Застройщик ООО СЗ «МИЦ-Инвестстрой»

ЖК «Новоград «Павлино».

Застройщик ООО СЗ «МИЦ-Инвестстрой»

По данным ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства):    

https://наш.дом.рф/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%8B%D0%B9-%D1%80%D0%B5%D0%B5%D1%81%D1%82%D1%80-%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2/%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA/241

* 13 из 23 домов, построенных группой застройщика, введены в эксплуатацию с задержками - 57% случаев нарушения сроков;

* застройщик ООО СЗ «МИЦ – Инвестстрой»» перенес сроки окончания строительства корпусов ЖК «Новоград «Павлино» на 7 кварталов;

* застройщик по итогам 9 месяцев 2020 года показал убыток в размере 167 млн.руб.

 

Могут ли данные факты свидетельствовать о неблагополучии застройщика?

Разберемся, каково состояние застройщика, и то, как оно может отразиться на его возможностях вести строительство объектов ЖК «Новоград «Павлино». 

 

Общие данные:

 

Корпус 16

Проектная декларация  №50-001394 от 23.12.2020

Ввод в эксплуатацию 1 кв. 2021 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 582. Количество нежилых помещений 244.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 16, закончено строительство коробки здания, произведено остекление, ведутся работы по монтажу вентилируемого фасада и внутренних инженерных систем, а также работы по благоустройству придомовой территории. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 80-90% от сметной стоимости строительства (См. «Разъяснение Союза инженеров - сметчиков России «О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...»).

https://smetchik.com/upload/iblock/7a3/7a34b65a018ee6e38abc17f7c8f52bd2.pdf

Сдача корпуса в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года выглядит реальной.

Корпус 17

Проектная декларация  №50-001395 от 23.12.2020

Ввод в эксплуатацию 1 кв. 2021 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 252. Количество нежилых помещений 76.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 17, закончено строительство коробки здания, произведено остекление, ведутся работы по монтажу вентилируемого фасада и внутренних инженерных систем, отделочные работы, а также работы по благоустройству придомовой территории.

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 80-90% от сметной стоимости строительства.

Сдача корпуса в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года выглядит реальной.

  

Корпус 18

Проектная декларация  №50-002628 от 10.12.2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 4 квартала.

Количество квартир 892. Количество нежилых помещений 217.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 18, ведутся работы по устройству монолитных конструкций на уровне 11 этажа, кладка наружных стен, монтаж лестничных маршей.

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 30-35% от сметной стоимости строительства.

Так как первые фотографии работ датированы декабрем 2019 года, то есть к моменту составления этой справки в январе 2021 года строительство ведется 1 год и 1 месяц, очевидно, что такие темпы недостаточны для того чтобы выполнить оставшиеся 65 – 70% работ к 2 кварталу 2022 года.

Корпус 19

Проектная декларация  №50-001396 от 10.12.2020

Ввод в эксплуатацию 1 кв. 2021 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 338. Количество нежилых помещений 253.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 19, закончено строительство коробки здания, произведено остекление, ведутся работы по монтажу вентилируемого фасада и внутренних инженерных систем, а также работы по благоустройству придомовой территории. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 80-90% от сметной стоимости строительства.

Сдача корпуса в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года выглядит реальной.

  

Корпус 20

Проектная декларация  №50-002629 от 10.12.2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 4 квартала.

Количество квартир 719. Количество нежилых помещений 180.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 20, ведутся работы по устройству монолитных конструкций на уровне 8-10 этажей, монтаж вентиляционных блоков, кладка наружных стен. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 20-25% от сметной стоимости строительства

Так как первые фотографии работ датированы декабрем 2019 года, то есть к моменту составления этой справки в январе 2021 года строительство ведется 1 год и 1 месяц, очевидно, что такие темпы недостаточны для того чтобы выполнить оставшиеся 75-80% работ к 2 кварталу 2022 года.

 

Корпус 21

Проектная декларация  №50-002861 от 10.12.2020

Ввод в эксплуатацию 3 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 4 квартала.

