Применяемые в заключении методики

В связи с тем, что в процессе исследования необходимо было определить стоимость ремонта, экспертом (специалистом) принимались во внимание статьи 3, 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», статьи 3, 4, 5, 6, 8 (первая часть), 13, 14,15 ФСО №1, статьи 4, 5, 6 ФСО №2, статьи 7, 10, 12, 11, 23, Вышеуказанные нормативные документы, в том числе ФСО №1, ФСО №2, применялись только в части, относящейся к порядку проведения исследования и выбору конкретных методов и методик оценки, которые с точки зрения эксперта (специалиста) отвечают критериям достоверности и объективности.

ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данном разделе приведены те определения, которые связаны с процедурой проведения исследования.

Ущерб – здесь понимается норма ст. 15, ч. 2 ГК РФ под реальным ущербом "понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имуществ.

Восстановительный ремонт - комплекс работ, которые необходимо выполнить для восстановления технических характеристик и потребительских свойств, которые имело непосредственно до повреждения.  

Комплексный ремонт: Проведение комплекса операций по реконструкции или восстановлению эксплуатационных характеристик жилья или других построек по индивидуальным заказам.

Частичный ремонт: Восстановление или замена изношенных, или поврежденных строительных элементов жилья или других построек по индивидуальным заказам.

Строительные элементы: Строительные материалы, изделия, конструкции, оборудование.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки (предполагается: принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было);

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Исследовательская ЧАСТЬ

Исследование проводилось в следующем объеме:

· исследование и анализ представленной документации;

· визуального осмотра объекта исследования;

· фиксация результатов осмотра;

· сопоставления результатов исследования и проведение расчетов;

· формирование выводов.

Кроме того, при определении стоимости работ и материалов специалистом по оценке использовался сравнительный подход и использовались методы, указанные в нормативной документации, перечисленной в «Нормативные документы, использованные при подготовке заключения специалиста» настоящего заключения.

 

Исследование по вопросу №1

Вопрос №1:

«Имеются ли дефекты отделки помещений в местах общего пользования общедомового имущества, связанные с качеством выполнения строительных работ на объекте, расположенном по адресу: _____________?»

 

Исследование

Для ответа на вопрос специалистом проведен анализ представленной для исследования документации, визуальный и инструментальный осмотры объекта исследования.

В целях определения фактического состояния имущества проведен визуальный осмотр объекта исследования и проведена фотофиксация (см. фототаблица).

   Ответ на вопрос 1:

 

Дефекты отделки помещений в местах общего пользования общедомового имущества, связанные с качеством выполнения строительных работ на объекте, расположенном по адресу: _____________, представлены в фототаблице.

 

Вопрос №2:

«Соответствует ли качество выполненных работ по отделке помещений в местах общего пользования на объекте, расположенном по адресу: _____________ строительным нормам и правилам?»

 

Исследование

Для ответа на вопрос специалистом проведен анализ представленной для исследования документации, визуальный и инструментальный осмотры объекта исследования.

1. Оштукатуренные поверхности стен не соответствуют требованиям табл. 7.4 СП 71.13330.2017 “Изоляционные и отделочные покрытия”:

- даже для простой штукатурки допустимые отклонения от вертикали и от горизонтали при контроле двухметровым правилом составляют не более 3мм на метр.

- для улучшенной штукатурки допустимые отклонения от вертикали не более 2мм на метр; от горизонтали – не более 3 мм на метр.

- для высококачественной штукатурки допустимые отклонения от вертикали не более 0,5 мм на метр; от горизонтали – не более 1мм на метр.

-

Оштукатуренные же поверхности объекта исследования имеют отклонения в среднем от 10 мм до 40 мм, что не соответствует требованиям табл. 7.4 СП 71.13330.2017 “Изоляционные и отделочные покрытия”. 

2. Во всех подъездах и на всех этажах отсутствуют ревизионные люки (не смонтированы в количестве 126 шт.)

3. В соответствии с п. Ж.9 СП 335.1325800.2017 “Крупнопанельные конструктивные системы”:

“При приемке работ по устройству стыков необходимо контролировать:
- соответствие конструкции стыка проекту (наличие деталей, полнота заполнения шва, отклонение размеров шва и положения арматурных элементов);
- качество бетона по прочности, а в необходимых случаях по морозостойкости, водонепроницаемости.”

Во всех подъездах и на всех этажах присутствуют незаполненные бетоном стыки с оголенными закладными деталями.

4. Во всех подъездах пластиковые поручни ограждений лестничных маршей отходят от самих ограждений, что вызвано недостаточным прогревом их строительным феном во время монтажа, выполненного некачественно. 

