Жилые и нежилые помещения, машино-места как недвижимое имущество.

Статья 130 ГК РФ дополнена абзацем: «К не движимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для раз мещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооруже ний описаны в установленном законодатель ством о государственном кадастровом учете порядке» [12]. Из данного положения сразу мы видим, что речь идет все же о «частях зданий или сооружений». То есть, законодатель в ГК РФ не закрепил в качестве машино-мест рас черченные открытые парковки возле домов и т.п. Их статус и режим использования так и остается не понятен. По всей видимости, в случаях обустройства парковки на территории, прилегающей к жилому дому, следует как и прежде руководствоваться нормами Жилищ ного кодекса РФ, говоря об общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме/

Кроме того, ввиду законодательного закре пления термина «машино-место» в Граждан ском кодексе РФ и Градостроительном кодек се РФ, где пункт 29 статьи 1 дает следующую трактовку «машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограниче на либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и грани цы которой описаны в установленном законо дательством о государственном кадастровом учете порядке» [10], уже нельзя говорить о си- нономичности понятий машино-место и парко- вочное место, что неоднократно предлагалось ранее [4].

По всей видимости, об этом говорил В. В. Ви- трянский в ходе круглого стола «Особенности правового регулирования объектов недвижи мости» [1] заявляя, что ввели машино-места как новый объект недвижимости, но позитив ного регулирования нет. Хотя бы подумали, что машино-места надо дифференцировать, правовой режим машино-мест зависит от того, где они расположены: одно дело - на автосто янке, другое дело в народных гаражах, совсем другое дело - в подвале жилых домов, где при проектировке это было заложено.

Несмотря на то, что закон принят, многие юристы считают, что он не решает всех ню ансов вопроса. Например, до каких пределов распространяется право на машино-место в помещении: иными словами, это лишь прямо угольник на полу или соответствующая фигура тянется до потолка? Кто будет собственником проездов и проходов к машино-местам и кто станет отвечать за их состояние?

Будут вечные споры - обвалился кусок потол ка над машино-местом, собственник этого ма шино-места обратится к другим владельцам, предложив сделать ремонт, на что получит отрицательный ответ. Они не являются соб ственниками стен. Эта же проблема возникает при ремонте системы вентиляции, ворот и т.п. Т.е идея выделения машино-мест как объектов недвижимости с точки зрения Р.С. Бевзенко глубоко не правильная, порочная.

Из статьи Музыка.

До внесения изменений в действующее законодательство судебная практика применяла два противоположных подхода к решению данного вопроса. В первом случае машино-место рассматрива- лось как объект недвижимости, его можно было поставить на кадастровый учет и оформить право соб- ственности как на помещение [2]. Второй подход предусматривал, что машино-место - объект недви- жимости в составе недвижимой вещи, в отношении которого соглашением участников долевой соб- ственности или решением суда определялся порядок пользования соответствующей частью недвижи- мой вещи [3]. Кроме того, своеобразная классификация подходов к данному вопросу была предложена Р.С.Бевзенко, который выделил: 1) эгоистко-мелкокупеческий (он же «московский») (машино-место рассматривается как недви- жимая вещь); 2) изящно-юридический (он же «петербургнский») (машино-место- объект недвижимости в соста- ве недвижимой вещи, порядок пользования которой определяется соглашением участников долевой собственности);

ЖК РФ

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

 

ервостепенное значение при разрешении жилищных проблем имеет точное юридическое определение объекта права собственности - материального блага, удовлетворяющего жилищные потребности человека. Таким благом являются жилые помещения, которые рассматриваются в качестве одной из важнейших разновидностей недвижимого имущества.

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

 

 

Следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин "жилое помещение", но также оперирует такими похожими понятиями как "жилище" и "помещение".

В частности, понятие "жилище" используется в Конституции РФ (ст. 25), однако оно в ней не раскрывается. Понятие "жилище", используемое в указанной статье Конституции, шире понятия "жилое помещение" и имеет скорее социально - политическое, чем юридическое значение. Жилищем является не только то помещение, которое может быть объектом, к примеру, договора найма жилого помещения. Чум, юрта, пещера или другое естественное укрытие природы издавна служили человеку жилищем, однако их нельзя рассматривать как жилые помещения. С другой стороны, многие из рукотворных помещений (укрытий) жилищем не назовешь в силу их специфического предназначения, хотя в них и можно пребывать (жить) в течение определенного времени. Таковы, например, больница, тюрьма, бомбоубежище, школа и т.д.

Интересно определение жилища, которое было дано в ст. 139 УК РФ, согласно которой под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания.

Следует отметить, что в новом Жилищном кодексе РФ также используется понятие "жилище". В частности, этот термин упоминается в ст. 1 ЖК. Так, в указанной статье говорится о праве на жилище, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, однако само понятие в кодексе также не расшифровывается. Таким образом, можно придти к выводу о том, что жилище - это некая абстрактная социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека - в жилье. Тогда как жилое помещение - это конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и которое имеет свои признаки. Жилищное право как правильно было отмечено, имеет дело лишь с частью объектов, охватываемых понятием "жилище" - помещения, включенные в жилищный фонд и пригодные для постоянного проживания.

В действующих правовых актах отсутствует легальное определение помещения. Однако такое определение содержалось в ранее действовавшем законодательстве. Так, определение помещения как части здания, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования в жилых, нежилых и иных целях было дано в ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья *(169)", который утратил силу в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ. Согласно указанной статье помещение - это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В самом Жилищном кодексе такого определения нет, что вряд ли можно признать правильным.

Таким образом, помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещения - это вещь в юридическом смысле слова.

Следует отметить, что впервые вопрос о правовом положении части многоэтажного здания (помещения) возник еще в Древнем Риме. Согласно действовавшим в то время нормам собственник земельного участка приобретал право собственности на все здание, и деление последнего могло осуществляться только вертикально с обязательным разделом земельного участка. При этом особым режимом обладали общие стены, которые не подлежали разделу, и в отношении которых не действовало право запрета совершения каких-либо действий *(170). Возможность деления здания по горизонтали активно дискутировалась в России в дореволюционный период. Так, такие исследователи как К.П. Победоносцев относили дома к неделимым вещам. Так, он считал, что в случае появления у каждой из комнат своего собственника право собственности каждого из них будет неполным, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах физически уже не подлежаших разделу *(171). Тогда как Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневич и некоторые другие ученые считали, что в зависимости от ряда характеристик конкретный дом может быть признан как делимым, так и неделимым *(172).

В действующем законодательстве РФ вопрос о делимости здания по горизонтали был решен окончательно с момента признания права собственности на квартиры и другие жилые помещения в многоквартирных жилых домах.

Упоминается понятие помещения и в других правовых актах. Так, согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещения - это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.

Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на помещение (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) (поскольку это разновидность недвижимого имущества). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и соответственно права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве объекта права. В частности законодатель сделал это в отношении жилых помещений, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования.

Понятие "жилого помещения" дается в целом ряде правовых актах. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст.ст. 288, 558) дается обобщающее понятие "жилое помещение", которое объединяет ряд однопорядковых понятий: "жилой дом", "часть жилого дома", "квартира", "часть квартиры". В ст. 1 ранее действовавшего Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики *(173)" в определение жилищного фонда включалось совокупность всех жилых помещений, которая состоит из жилых домов, специализированных домов, квартир, служебных помещений и помещений в иных строениях, пригодных для проживания. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" *(174) помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Можно также дать понятие жилого помещения в узком смысле, под которым понимается помещение, имеющее выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры. Новый Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

Следует отметить, что выбор в качестве обобщающего понятия "жилое помещение", охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки. Так, жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным, и если к первому применение понятия "жилое помещение" оправдано, то ко второму - некорректно, так как многоквартирный дом слагается из нескольких жилых помещений *(175). В связи этим для того, чтобы исправить ситуацию законодатель в первоначальной редакции проекта Жилищного кодекса РФ в ст. 15 (п. 1) указал, что понятие жилого дома не включает многоквартирные дома. Согласно указанной статье проекта Жилищного кодекса РФ разновидностями жилых помещений являлись жилые дома (за исключением многоквартирных домов), комнаты жилых домов, квартиры, комнаты квартир. Однако в окончательной редакции ЖК это положение было изъято, что вряд ли можно считать правильным. Законодатель в п. 2 ст. 16 ограничился указанием на то, что жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Ограничительно толкуя это определение можно также придти к выводу, что речь идет только об одноквартирном жилом доме, однако прежняя редакция была более удачной.

Понимание объекта вещных прав в жилищной сфере требует не только уяснения понятия "помещения", но и раскрытие содержания определения "жилое". Можно встретить утверждение, что помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания *(176). Дома либо помещения после их строительства или переоборудования признаются жилыми, то есть предназначенными для проживания в них граждан, и учитываются в таком качестве уполномоченными органами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество при условии, что они отвечают определенным требованиям. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации, помещение признается жилым, если является изолированным, и если уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем. Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 673) восстановил требование о необходимости постоянного проживания в жилом помещении (хотя сделано это только применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, а в отношениях собственности на жилое помещение ограничился определением жилого помещения как места проживания (п. 2 ст. 288 ГК), и изменил практику признания жилым любого помещения, пригодного просто к проживанию, в том числе временному, имевшую основанием ранее действовавший Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 1). Именно, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, а не только в летнее время, отличает жилое помещение, скажем, от дачного или временного сооружения или от барака.

Исключение составляют жилые помещения специального назначения (служебные, общежития), для которых термин "постоянное проживание" не будет корректным, поскольку речь идет о месте временного проживания. В ранее действовавшем Законе "Об основах федеральной жилищной политики" (Ведомости СНД и ВС РФ", 21.01.1993, N 3, ст. 99), в состав жилых помещений необоснованно включались дома ночного пребывания (гостиницы - приюты) для размещения лиц, не имеющих места жительства и работы, оказавшихся в экстремальных условиях. Также необоснованно включать в этот фонд гостиницы - приюты, социальные гостиницы, центры социальной адаптации, создаваемые в системе органов социальной защиты населения, поскольку это здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. К ним могут применяться нормы имущественного найма или безвозмездного пользования имуществом.

Запись "пригодное для постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. В новом Жилищном кодексе не содержится более требование о том, что жилое помещение быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. В ЖК РФ говорится об особом правовом режиме жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан. Нельзя не обратить внимания на то, что в п. 1 ст. 17 ЖК отсутствует указание на необходимость постоянного проживания, что противоречит положениям п. 2 ст. 15 ЖК. Можно предположить, что речь идет о технической ошибке.

Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, наличие условий для ведения проживающими в нем домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.

В Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301, установлено, что государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Как видно, в указанном Положении отсутствует слово "постоянного". В связи с этим необходимо принятие нового положения, которое соответствовало бы новому ЖК.

Достаточно четко различие между жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания и жилыми помещениями, предназначенными для временного пребывания, проведено в п. 3 ст. 74 Закона об ипотеке *(177). Согласно указанному пункту гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

Следует обратить внимание на то, что потребительские свойства объектов постоянного места жительства и объектов временного проживания могут совпадать, и в связи с этим на практике возможны случаи взаимозаменяемости. Так, нередки случаи, когда помещения, изначально предназначенные для временного пребывания, а не для постоянного проживания используются для проживания более или менее постоянного. Например, гостиницы, пансионаты, дома отдыха нередко используются для достаточно длительного проживания в них беженцев.

Нельзя не обратить внимания на то, что в новом Жилищном кодексе РФ в указанном выше определении жилого помещения также содержится указание на пригодность для постоянного проживания как условия, признания помещения жилым. Это важное положение, так как в противном случае в определенной степени снижался бы уровень требований к жилому помещению, поскольку в этом случае его можно рассматривать скорее как место пребывания, а не как место жительства и соответственно это могло бы вызвать снижение санитарных и технических требований к помещению. Так, не может быть объектом жилищного правоотношения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания, строение не отвечающее каким-либо обязательным санитарно-техническим характеристикам (например, строения, не имеющие отопления)

Функциональное назначение помещений (то есть, является ли они жилыми или нет), вводимых в эксплуатацию после завершения строительства либо реконструкции капитального ремонта дома определяется по исполнительной проектной документации строительства, реконструкции или капитального ремонта либо перепланировки и переоборудования жилого дома, жилого помещения, что фиксируется в Бюро технической инвентаризации.

В новом Жилищном кодексе РФ (п. 3 ст. 15) установлено, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами. Согласно п. 4 ст. 15 ЖК жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации и помещения, не отвечающие этим требованиям, не могут использоваться в качестве жилых. Из этого следует, что должно быть принято специальное постановление Правительства РФ, в котором должны быть перечислены указанные требования, однако до настоящего времени такого постановления не было принято. Представляется, что такие требования должны включать следующие параметры: минимальный размер жилой площади, определенный уровень дневной освещенности, наличие водоснабжения, электроснабжения, телефонной проводки, отопления, мусоропровода.

