Земельный налог - налоговая база, или что делать, когда нет кадастровой стоимости или она не доведена до сведения налогоплательщиков

 

Любой налог считается установленным в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения, к которым относятся: объект налогообложения, налоговая база, налоговый период, налоговая ставка, порядок исчисления налога, порядок и сроки уплаты налога.

В статье рассмотрим, как определяется налоговая база по земельному налогу, а также расскажем, чем руководствоваться, когда нет кадастровой стоимости или она не доведена до сведения налогоплательщика.

Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения, устанавливается налоговая база и порядок ее определения в отношении местных налогов Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ), что следует из статьи 53 НК РФ.

Налоговая база по земельному налогу в силу статьи 390 НК РФ определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ. При этом кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (далее - Земельный кодекс РФ).

Налоговая база в отношении каждого земельного участка согласно пункту 1 статьи 391 НК РФ определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Напомним, что в силу пункта 1 статьи 393 НК РФ налоговым периодом по земельному налогу признается календарный год.

Под кадастровой стоимостью на основании статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Вопрос применения кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной стоимости по итогам рассмотрения споров в комиссии и внесенной в государственный кадастр недвижимости в текущем налоговом периоде, был рассмотрен Минфином Российской Федерации в письме от 1 марта 2012 года N 03-05-04-02/17. Финансисты указали, что статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

В течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, что следует из статьи 24.20 названного выше закона.

По мнению финансистов, изложенному в письме, если кадастровая стоимость, определенная по итогам рассмотрения споров в комиссии в размере рыночной стоимости, установлена на дату принятия решения комиссии в текущем налоговом периоде, то данная кадастровая стоимость должна применяться при исчислении земельного налога в следующем налоговом периоде, а если по решению комиссии кадастровая стоимость определяется на 1 января года, являющегося налоговым периодом, то измененная кадастровая стоимость должна применяться в текущем налоговом периоде.

Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утверждены Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222 (далее - Методические указания N 222). Названный документ применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях:

- образования нового земельного участка;

- изменения площади земельного участка;

- изменения вида разрешенного использования земельного участка;

- перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель;

- включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке.

Кадастровая стоимость земельных участков в перечисленных выше случаях определяется Росреестром, либо на основании решения данного органа - подведомственными ему государственными бюджетными учреждениями.

Определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с разделом 2 Методических указаний N 222.

Говоря о кадастровой стоимости земельных участков, хотелось бы обратить внимание на письмо Минфина Российской Федерации от 19 декабря 2012 года N 03-05-05-02/123. В письме сказано, что согласно Определению Конституционного суда Российской Федерации от 3 февраля 2010 года N 165-О-О правовое регулирование земельного налога носит комплексный характер и состоит из актов как налогового, так и земельного законодательства, которое используется для целей налогообложения. Нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они во взаимосвязи с нормами статьи 390 НК РФ и пункта 1 статьи 391 НК РФ порождают правовые последствия для налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен федеральным законодателем для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах в НК РФ.

На основании пункта 4 статьи 5 НК РФ акты законодательства о налогах и сборах, отменяющие налоги и (или) сборы, снижающие размеры ставок налогов (сборов), устраняющие обязанности налогоплательщиков, плательщиков сборов, налоговых агентов, их представителей или иным образом улучшающие их положение, могут иметь обратную силу, если прямо предусматривают это.

При этом в письме отмечено, что положения, предусмотренные статьей 5 НК РФ, распространяются также на нормативные правовые акты о налогах и сборах федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.

Исходя из положений вышеназванного Определения Конституционного Суда Российской Федерации нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в силу прямого указания пункта 5 статьи 5 НК РФ действуют во времени по правилам, предусмотренным данной статьей для актов законодательства о налогах и сборах.

Таким образом, по мнению Минфина, изложенному в рассматриваемом письме, при утверждении органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации новых результатов государственной оценки земель нормативным актом, положения которого распространяются на прошлые налоговые периоды, вновь утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель применяются для перерасчета земельного налога, уплаченного за предыдущие налоговые периоды, в том случае, если улучшается положение налогоплательщика. Аналогичное мнение содержит и письмо Минфина Российской Федерации от 18 декабря 2012 года N 03-05-04-02/105.

Налогоплательщики - организации самостоятельно определяют налоговую базу на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования (пункт 3 статьи 391 НК РФ). Заметим, что индивидуальные предприниматели также самостоятельно определяют налоговую базу в отношении земельных участков, используемых (предназначенных для использования) ими в предпринимательской деятельности.

Для налогоплательщиков - физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 4 статьи 391 НК РФ).

Следует иметь в виду, что согласно пункту 4 статьи 85 НК РФ органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах) и о его владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, а также ежегодно до 1 марта представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года.