Количество квартир 412. Количество нежилых помещений 142.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 21, ведутся работы по устройству монолитных конструкций на уровне 8 этажа, монтаж лестничных маршей. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 20% от сметной стоимости строительства.

Так как первые фотографии работ датированы маем 2020 года, то есть к моменту составления этой справки в январе 2021 года строительство ведется 8 месяцев, очевидно, что такие темпы недостаточны для того чтобы выполнить оставшиеся 80% работ к 3 кварталу 2022 года.

 

Корпус 23

Проектная декларация  №50-002626 от 10.12.2020

Ввод в эксплуатацию 1 кв. 2021 г. Перенос планового срока окончания строительства отсутствует.

Количество квартир 695. Количество нежилых помещений 40.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 23, строительно-монтажные работы закончены, ведутся работы по благоустройству придомовой территории. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 95% от сметной стоимости строительства.

Сдача корпуса в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года выглядит реальной.

 

Корпус 24А

Проектная декларация  №50-002627 от 10.12.2020

Ввод в эксплуатацию 1 кв. 2021 г. Перенос планового срока окончания строительства отсутствует.

Количество квартир 743. Количество нежилых помещений 74

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 24А, закончено строительство коробки здания, произведено остекление, ведутся работы по монтажу внутренних инженерных систем, а также работы по благоустройству придомовой территории. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 80-90% от сметной стоимости строительства.

Сдача корпуса в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года выглядит реальной.

 

Вывод:

Корпуса высокой степени готовности (со сроком сдачи в 1-м квартале 2021 года) будут сданы в эксплуатацию в этот срок. Однако необходимо отметить, что значительная задержка, по отношению к первоначально  сроку, по этим домам уже произошла ранее.

Строительство домов со сроком окончания в 2022 году ведется недостаточными темпами. Возможна новая задержка по срокам его окончания.

 

Финансовые результаты застройщика.

Раз​мер убытков по дан​ным про​межу​точ​ной отчетности (по состоянию на 30 сентября 2020 года): -  167 405 тыс.руб. 

Раз​мер кре​дитор​ской за​дол​женности: 333 655 тыс. руб 

Раз​мер дебиторской за​дол​женности:  381 514 тыс. руб.

Раз​мер ус​тавно​го ка​пита​ла: 1 600 010 тыс. руб.

 

Исходя из данных бухгалтерской отчетности, которую представил застройщик, убытки ООО СЗ «МИЦ-Инвестрой» вызваны превышением затрат, не связанных со строительством (штрафы, пени, неустойки, расходы на услуги банков, расходы на оплату работ по проектированию других домов и пр.), над собственной выручкой застройщика (выручкой не являются поступления в рамках договоров долевого участия, кредитных договоров с целевым финансированием, возврата выплаченных ранее авансов и пр.).

 

 

Итак.

Какова ситуация с ЖК «Новоград «Павлино»? Есть ли повод для беспокойства у дольщиков?                                            

 

Для анализа общего состояния застройщика используем следующие показатели.

Согласно Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2019 № 278/пр "Об утверждении порядка расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств" для анализа финансовой устойчивости застройщика используются следующие нормативы:

Норматив обеспеченности обязательств (Н1), который рассчитывается как стоимость активов застройщика/сумма обязательств перед участниками долевого строительства (исходя из цены договора), и должен составлять - не менее 1 (то есть 1 и более); 

Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 30 октября 2020 года значение норматива Н1 составляло 6,29, то есть более 1.

Значение данного норматива говорит о том, что если все дольщики застройщика ООО СЗ «МИЦ-Инвестстрой» пожелают вернуть свои деньги, то застройщик за счет имеющихся активов сможет этого сделать.  

Норматив целевого использования средств (Н2),который представляет собой отношение величины активов застройщика, не связанных со строительством, к общей сумме его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Норматив должен быть не более 1 (то есть 1 и менее).

