Разберем приведенные цифры .

 

Сметная стоимость всех объектов, согласно данным проектных деклараций:  14 181 473 тыс.руб.

 

Не​ис​поль​зо​ванный ос​та​ток по кре​дит​ной ли​нии в рамках проектного финансирования, на который может рассчитывать застройщик: 9 193 368 тыс. руб.

 

Застройщиком уже получено кредитов (включая использованную часть лимита по проектному финансированию, а также текущее кредитное финансирование по отдельным корпусам) на сумму:  8 559 065 тыс.руб.

 

В процессе строительства может быть получено денежных средств  по уже заключенным договорам ДДУ, в которых не был использован механизма эскроу:  1 829 771 тыс.руб.

 

Таким образом всего, без использования недоступных денежных средств дольщиков на счетах эскроу, по состоянию на конец декабря 2020 года, застройщиком может быть получено финансирование в размере: 19 582 204 тыс.руб (Прим: полученные кредиты + остаток по лимиту проектного финансирования + денежные средства по договорам ДДУ).

То есть, теоретически, застройщик может иметь доступ к сумме, превышающей сметную стоимость строительства, которая составляет:  14 181 473 тыс.руб.

Иначе говоря, проблем с финансированием строительства у застройщика нет.

 

Если у застройщика нет проблем с финансированием строительства, то почему же это строительство осуществляется с задержками по срокам, достигающими  7 месяцев?

 

Ответ очевиден.

Если мы введем два фильтра оценки, и посмотрим на корпуса по которым:

а). заключено 100% договоров ДДУ;

б). строительство близится к завершению,

то увидим следующее:

Сумма по заключенным договорам ДДУ либо практически равна, либо даже меньше сметной стоимости строительства.

- Корпус 16.

Заключено договоров на 2 017 711 тыс.руб. 

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 978 743 тыс. руб.

Срок окончания строительства: 1 квартал 2021 года.

- Корпус 17.

Заключено договоров на 854 549 тыс.руб. 

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 970 263 тыс. руб.

Срок окончания строительства: 1 квартал 2021 года.

- Корпус 19: заключено договоров на 1 305 519 тыс.руб тыс.руб. 

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства:  1 489 058 тыс. руб.

Срок окончания строительства: 1 квартал 2021 года.

 

При этом, по всем этим корпусам, срок переноса сдачи объекта максимальный – 7 месяцев.

 

Таким образом, становится очевидным, что экономика, как минимум, уже завершающихся проектов (корпусов 16,17 и 19), неудачна.

Эти проекты для застройщика либо низкомаржинальны (малоприбыльны), либо убыточны. Поступления от продажи недвижимости либо практически равны, либо даже меньше затрат на строительство. А  с учетом расходов, которые несет застройщик в ходе строительства: управленческие расходы, накладные расходы, выплаты процентов по кредитам, выплаты штрафов и неустоек (у застройщика ООО С3 «МИЦ – Инвестстрой»  эти затраты, согласно данным баланса, являются значительной статьей расходов) и пр., строительство, как минимум, перечисленных выше корпусов для застройщика становится убыточным.

Это подтверждается заявленными по итогам 9 месяцев 2020 года убытками в размере 167 млн.руб.

Наличие промежуточных убытков при целевом финансировании строительства со стороны банка, который контролирует расход перечисленных застройщику денежных средств, не является критическим фактором, который ставит под угрозу потери внесенных дольщиками денежных средств. Важно чтобы эти убытки были перекрыты в дальнейшем.

Однако низкая маржинальность, или убыточность, может проявляться в отдельные моменты в кассовых разрывах (т.е. отсутствию в конкретный промежуток времени достаточного количества денежных средств, необходимых для ведения застройщиком работы в соответствии с заявленным графиком), увеличению кредиторской задолженности перед поставщиками и подрядчиками и пр.

 

К чему это может привести?

Это может привести к замедлению темпов строительства и, как следствие, к переносам в сроках его окончания, с последующей задержкой передачи объекта дольщикам. У застройщика ООО С3 «МИЦ – Инвестстрой» это проявляется в полной мере.

Это  также может привести к ухудшению качества выполненных работ.

Застройщик, для увеличения прибыли, может пойти на удешевление стоимости используемых строительных и отделочных материалов, покупку и установку менее дорогого технологического оборудования, упрощение и удешевление конструктивных или архитектурных  решений проекта, выполнение минимально необходимых для сдачи объекта работ по благоустройству придомовой территории. Застройщик может выбрать в качестве субподрядчиков организации  с минимальными расценками  на  работы и услуги, которые не смогут обеспечить надлежащее качество и пр.

В этом случае, жильцы получат дом с задержкой по срокам сдачи, и с многочисленными недоделками, которые им придется устранять за свой счет.

Кроме того, существует  вариант, которым может воспользоваться застройщик для того чтобы уменьшить проблемы, связанные с низкой прибыльностью его проектов – это увеличение продажной цены в строящихся домах в процессе строительства.

                                                 

Учитывая состояние застройщика, это наиболее вероятные варианты. Не один из них не является благоприятным для дольщиков ЖК «Новоград «Павлино».

 

Вывод: