Жилищные сертификаты как вид ценной бумаги

К моменту принятия Указа № 1182 к эмиссионным ценным бумагам законодатель относил только акции и облигации. Жилищные сертификаты не могут быть признаны разновидностью акций. Не могут выполнять "функцию жилищного сертификата" неэмиссионные ценные бумаги, поэтому жилищный сертификат нельзя определять как "любые ценные бумаги.". Никакие другие виды ценных бумаг, кроме облигации, определенное для жилищного сертификата содержание иметь не могут. Определение жилищного сертификата как "обязательства" в нормативных актах является альтернативой "ценным бумагам". Нельзя противопоставлять в случае с жилищным сертификатом "ценные бумаги" и "обязательства". Поэтому формулировка определения жилищного сертификата в Инструкции ФКЦБ 1995 г. не может быть к нему применима. Определяется, что жилищный сертификат представляет собой разновидность облигации, поскольку обладает всеми ее признаками.

Если жилищный сертификат - разновидность облигации, то он должен обладать признаками ценных бумаг. Сначала приводятся взгляды различных авторов на состав признаков ценных бумаг, но дальнейшее их определение строится на признаках, закрепленных ГК РФ.

Определение признака документарности связано с понятием документа. Законодательство понимает документ как информацию с реквизитами на материальном носителе и как материальный носитель. Указывается, что первое не применимо к ценным бумагам. На основе анализа положений нормативных актов и теоретических исследований различных авторов дается собственное понимание документа применительно к ценным бумагам и жилищным сертификатам.

В российской цивилистике в настоящий момент сложилось два различных подхода в понимании правовой природы ценных бумаг: существования документарной и бездокументарной теорий. Не должно быть вообще разделения ценных бумаг на документарные и бездокументарные, должны быть только разные способы фиксации прав со своими особенностями. Бездокументарный "способ фиксации права" - это новый неизвестный ранее способ закрепления прав в ценных бумагах, а значит, нет оснований для пересмотра общего понятия ценных бумаг и его законодательного определения. Права владельцев жилищных сертификатов в бездокументарной форме могут быть закреплены на бумажном, магнитном, электронном и иных носителях. В какой бы форме они не нашли свое воплощение, жилищные сертификаты будут обладать признаком документарное™. Однако не все институты вещного права могут быть применимы при бездокументарном способе фиксации прав, и это требует законодательного закрепления.

При рассмотрении признака формальности ценной бумаги отмечается связь формы и реквизитов. Форма фиксации прав из ценной бумаги должна подчиняться жестким требованиям, установленным законом. Среди них - необходимость обозначать реквизиты.

В Указе № 1182 отсутствует указание на реквизиты, которые раскрывали бы сущность жилищного сертификата в полной мере, например, такие как "право получения индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата и схема индексации при его выкупе" и "право владельца на заключение договора с эмитентом на жилое помещение в случае приобретения пакета жилищных сертификатов".

Следующий признак - удостоверение имущественных прав кредитора. Доказывается, что жилищный сертификат не закрепляет неимущественные права. Из жилищного сертификата, являющегося односторонней сделкой, вытекают следующие имущественные права владельца:

. приобретение в будущем владельцем пакета жилищных сертификатов квартиры;

. получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата;

. право обмена жилищных сертификатов на сертификаты новой серии. Жилищный сертификат воплощает в себе заемное обязательство, на это также указывают данные арбитражной практики.

Индексация номинальной стоимости представляет собой альтернативу облигационным процентам. Жилищные сертификаты, являясь беспроцентными бумагами, увеличивают свою стоимость за счет периодически проводимой индексации.

Содержанием жилищного сертификата при предъявлении к погашению 100 % от стоимости жилого помещения, должно быть не право на заключение договора купли-продажи, а договора о передаче права собственности и исследуется его правовая природа.

При предъявлении заимодавцем заемщику жилищных сертификатов исполняется кредиторская обязанность по договору займа, воплощенному в них, без чего должник не имеет возможности произвести надлежащее исполнение. Если кредитор требует выплаты номинальной стоимости сертификата, то после удовлетворения его требования заемное обязательство, воплощенное в нем, прекращается и жилищный сертификат погашается.