Данный норматив рассчитывается как сумма не связанных со строительством активов в числителе (внеоборотные активы + дебиторская задолженность + краткосрочные финансовые вложения за вычетом суммы активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа) /(деленная) на общую сумму обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам ДД + сумма чистых активов застройщика, в знаменателе.

Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 30 октября 2020 года значение норматива Н2 составляет 0,06, то есть меньше 1.

Это свидетельствует о целевом использовании полученных застройщиком денежных средств.

 

Таким образом, значение этих показателей свидетельствует о том, что застройщик является финансово устойчивой компанией.

 

Оба коэффициента важны для банков. Они позволяют оценивать финансовую устойчивость застройщика при принятии решения о выдачи ему кредита. Не соблюдение нормативов финансовой устойчивости означает невозможность для застройщика получить банковское финансирование по механизму эскроу, который обеспечивает гарантии дольщикам в возврате их денежных средств, если строящийся объект будет признан проблемным.

 

За счет чего застройщик финансирует строительство, достаточно ли у него для этого денежных средств?

 

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир корпуса 16 по состоянию на 11.01.2021 – 100%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 23.12.2020: квартир – 81, нежилых помещений - 60

Ко​личес​тво до​гово​ров, зак​лю​чен​ных при ус​ло​вии уп​ла​ты обязательных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд: квартир -501, нежилых помещений – 53.

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 364 542 тыс.руб. по квартирам, и 42 326 тыс.руб. по нежилым помещениям (Прим: денежные средства, полученные по этим договорам, будут депонированы (размещены) на счетах эскроу, и будут недоступны застройщику до ввода построенного объекта в эксплуатацию).   

Суммарная цена договоров, заключенных при условии  уп​ла​ты обязатель​ных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд: 1 489 843 тыс.руб. по квартирам, и 121 000 тыс.руб. по нежилым помещениям (Прим: денежные средства, полученные по этим договорам, застройщик сможет использовать для текущего финансирования строительства).

Итого: 2 017 711 тыс.руб. (Прим: из них сумма, которой может распоряжаться застройщик для текущего финансирования строительства1, составляет 610 843 тыс.руб.).

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 978 743 тыс. руб.

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 17 по состоянию на 11.01.2021 – 100%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 23.12.2020: квартир – 117, нежилых помещений - 22

Ко​личес​тво до​гово​ров, зак​лю​чен​ных при ус​ло​вии уп​ла​ты обязательных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд: квартир -134, нежилых помещений – 13.

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 400 740 тыс.руб. по квартирам, и 4 365 тыс.руб. по нежилым помещениям        

Суммарная цена договоров, заключенных при условии уп​ла​ты обязатель​ных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд: 391 535 тыс.руб. по квартирам, и 57 909 тыс.руб. по нежилым помещениям   Итого: 854 549  тыс.руб. (Прим: из них сумма, которой может распоряжаться застройщик для текущего финансирования строительства, составляет 449 444 тыс.руб.).

Кроме того, застройщиком был заключен договор с ПАО «Сбербанк России» и привлечены кредитные денежные средства в размере 435 280 тыс.руб.

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 970 263 тыс. руб.

 

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 18 по состоянию на 11.01.2021 – 32%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 10.12.2020: квартир – 273, нежилых помещений – 38.

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 776 494  тыс.руб. по квартирам, и 25 510 тыс.руб. по нежилым помещениям  

Итого: 802 004 тыс.руб.

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 2 300 542 тыс. руб. 

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 19 по состоянию на 11.01.2021 – 100%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 10.12.2020: квартир – 108, нежилых помещений – 42.

Ко​личес​тво до​гово​ров, зак​лю​чен​ных при ус​ло​вии уп​ла​ты обязательных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд: квартир -230, нежилых помещений – 23.

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 480 187 тыс.руб. по квартирам, и 55 848 тыс.руб. по нежилым помещениям.   

