора: размер рентных платежей или характер предоставляемых услуг, их периодичность, размер ежемесячных рентных выплат. В договоре также указываются права и обязанности сторон по договору, ответственность за невыполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. В конце устанавливается срок действия договора, а также иные сведения по желанию сторон.

Оформленный договор скрепляется подписями сторон. К договору прилагаются документы, обозначенные в самом договоре (например, документы, которые подтверждают право собственности на передаваемое имущество). Кроме того, в договоре необходимо устанавливать исчерпывающий перечень прав и обязанностей по договору, конкретизировать их максимально точно. Неправильное понимание каких-либо условий может повлечь неверное исполнение обязанностей, что, в свою очередь, повлечет расторжение договора.

Немаловажным аспектом при заключении договора является ответственность и добросовестность нотариуса, который должен помочь гражданам составить грамотный договор с указанием полного и точного перечня условий исполнения договора[11]. Перед удостоверением договор нотариус должен повторно проверить намерения сторон, разъяснить им правовые последствия, а также убедиться в том, что условия договора согласованы сторонами.

Важным является также отсутствие исправлений в договоре. Так, в ходе рассмотрения дела К.И.В. и К.О.П. были представлены в качестве доказательств оригиналы двух экземпляров договора пожизненного содержания, заключенного 20.01.2007 года между К.О.П. и К.И.В. относительно квартиры (данные исключены). Представленные экземпляры содержали исправления, при этом К.И.В. и К.О.П. сослались, что данные исправления были внесены в момент совершения сделки. Данное обстоятельство подтвердил допрошенный в качестве свидетеля нотариус С., удостоверивший договор. Однако из материала регистрационного дела, представленного ГУ ФРС по Московской области, следует, что 20.01.2007 года К.И.В. и К.О.П. обратились за регистрацией заключенного ими договора, представив его экземпляры и копии, не содержащие никаких исправлений. Суд пришел к выводу о наличии в действиях К.И.В. и К.О.П., нотариуса С. явных нарушений законодательства, в связи с чем, счел необходимым обратить внимание следственных органов на данные нарушения законодательства с целью проведения проверки в рамках Уголовнопроцессуального кодекса РФ для установления наличия или отсутствия в их действиях признаков состава преступлений, предусмотренных ст. 303 и ст. 307 Уголовного кодекса РФ[12].

В настоящее время вопросы, связанные с исполнением обязательств по рассматриваемому договору, урегулированы не достаточно четко. Исполнение договора чаще всего определяется моментом его заключения.

Для изменения условий договора пожизненного содержания с иждивением гражданским законодательством определяются следующие условия:  изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ); изменение договора при его существенном нарушении (п. 2 ст. 450 ГК РФ); изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (п. 1 ст. 451 ГК РФ), а также в связи с односторонним отказом от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

В силу нотариального порядка заключения договора пожизненного содержания с иждивением, изменение такого договора также должно осуществляться в нотариальной форме.

Во многих нормах гражданского законодательства прослеживается преимущественное отношение законодателя к получателю ренты. Данная позиция касается и расторжения договора пожизненной ренты[13].

В случае существенного нарушения своих обязательств плательщиком ренты, получатель ренты имеет право на одностороннее расторжение договора. Под существенным нарушением в ч. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ понимается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Применительно к договору пожизненного содержания с иждивением к существенным условиям относят: отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержание, при отсутствии предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия или бездействия плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. В таких случаях получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты возвращения переданного имущества, либо выплаты выкупной цены ренты[14].

Следует отметить, что категория существенности относится к экономическим критериям. Так, при обращении в суд с требованием о расторжении договора получатель ренты должен будет предоставить суду соответствующие доказательства, свидетельствующие о наличии ущерба. Кроме того, договором может быть установлено, что в случае неуплаты ренты в срок, получатель ренты имеет право расторгнуть договор. Однако данное нарушение не будет служить основанием для расторжения договора в том случае, когда данные нарушения были устранены в разумный срок[15].