На основании вышеизложенного можно сказать, что налогоплательщики для определения налоговой базы по земельному налогу, прежде всего, обязаны установить, являются ли данные земельные участки объектом налогообложения. Отметим, что объектом налогообложения, согласно статье 389 НК РФ, признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог. Не признаются объектом на основании пункта 2 статьи 389 НК РФ налогообложения:

- земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

- земельные участки из состава земель лесного фонда;

- земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

Если земельные участки признаются объектом налогообложения, то установление кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ. Согласно указанному пункту, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Под государственной кадастровой оценкой согласно статье 24.11 Федерального закона N 135-ФЗ понимается совокупность действий, включающих в себя:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что определено пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (далее - Правила N 316).

Проведение государственной кадастровой оценки земель, согласно пункту 1 Правил N 316, осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Также для проведения указанных работ могут привлекаться оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Проводится государственная кадастровая оценка земель для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет, на что указывают пункты 2, 3 Правил N 316.

Основывается государственная кадастровая оценка земель на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4 Правил N 316).

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории (пункт 8 Правил N 316).

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и другого), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

 

Обратите внимание! Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Об этом сказано в пункте 9 Правил N 316.

 

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10 Правил N 316).

По результатам проведения государственной кадастровой оценки земель сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются налогоплательщикам в порядке, определенном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (пункт 14 статьи 396 НК РФ). Отметим, что такой порядок на сегодняшний день установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 7 февраля 2008 года N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков" (далее - постановление N 52).

Согласно пункту 1 постановления N 52 территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости обязаны бесплатно предоставлять налогоплательщикам земельного налога сведения о кадастровой стоимости земельных участков. При этом предоставлять указанные сведения для целей налогообложения они обязаны по письменному заявлению налогоплательщика в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ). Отметим, что в статье 14 Федерального закона N 221-ФЗ определен порядок предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

Кроме того, сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения, на основании пункта 2 постановления N 52, должны размещаться на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.

Таким образом, налогоплательщики - организации и индивидуальные предприниматели обязаны самостоятельно обеспечивать себя сведениями о кадастровой стоимости земельных участков, посредством получения сведений через сеть Интернет либо путем подачи письменного запроса в территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости о предоставлении такой информации.

Как уже отмечалось ранее, порядок предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, установлен статьей 14 Федерального закона N 221-ФЗ. Органы кадастрового учета, на основании запроса налогоплательщика, должны предоставлять ему общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения государственного кадастра недвижимости (пункт 1 статьи 14 Федерального закона N 221-ФЗ).

При этом внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения, за исключением сведений, предоставляемых в виде кадастровых планов территорий, должны предоставляться в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса (максимальный срок), если иное не установлено Федеральным законом N 221-ФЗ (пункт 8 статьи 14 Федерального закона N 221-ФЗ). Срок предоставления запрашиваемых сведений в виде кадастровых планов территорий не может превышать пятнадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса.

Если предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют запрашиваемые сведения, орган кадастрового учета в срок, предусмотренный пунктом 8 статьи 14 Федерального закона N 221-ФЗ, выдает (направляет) обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений либо уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений. При наличии в запросе указания о получении (выдаче) сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, через многофункциональный центр орган кадастрового учета обязан передать в многофункциональный центр подготовленный в срок, предусмотренный частью 8 статьи 14 документ, содержащий запрашиваемые сведения, либо обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений, либо уведомление об отсутствии запрашиваемых сведений в государственном кадастре недвижимости. Решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений может быть обжаловано в судебном порядке (пункты 9, 10 статьи 14 Федерального закона N 221-ФЗ).

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, применяется нормативная цена земли, что определено пунктом 13 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

Как отмечено в письме Минфина Российской Федерации от 10 марта 2011 года N 03-05-04-02/18, если в отношении земельных участков принято решение суда об отмене их кадастровой стоимости, утвержденной органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации на 1 января нового налогового периода, кадастровая стоимость таких земельных участков является неопределенной (неустановленной).

Кроме того, для земельных участков, в отношении которых принято решение суда об отмене их кадастровой стоимости, утвержденной нормативным правовым актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, с даты вступления в силу такого акта, кадастровая стоимость не может являться определенной (установленной) в период с даты утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель по дату вступления в законную силу решения суда.

Таким образом, учитывая положения пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, а также пункта 13 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, в целях установления налоговой базы по земельному налогу применяется нормативная цена земли, если она утверждена в установленном порядке.

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (статья 25 Закона Российской Федерации от 11 октября 1991 года N 1738-1 "О плате за землю").

Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 года N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" (далее - постановление N 319).

Нормативная цена земли на основании пункта 1 постановления N 319 ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную в соответствии с пунктом 1 постановления N 319 нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов (пункт 2 постановления N 319). Вместе с тем, установленная в соответствии с пунктами 1, 2 постановления N 319 нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения (пункт 3 постановления N 319).

Обязанность выдачи налогоплательщикам документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка возлагается на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству (пункт 4 постановления N 319).

Правомерность применения нормативной цены земли для целей налогообложения в случае, когда кадастровая стоимость не определена, подтверждается положением пункта 7 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 54, на что указали в письме от 15 августа 2012 года N 03-05-05-02/85 чиновники Минфина Российской Федерации.