Суммарная цена договоров, заключенных при условии уп​ла​ты обязатель​ных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд: 665 913 тыс.руб. по квартирам, и 103 571 тыс.руб. по нежилым помещениям   Итого: 1 305 519 тыс.руб. (Прим: из них сумма, которой может распоряжаться застройщик для текущего финансирования строительства, составляет 769 484 тыс.руб.).

Кроме того, застройщиком был заключен договор с ПАО «Сбербанк России» и привлечены кредитные денежные средства в размере 914 506 тыс.руб.

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 489 058 тыс. руб.

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 20 по состоянию на 11.01.2021 – 27%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 10.12.2020: квартир – 205, нежилых помещений – 25.

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 728 991 тыс.руб. по квартирам, и 11 727 тыс.руб. по нежилым помещениям.   

Итого: 740 721 тыс.руб.

Кроме того, застройщиком был заключен договор с ПАО «Сбербанк России» и привлечены кредитные денежные средства в размере 130 962 тыс.руб.

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 2 228 029 тыс. руб.

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 21 по состоянию на 11.01.2021 – 0%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 10.12.2020: квартир – 1.

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 1 730 тыс.руб. по квартирам.      

Итого: 1 730 тыс.руб.  

Кроме того, застройщиком был заключен договор с ПАО «Сбербанк России» и привлечены кредитные денежные средства в размере 69 764 тыс.руб.

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 351 129 тыс. руб.

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 23 по состоянию на 11.01.2021 – 29%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 10.12.2020: квартир – 221, нежилых помещений – 27.

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 851 483 тыс.руб. по квартирам, и 21 077 тыс.руб. по нежилым помещениям.   

Итого: 872 560 тыс.руб.  

Кроме того, застройщиком был заключен договор с ПАО «Сбербанк России» и привлечены кредитные денежные средства в размере 618 334 тыс.руб.

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 948 109 тыс. руб.

 

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 24А по состоянию на 11.01.2021 – 22%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 10.12.2020: квартир – 175, нежилых помещений – 40.

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 657 399 тыс.руб. по квартирам, и 36 038 тыс.руб. по нежилым помещениям      

Итого: 693 437 тыс.руб.  

Кроме того, застройщиком был заключен договор с ПАО «Сбербанк России» и привлечены кредитные денежные средства в размере 734 490 тыс.руб.

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 915 600 тыс. руб.

 

 ​

Кроме текущих кредитов, застройщиком, посредством подписанного договора с ПАО «Сбербанк России», привлечены кредитные денежные средства в рамках проектного финансирования строительства домов ЖК «Новоград «Павлино».

Ли​мит кре​дито​вания, в со​от​ветс​твии с ус​ло​ви​ями до​гово​ра: 14 849 097  тыс. руб.

Не​ис​поль​зо​ван​ный ос​та​ток по кре​дит​ной ли​нии по состоянию на 22.12.2020 года: 9 193 368 тыс. руб.

Соответственно, к концу 2020 года застройщиком было  выбрано: 5 655 729 тыс.руб

 

К чему это может привести?

Это может привести к замедлению темпов строительства и, как следствие, к переносам в сроках его окончания, с последующей задержкой передачи объекта дольщикам. У застройщика ООО С3 «МИЦ – Инвестстрой» это проявляется в полной мере.

Это  также может привести к ухудшению качества выполненных работ.

Застройщик, для увеличения прибыли, может пойти на удешевление стоимости используемых строительных и отделочных материалов, покупку и установку менее дорогого технологического оборудования, упрощение и удешевление конструктивных или архитектурных  решений проекта, выполнение минимально необходимых для сдачи объекта работ по благоустройству придомовой территории. Застройщик может выбрать в качестве субподрядчиков организации  с минимальными расценками  на  работы и услуги, которые не смогут обеспечить надлежащее качество и пр.

В этом случае, жильцы получат дом с задержкой по срокам сдачи, и с многочисленными недоделками, которые им придется устранять за свой счет.

