Общая характеристика жилищного фонда Республики Беларусь

 

Жилищный фонд – совокупность жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.

Жилищный фонд состоит из государственного и частного жилищных фондов.

Государственный жилищный фонд включает в себя:

– республиканский жилищный фонд – часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

– коммунальный жилищный фонд – часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, в том числе жилые помещения социального пользования, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, жилые помещения коммерческого использования и другие жилые помещения [18].

Частный жилищный фонд включает в себя:

– жилищный фонд граждан – часть жилищного фонда, находящуюся в собственности граждан;

– жилищный фонд организаций негосударственной формы собственности – часть жилищного фонда, находящуюся в собственности организаций негосударственной формы собственности.

Управление частным жилищным фондом осуществляется непосредственно собственниками жилых помещений, организациями застройщиков, товариществами собственников, организациями, управляющими общим имуществом, и уполномоченными лицами в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее – ЖК) [8].

Собственники жилых помещений, организации застройщиков, товарищества собственников или уполномоченные лица вправе заключать договоры на управление общим имуществом с организациями независимо от форм собственности.

Жилые помещения включаются в состав государственного или частного жилищного фондов после их государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.

Жилые помещения исключаются из состава государственного или частного жилищных фондов в случае перевода жилых помещений в нежилые, уничтожения жилого помещения и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами [4].

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, в том числе жилые помещения социального пользования, жилые помещения в общежитиях, специальные жилые помещения, жилые помещения коммерческого использования и другие жилые помещения.

Частный жилищный фонд включает в себя: жилищный фонд граждан – часть жилищного фонда, находящуюся в собственности граждан; жилищный фонд организаций негосударственной формы собственности – часть жилищного фонда, находящуюся в собственности организаций негосударственной формы собственности.

Жилые помещения, входящие в состав жилищного фонда, различаются также по своему назначению. В частности, в состав жилищного фонда входят: жилые дома; жилые помещения социального пользования (жилые помещения типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предоставляемые отдельным категориям граждан на условиях договора найма); общежития; жилые помещения в специальных домах, используемых для проживания отдельных категорий граждан [21, с. 39].

Как пишет БелТА со ссылкой на М. Колосова, техническое состояние жилищного фонда в Беларуси находится в удовлетворительном состоянии. Однако по теплотехническим характеристикам более 70 млн.кв.метров ограждающих строительных конструкций жилых домов не соответствует требованиям нормативных документов. Около 85% жилфонда с низкими тепловыми характеристиками находится на техническом обслуживании организаций Минжилкомхоза [20].

Как отметил Михаил Колосов, в настоящее время в Беларуси существует государственная монополия на управление жилищным фондом. Вместе с тем определены юридические лица, в обязанности которых входит управление недвижимостью совместных домовладений, организация ремонта и технического обслуживания общего имущества жилого дома. Эти организации могут составить конкуренцию государственным, считает представитель министерства [20].

По объемам вводимой жилой площади в расчете на одного жителя наша республика занимает первое место среди стран СНГ. Только за 2017 г. введено 3791 тыс. кв.м. общей жилой площади, а жилищный фонд Республики Беларусь в начале 2018 г. превысил 258 млн. кв.м.

Реализация государственной политики в области жилищного строительства позволила в 2011 – 2015 годах ввести в эксплуатацию 25,8 млн. кв. метров жилья, благодаря чему свои жилищные условия улучшили более 310 тыс. семей (свыше 1 млн. человек). При этом около 53 процентов жилья (13,7 млн. кв. метров) построено гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (196,7 тыс. семей).

Уровень обеспеченности населения жильем вырос с 25 кв. метров на человека в 2011 году до 26,36 кв. метра на человека в 2015 году.

Наращивались объемы строительства жилья социального пользования и для многодетных семей, а также индивидуального жилищного строительства. С 2011 года по январь – декабрь 2015 г. доля жилья, построенного для многодетных семей, в общем объеме введенного жилья выросла с 5,6 процента до 7,4 процента, индивидуального жилья – с 30,9 процента до 46,6 процента.

За 2011 – 2015 годы построено 321,6 тыс. кв. метров жилья социального пользования, 2012 – 2015 годы – 465,5 тыс. кв. метров жилых помещений коммерческого использования, 2014 – 2015 годы – 1086 тыс. кв. метров жилья по государственному заказу.

В настоящее время техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда выполняется в Беларуси организациями различных форм собственности. В том числе государственными (они обслуживают более 99 млн.кв.м.), жилищно-строительными кооперативами (4 млн.кв.м), товариществами собственников (2,1 млн.кв.м), негосударственными жилищными организациями (1 млн.кв.м).