В случае требования выкупа ренты, необходимо установить ее размер в соответствии со ст. 594 ГК РФ. Если недвижимое имущество передавалось за плату, то выкуп должен быть осуществлен по цене, которая соответствует годовой сумме ренты, подлежащей выплате. Если же имущество было передано бесплатно под выплату ренты, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается также цена переданного имущества.

Следует отметить, что в соответствии с п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если цена определяется, исходя из сравнимых обстоятельств, наличие таких обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной[16].

Согласно ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Отсюда следует, что риск утраты имущества лежит на плательщике ренты как на собственнике.

Обусловив возникновение обязанностей по предоставлению пожизненного содержания с иждивением передачей в собственность плательщика ренты недвижимого имущества, закон связал данную разновидность ренты с достаточно твердыми общими гарантиями стабильности рентных отношений, возникших в связи с отчуждением такого имущества. В частности, на пожизненное содержание с иждивением распространяются правила об обременении рентной недвижимого имущества (ст. 586) и правила о предоставлении получателю ренты права залога на это имущество (п. 1 ст. 587).

Применительно к пожизненному содержанию ст. 604 предусмотрены дополнительные меры защиты интересов получателя ренты. Установлено,

что отчуждение переданного в обеспечение пожизненного в обеспечение

пожизненного содержания недвижимого имущества, его залогами или обременение иным способом допускается только с предварительного согласия получателя ренты.

Данные нормы являются императивными и не могут быть изменены договором. ГК РФ не требует, чтобы предоставление получателю ренты

соответствующего содержания было связано с использованием переданного им плательщику ренты недвижимого имущества. Общий объем содержания с иждивением должен быть определен в договоре в стоимости выражения. При этом общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации (п. 2 ст. 602). Предполагается, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора, превращает его либо в притворный, прикрывающий другую сделку (например, дарение). При этом требование о возврате недвижимого имущества может быть предъявлено независимо от того, на каких условиях за плату иди бесплатно передавалось это имущество плательщику[17].

После заключения договора получатель ренты может оставаться проживать в своей недвижимости, которую он передал по договору ренты, в случае необходимости и по согласию получателя ренты ему может быть предоставлено другое жилье, даже меньшей площади, при наличии всех необходимых удобств, чтобы затем занять жилье большей площади.

Прекращение обязательств следует из названия договора, т.е. со смертью получателя ренты договор прекращается. Изменения к данному виду договора правила о пожизненной ренте тоже подтверждают, что рента выплачивается в период жизни получателя. Следует также иметь в виду, что в договоре могут быть прописаны условия, которые плательщик ренты должен выполнить после смерти получателя ренты, например, оплатить ритуальные услуги.

Анализ договора пожизненного содержания с иждивением позволяет прийти к выводу о недостаточной теоретической базе по вопросам изменения и прекращения данного договора. Наличие нечетких формулировок в нормативных актах приводит к затруднениям на практике. Это подтверждает необходимость дальнейшего исследования проблемы пожизненного содержания с иждивением и внесения изменений в действующее законодательство.

Проанализировав вышесказанное в данном параграфе можем сделать следующие выводы:

1. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением важно конкретизировать все его условия: обязанности сторон, форму, порядок и сроки предоставления содержания, объект, передаваемый в собственность и т.д. Немаловажную роль, играют действия и помощь нотариуса при заключении договора. 

2. Гражданским законодательством предусматривается несколько способов изменения условий договора пожизненного содержания с иждивением: по соглашению сторон; изменение договора при его существенном нарушении; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, а также в связи с односторонним отказом от исполнения договора.

3. Прекращение обязательств следует из названия договора, т.е. со смертью получателя ренты договор прекращается. Однако в договоре могут быть предусмотрены условия, в силу которых плательщик ренты должен выполнить после смерти получателя ренты, например, оплатить ритуальные услуги.

Глава 2 Актуальные вопросы правового регулирования договора пожизненного содержания с иждивением