Кроме того, существует  вариант, которым может воспользоваться застройщик для того чтобы уменьшить проблемы, связанные с низкой прибыльностью его проектов – это увеличение продажной цены в строящихся домах в процессе строительства.

                                                 

Учитывая состояние застройщика, это наиболее вероятные варианты. Не один из них не является благоприятным для дольщиков ЖК «Новоград «Павлино».

 

Вывод:

ЖК «Новоград «Павлино».

Застройщик ООО СЗ «МИЦ-Инвестстрой»

По данным ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства):    

https://наш.дом.рф/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%8B%D0%B9-%D1%80%D0%B5%D0%B5%D1%81%D1%82%D1%80-%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2/%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA/241

* 13 из 23 домов, построенных группой застройщика, введены в эксплуатацию с задержками - 57% случаев нарушения сроков;

* застройщик ООО СЗ «МИЦ – Инвестстрой»» перенес сроки окончания строительства корпусов ЖК «Новоград «Павлино» на 7 кварталов;

* застройщик по итогам 9 месяцев 2020 года показал убыток в размере 167 млн.руб.

 

Могут ли данные факты свидетельствовать о неблагополучии застройщика?

Разберемся, каково состояние застройщика, и то, как оно может отразиться на его возможностях вести строительство объектов ЖК «Новоград «Павлино». 

 

Общие данные:

 

Корпус 16

Проектная декларация  №50-001394 от 23.12.2020

Ввод в эксплуатацию 1 кв. 2021 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 582. Количество нежилых помещений 244.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 16, закончено строительство коробки здания, произведено остекление, ведутся работы по монтажу вентилируемого фасада и внутренних инженерных систем, а также работы по благоустройству придомовой территории. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 80-90% от сметной стоимости строительства (См. «Разъяснение Союза инженеров - сметчиков России «О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...»).

https://smetchik.com/upload/iblock/7a3/7a34b65a018ee6e38abc17f7c8f52bd2.pdf

Сдача корпуса в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года выглядит реальной.

Корпус 17

Проектная декларация  №50-001395 от 23.12.2020

Ввод в эксплуатацию 1 кв. 2021 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 252. Количество нежилых помещений 76.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 17, закончено строительство коробки здания, произведено остекление, ведутся работы по монтажу вентилируемого фасада и внутренних инженерных систем, отделочные работы, а также работы по благоустройству придомовой территории.

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 80-90% от сметной стоимости строительства.

Сдача корпуса в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года выглядит реальной.

  

Корпус 18

Проектная декларация  №50-002628 от 10.12.2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 4 квартала.

Количество квартир 892. Количество нежилых помещений 217.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 18, ведутся работы по устройству монолитных конструкций на уровне 11 этажа, кладка наружных стен, монтаж лестничных маршей.

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 30-35% от сметной стоимости строительства.

Так как первые фотографии работ датированы декабрем 2019 года, то есть к моменту составления этой справки в январе 2021 года строительство ведется 1 год и 1 месяц, очевидно, что такие темпы недостаточны для того чтобы выполнить оставшиеся 65 – 70% работ к 2 кварталу 2022 года.

Корпус 19

Проектная декларация  №50-001396 от 10.12.2020

Ввод в эксплуатацию 1 кв. 2021 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 7 кварталов.

Количество квартир 338. Количество нежилых помещений 253.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 19, закончено строительство коробки здания, произведено остекление, ведутся работы по монтажу вентилируемого фасада и внутренних инженерных систем, а также работы по благоустройству придомовой территории. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 80-90% от сметной стоимости строительства.

Сдача корпуса в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года выглядит реальной.

  

Корпус 20

Проектная декларация  №50-002629 от 10.12.2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 4 квартала.

Количество квартир 719. Количество нежилых помещений 180.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 20, ведутся работы по устройству монолитных конструкций на уровне 8-10 этажей, монтаж вентиляционных блоков, кладка наружных стен. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 20-25% от сметной стоимости строительства

Так как первые фотографии работ датированы декабрем 2019 года, то есть к моменту составления этой справки в январе 2021 года строительство ведется 1 год и 1 месяц, очевидно, что такие темпы недостаточны для того чтобы выполнить оставшиеся 75-80% работ к 2 кварталу 2022 года.