Право требования заключения договора купли-продажи не может составлять содержание жилищного сертификата. До размещения сертификатов и окончания строительства жилого помещения как особого объекта гражданского права не существует, поэтому эмитент не может быть признан собственником того, чего нет. Право собственности на вновь создаваемое жилье возникает у владельцев жилищных сертификатов с момента государственной регистрации, значит, заказчик передает жилье, не являясь его собственником. Кроме того, по договору купли-продажи покупатель передает денежную сумму (цену), а не ценные бумаги. Владелец же жилищного сертификата не передает ничего, а только предъявляет пакет жилищных сертификатов, составляющий 100 % стоимости квартиры к погашению. В результате этого должник удовлетворяет требования кредитора, и отношения займа прекращаются. В этом случае имеет место новация. На основе сделки возникает новое обязательство, по которому одна сторона эмитент обязуется безвозмездно передать другой стороне владельцу определенного количества жилищных сертификатов при их погашении жилое помещение, в результате чего у владельца возникает - право собственности на него.

Четвертый признак ценных бумаг - необходимость предъявления документа для реализации "права на бумагу" и "права из бумаги" (презентация) и дается ответ на вопрос об обладании этим признаком ценных бумаг с любой формой фиксации прав. При обращении владельца жилищных сертификатов для осуществления своих прав регистратор активирует ведущиеся у него записи на том носителе, на котором зафиксированы права. В этот момент документ не на бумажном носителе овеществляется. Данные действия можно квалифицировать как презентацию, а право владельца ценной бумаги в бездокументарной форме требовать совершения соответствующих действий от регистратора - реализацией "права на бумагу". Без совершения этих действий невозможно осуществление "права из бумаги".

Присутствует наличие у жилищных сертификатов пятого признака ценных бумаг - легального основания отнесения документа к числу ценных бумаг, а также шестого признака - публичной достоверности.

Жилищный сертификат обладает признаками ценных бумаг, является разновидностью облигации и имеет эмиссионный характер. Его сущность заключается в том, что он представляет собой односторонний договор, содержанием которого является правомочие владельца требовать заключения с ним в дальнейшем гражданско-правового договора о передаче права собственности на жилое помещение владельцу сертификата, либо односторонний договор, содержанием которого является правомочие владельца требовать выплаты индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Таким образом, имеет место сочетание двух сделок. На основе совершения первой сделки происходит заключение одного из гражданско-правовых договоров о передаче права собственности либо совершение односторонней сделки.

Нормативные акты, регулирующие государственные жилищные сертификаты, опосредуют выпуск не ценных бумаг, а иных финансовых инструментов и они не обладают признаком легального основания отнесения документа к числу ценных бумаг. Признак публичной достоверности отсутствует у государственного жилищного сертификата. Государственный жилищный сертификат не является разновидностью ценных бумаг. Отмечается его особая правовая природа: он подтверждает право на получение и использование безвозмездной субсидии на приобретение жилья; обеспечивается средствами из федерального бюджета; является именным; составлен в документарной форме; не является ценной бумагой, хотя удостоверяет имущественное право. Не может быть средством обращения и платежа. Отношения между эмитентом и владельцем сертификата имеют публично-правовой элемент. Вследствие выдачи сертификата возникает обязательство государства перед физическим лицом безвозмездно предоставить денежные средства в виде субсидии для целевого использования.

Государственный жилищный сертификат для военнослужащих не обладает признаком публичной достоверности и легальных оснований для отнесения документа к числу ценных бумаг - нет, поэтому он не может быть признан ценной бумагой.

Жилищные сертификаты для военнослужащих и лиц, пострадавших от чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий имеют схожую правовую природу и могут быть объединены под общим названием - жилищное свидетельство. Для них возможно регулирование общими нормативными актами и их следует четко отграничить от жилищных сертификатов, являющихся ценными бумагами.