5. Подъезды 3 и 4:

Некачественно были окрашены пожарные лестницы (полное отсутствие предварительного грунтования грунтом ГФ-021); некачественная покраска эмалью ПФ-115 (очевидно, не на два раза и с нарушением технологической последовательности). В результате – почти полное отсутствие эмали на металлических конструкциях пожарных лестниц.

В местах крепления пожарных лестниц - ржавые металлоконструкции и “отбитый” бетон, отсутствует штукатурка и окраска мест креплений.

6. Отсутствие на 20% напольной плитки в приквартирных и прилифтовых коридорах.

7. Присутствуют провалы и трещины в стене между плитами лифтовой шахты и домовой плитой в лифтовых холлах (2 подъезд 7 этаж; 4 подъезд 18 и 19 этажи; 3 подъезд 8 и 11 этажи).

8. Провалы и трещины в полу при выходе из лифта во всех подъездах и на всех этажах.

9. Частично отсутствует теплоизоляция внутренних трубопроводов.

10. Межпанельные швы на переходных балконах имеют щели (местами неаккуратно замазаны герметиками, местами – вообще нет).

11. Уклон пола переходных балконов не обеспечивает отвод воды ввиду отсутствия стяжки полов переходных балконов. Выступают (“торчат”) строповочные петли.

12. Гнутые и поврежденные, а местами вообще отсутствующие, оцинкованные листы, закрывающие отверстия для ввода электрических кабелей над электрощитками во всех подъездах на всех этажах.

13. Штукатурка лестничных клеток вообще отходит от основания ввиду некачественно выполненных штукатурных работ, что связано с отсутствием обеспечения требуемой для нанесения штукатурного слоя адгезии во время производства штукатурных работ.

14. “Отслоение” верхнего защитного слоя бетона лестничных маршей (25 шт.).

15. Некачественно произведенные штукатурные и малярные работы в местах распаячных (соединительных) коробок у входов на переходные балконы.

16. Разбитые окна на переходных балконах (35 шт.)

17. Некачественно установленные деревянные двери на всех переходных балконах всех этажей и всех подъездов. Отсутствие наличников, перекосы дверей.

18. Отсутствие запорных механизмов торцевых заглушек ливневой канализации в чердачных помещениях.

19. Отсутствует вообще стяжка пола в чердачном помещении над 5м и 6м подъездами.

20. Молниезащита на кровле частично не подключена к контуру заземления.

21. Монтаж дверей выхода на кровлю выполнен с нарушениями, ввиду чего вода с кровли протекает через эти двери.

22. Отсутствие защитных сеток на клапанах подпора воздуха и дымоудаления.

23. Некачественно были окрашены ограждения кровли (полное отсутствие предварительного грунтования грунтом ГФ-021); некачественная покраска эмалью ПФ-115 (очевидно, не на два раза и с нарушением технологической последовательности). В результате – почти полное отсутствие эмали на металлических конструкциях ограждения кровли.

24. Отсутствие гидроизоляции в приямках и на подпорных стенах спусков лестниц на нижний тех.этаж (подвал), вода стоит в приямках.

25. Некачественно выполненные гидроизоляционные работы стен подвала, подвалы затоплены водой. Отсутствие уклонов по полу в подвальных помещениях и технологических разрывов между картами для отвода воды.

26. Затопление подвалов связано также и с провалами асфальтового покрытия отмостки дома.

   Ответ на вопрос 2:

Качество выполненных работ по отделке помещений в местах общего пользования на объекте, расположенном по адресу: _____________, не соответствует строительным нормам и правилам.

 

Вопрос №3:

«Какой состав и объем мероприятий по устранению установленных дефектов строительных работ по отделке помещений в местах общего пользования на объекте, расположенном по адресу: _____________?»

 

   Ответ на вопрос 3:

 

Состав и объем мероприятий по устранению установленных дефектов строительных работ по отделке помещений в местах общего пользования на объекте, расположенном по адресу: _____________, представлен в Таблице 2:

 

(Некачественно выполненные штукатурные работы стен, поверхности которых не соответствуют требованиям табл. 7.4. СП 71.13330.2017 “Изоляционные и отделочные покрытия” не учитываются для составления таблицы 2). Учитываются только лишь те участки оштукатуренных стен, где штукатурный слой полностью отходит от основания.

 

Таблица 2

 

Вопрос №4:

«Какова стоимость проведения мероприятий, определенных согласно исследованию по вопросу №3?»

 

Исследование