В республике имеется более 5 тыс. организаций негосударственной формы собственности, которые самостоятельно обслуживают жилищный фонд [20].

Государственная программа «Строительство жилья» на 2016 – 2020 годы (далее – Государственная программа) направлена на создание условий для удовлетворения гражданами потребности в доступном и комфортном жилье согласно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям.

Развитие жилищного строительства в Республике Беларусь в 2016 – 2020 годах будет проходить в соответствии с общей концепцией развития экономики страны, предусматривающей сокращение доли бюджетного финансирования и расширение использования внебюджетных источников.

Государственной программой предусмотрено увеличение уровня обеспеченности населения жильем с 26,36 кв. метра на человека (в 2015 году) до 27,3 кв. метра (в 2020 году). При этом в общем объеме ввода в эксплуатацию жилых домов к 2020 году не менее 40 процентов будет приходиться на долю индивидуальных жилых домов, а все многоквартирные жилые дома планируется строить в энергоэффективном исполнении, позволяющем снизить эксплуатационные затраты.

Жилые дома (жилые помещения) являются особым видом недвижимости. Недвижимость эта специфична тем, что она предназначена исключительно для удовлетворения потребностей людей в жилище. Расположение в жилых домах (в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией) нежилых помещений (предназначенных, как правило, для технической эксплуатации дома или для социально-бытового обслуживания населения) не только не оказывает отрицательного влияния на функциональное назначение жилого дома, но и способствует реализации этого функционального назначения. Используемые по целевому назначению (кроме производственной деятельности и размещения промышленных производств) такие нежилые помещения являются составной частью социальной инфраструктуры жилых районов.

В состав жилищного фонда не входят также нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (встроенные магазины, ателье, аптеки, помещения, занимаемые жилищно-эксплуатационными службами, и т.д.).

Интересно отметить, как регулируются эти вопросы в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК Российской Федерации). В статье 17 ЖК Российской Федерации воспроизводится норма п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации), устанавливающая назначение жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан. В отличие от прежнего ЖК Российской Федерации (ст. 7), новый Кодекс не делает акцент на постоянном проживании граждан в жилых помещениях. Проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, реализуя свое конституционное право на свободу передвижения [18].

ЖК Российской Федерации установил и новую классификацию видов жилищного фонда. Если ранее виды жилищного фонда определялись только по одному основанию (по принадлежности к тем или иным формам собственности), то сейчас наряду с этим основанием введено и новое - цели использования жилищного фонда.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный. Исходя из целей использования ЖК Российской Федерации установил четыре вида жилищного фонда: социального пользования, специализированный, индивидуальный, коммерческого использования.

Что касается помещений для временного проживания (пребывания) граждан, то следует отметить, что в ряде стран Европы статистические данные включают в состав жилищного фонда отдельные виды таких помещений. В Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» также были включены положения об отнесении к жилищному фонду домов ночного пребывания (гостиницы-приюты) для размещения лиц, не имеющих постоянного места жительства и работы и оказавшихся в экстремальных условиях [23].

В то же время учеными и юристами категорично высказываются соображения о необоснованности включения в жилищный фонд гостиниц-приютов, социальных гостиниц, помещений центров социальной адаптации, создаваемых в системе органов социальной защиты населения, поскольку это здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. По мнению заслуженного юриста Российской Федерации, кандидата юридических наук В.Н. Литовкина, жилище – это место постоянного жительства, хотя и может быть местом временного проживания. Если это функциональное назначение дополняется каким-либо социальным обслуживанием, то это уже не жилой дом, а учреждение и к жилищному законодательству не имеет никакого отношения, равно как и к жилищному фонду [17, с. 48].

Таким образом, большое практическое значение имеют вопросы точного определения и классификации жилищного фонда в конкретных социально-экономических условиях. Правильное отнесение жилых помещений к конкретному виду жилищного фонда имеет важное значение для плановых, статистических и других органов государственного управления, контролирующих и судебных инстанций. В соответствии с действующим законодательством различаются порядок предоставления и пользования жилыми помещениями, а также объем прав граждан, проживающих в домах разных видов жилищного фонда. Определенные различия имеются и в функциях государственных органов и владельцев разных жилищных фондов по управлению этими фондами, организации надлежащей эксплуатации и обеспечению сохранности жилых домов. Правильная классификация жилых домов и жилых помещений имеет весьма важное значение и для определения конкретных полномочий субъектов жилищных правоотношений в отношении объектов права собственности (жилые дома, комнаты, квартиры и другие связанные с жилым домом объекты недвижимости).

ГЛАВА 2