 

Корпус 21

Проектная декларация  №50-002861 от 10.12.2020

Ввод в эксплуатацию 3 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 4 квартала.

Количество квартир 412. Количество нежилых помещений 142.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 21, ведутся работы по устройству монолитных конструкций на уровне 8 этажа, монтаж лестничных маршей. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 20% от сметной стоимости строительства.

Так как первые фотографии работ датированы маем 2020 года, то есть к моменту составления этой справки в январе 2021 года строительство ведется 8 месяцев, очевидно, что такие темпы недостаточны для того чтобы выполнить оставшиеся 80% работ к 3 кварталу 2022 года.

 

Корпус 23

Проектная декларация  №50-002626 от 10.12.2020

Ввод в эксплуатацию 1 кв. 2021 г. Перенос планового срока окончания строительства отсутствует.

Количество квартир 695. Количество нежилых помещений 40.

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 23, строительно-монтажные работы закончены, ведутся работы по благоустройству придомовой территории. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 95% от сметной стоимости строительства.

Сдача корпуса в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года выглядит реальной.

 

Корпус 24А

Проектная декларация  №50-002627 от 10.12.2020

Ввод в эксплуатацию 1 кв. 2021 г. Перенос планового срока окончания строительства отсутствует.

Количество квартир 743. Количество нежилых помещений 74

Имеется фотоотчет о ходе строительства:

* по корпусу 24А, закончено строительство коробки здания, произведено остекление, ведутся работы по монтажу внутренних инженерных систем, а также работы по благоустройству придомовой территории. 

Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 80-90% от сметной стоимости строительства.

Сдача корпуса в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года выглядит реальной.

 

Вывод:

Корпуса высокой степени готовности (со сроком сдачи в 1-м квартале 2021 года) будут сданы в эксплуатацию в этот срок. Однако необходимо отметить, что значительная задержка, по отношению к первоначально  сроку, по этим домам уже произошла ранее.

Строительство домов со сроком окончания в 2022 году ведется недостаточными темпами. Возможна новая задержка по срокам его окончания.

 

Финансовые результаты застройщика.

Раз​мер убытков по дан​ным про​межу​точ​ной отчетности (по состоянию на 30 сентября 2020 года): -  167 405 тыс.руб. 

Раз​мер кре​дитор​ской за​дол​женности: 333 655 тыс. руб 

Раз​мер дебиторской за​дол​женности:  381 514 тыс. руб.

Раз​мер ус​тавно​го ка​пита​ла: 1 600 010 тыс. руб.

 

Исходя из данных бухгалтерской отчетности, которую представил застройщик, убытки ООО СЗ «МИЦ-Инвестрой» вызваны превышением затрат, не связанных со строительством (штрафы, пени, неустойки, расходы на услуги банков, расходы на оплату работ по проектированию других домов и пр.), над собственной выручкой застройщика (выручкой не являются поступления в рамках договоров долевого участия, кредитных договоров с целевым финансированием, возврата выплаченных ранее авансов и пр.).

 

 

Итак.

Какова ситуация с ЖК «Новоград «Павлино»? Есть ли повод для беспокойства у дольщиков?                                            

 

Для анализа общего состояния застройщика используем следующие показатели.

Согласно Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2019 № 278/пр "Об утверждении порядка расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств" для анализа финансовой устойчивости застройщика используются следующие нормативы:

Норматив обеспеченности обязательств (Н1), который рассчитывается как стоимость активов застройщика/сумма обязательств перед участниками долевого строительства (исходя из цены договора), и должен составлять - не менее 1 (то есть 1 и более); 

Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 30 октября 2020 года значение норматива Н1 составляло 6,29, то есть более 1.

Значение данного норматива говорит о том, что если все дольщики застройщика ООО СЗ «МИЦ-Инвестстрой» пожелают вернуть свои деньги, то застройщик за счет имеющихся активов сможет этого сделать.  

Норматив целевого использования средств (Н2),который представляет собой отношение величины активов застройщика, не связанных со строительством, к общей сумме его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Норматив должен быть не более 1 (то есть 1 и менее).

Данный норматив рассчитывается как сумма не связанных со строительством активов в числителе (внеоборотные активы + дебиторская задолженность + краткосрочные финансовые вложения за вычетом суммы активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа) /(деленная) на общую сумму обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам ДД + сумма чистых активов застройщика, в знаменателе.

Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 30 октября 2020 года значение норматива Н2 составляет 0,06, то есть меньше 1.

Это свидетельствует о целевом использовании полученных застройщиком денежных средств.

 

Таким образом, значение этих показателей свидетельствует о том, что застройщик является финансово устойчивой компанией.

 

Оба коэффициента важны для банков. Они позволяют оценивать финансовую устойчивость застройщика при принятии решения о выдачи ему кредита. Не соблюдение нормативов финансовой устойчивости означает невозможность для застройщика получить банковское финансирование по механизму эскроу, который обеспечивает гарантии дольщикам в возврате их денежных средств, если строящийся объект будет признан проблемным.

 

За счет чего застройщик финансирует строительство, достаточно ли у него для этого денежных средств?

 

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир корпуса 16 по состоянию на 11.01.2021 – 100%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 23.12.2020: квартир – 81, нежилых помещений - 60

Ко​личес​тво до​гово​ров, зак​лю​чен​ных при ус​ло​вии уп​ла​ты обязательных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд: квартир -501, нежилых помещений – 53.

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 364 542 тыс.руб. по квартирам, и 42 326 тыс.руб. по нежилым помещениям (Прим: денежные средства, полученные по этим договорам, будут депонированы (размещены) на счетах эскроу, и будут недоступны застройщику до ввода построенного объекта в эксплуатацию).   

Суммарная цена договоров, заключенных при условии  уп​ла​ты обязатель​ных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд: 1 489 843 тыс.руб. по квартирам, и 121 000 тыс.руб. по нежилым помещениям (Прим: денежные средства, полученные по этим договорам, застройщик сможет использовать для текущего финансирования строительства).

Итого: 2 017 711 тыс.руб. (Прим: из них сумма, которой может распоряжаться застройщик для текущего финансирования строительства1, составляет 610 843 тыс.руб.).

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 978 743 тыс. руб.

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 17 по состоянию на 11.01.2021 – 100%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 23.12.2020: квартир – 117, нежилых помещений - 22

Ко​личес​тво до​гово​ров, зак​лю​чен​ных при ус​ло​вии уп​ла​ты обязательных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд: квартир -134, нежилых помещений – 13.

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 400 740 тыс.руб. по квартирам, и 4 365 тыс.руб. по нежилым помещениям        

Суммарная цена договоров, заключенных при условии уп​ла​ты обязатель​ных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд: 391 535 тыс.руб. по квартирам, и 57 909 тыс.руб. по нежилым помещениям   Итого: 854 549  тыс.руб. (Прим: из них сумма, которой может распоряжаться застройщик для текущего финансирования строительства, составляет 449 444 тыс.руб.).

Кроме того, застройщиком был заключен договор с ПАО «Сбербанк России» и привлечены кредитные денежные средства в размере 435 280 тыс.руб.

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 970 263 тыс. руб.

 

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 18 по состоянию на 11.01.2021 – 32%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 10.12.2020: квартир – 273, нежилых помещений – 38.

Сум​марная це​на до​гово​ров, заключенных с использованием счетов эскроу: 776 494  тыс.руб. по квартирам, и 25 510 тыс.руб. по нежилым помещениям  

Итого: 802 004 тыс.руб.

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 2 300 542 тыс. руб. 

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 19 по состоянию на 11.01.2021 – 100%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 10.12.2020: ква