В настоящее время действует Положение о признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Согласно п. 33 указанного Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в указанном Положении требованиям.

При решении вопроса о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания учитываются также положения Закона "О санитарно-эпидиомилогическом благополучии населения". Согласно п. 1 ст. 23 указанного закона жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Кроме того, постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 г. N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании, в котором конкретизируются положения указанного закона.

Можно выделить также и формальный признак жилого помещения - включение помещения в соответствующий жилищный фонд.

Отдельные субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления устанавливают стандарт, которому должно отвечать пригодное для постоянного проживания помещение. Так, в Программе дальнейшего развития реформы жилищно-коммунального хозяйства, утвержденной постановлением Правительства г. Москвы от 1 июля 1997 года N 497 *(178) для города был установлен следующий стандарт - дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванная (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт и мусоропровод независимо от материала стен. Было предусмотрено также, что нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.

С требованием к жилому помещению по пригодности его для постоянного проживания связаны практические вопросы перевода в категорию жилых помещений - строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, потребительские свойства которых подчас намного выше, чем среднее жилище. Согласно ст. 9 ранее действовавшего Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", граждане, имевшие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном порядке. Однако на практике перевод таких помещений в жилые в силу неурегулированности вопроса почти не осуществлялся. Последствиями же такого перевода являются: во-первых, распространение на эти строения правового регулирования отношений собственности на жилые помещения, которое более детализировано в сравнении с правовым регулированием отношений собственности на дачи и садовые домики; во-вторых, юридическое признание данного строения (дома) местом постоянного проживания (местом жительства), что влечет определенные правовые последствия.

В настоящее время перевод нежилого помещения в жилое осуществляется по правилам, предусмотренным ЖК РФ (гл. 3). Перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода нежилого помещения в жилое установлены только два ограничения. Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения техническим и санитарным требованиям, а также иным требованиям законодательств. Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами других лиц (например, вытекающими из договоров ипотеки, аренды и т.д.).

Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включаются в состав жилищного фонда, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания. При этом жилым домом считается строение, в котором вся или не менее половины полезной площади занято жилыми помещениями. Это строение, предназначенное для постоянного или преимущественного проживания людей, имеющее фундаментальную привязку с земельным участком, отвечающее строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям.

Выделяют такое понятие как жилые дома на дачных участках с правом регистрации, проживающих в нем (ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и иных некоммерческих объединениях граждан"). Недвижимостью в жилищной сфере являются и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.), которые в юридическом смысле жилыми помещениями не являются. В связи с этим вызывает недоумение положение, установленное п. 4 ст. 1 указанного Закона, согласно которому член садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения граждан имеет право осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений - на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке. Как уже было отмечено, процедура подобного перевода строений в жилые помещения не отработана и на практике почти не применяется.

Признаком жилого дома является также наличие почтового номера. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющую с ним одну или более капитальную стену (веранды, пристроенные кухни и т.д.).

Возвышающаяся над общей крышей жилого дома надстройка, которая по площади меньше нижележащего этажа называют мезонином. Помещения, устроенные в габаритах чердачного пространства, образуемого скатами высокой крыши-мансардой. Помимо жилого дома на земельном участке могут находиться служебные строения, к которым относятся сараи, гаражи, навесы, а также дворовые сооружения заборы, ворота, туалеты, выгребные ямы, колодцы и т.д. Все они могут быть названы хозяйственные постройки.

Как было отмечено в литературе, в общем комплексе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке *(179). Как известно, любой дом состоит из совокупности составных частей - жилых помещений, а также объектов общего пользования, которые иногда рассматриваются как принадлежности по отношению к главной вещи (жилому помещению). Как правильно было отмечено в литературе, жилые помещения (квартиры и комнаты) и общее имущество, необходимое для их использования - неразделенные физически части одного целого - жилого дома, а ст. 135 ГК РФ, подразумевает под главной вещью и принадлежностью объекты, соединенные общим функциональным назначением, но не соединенные в неразрывное целое физически *(180). Таким образом, хозяйственные постройки, расположенные на одном земельном участке с жилым домом, будут рассматриваться как принадлежности по отношению к главной вещи только в том случае, если они не связаны с домом физически.

В отличие от ранее действовавшего законодательство в настоящее время закон не устанавливает каких-либо ограничений на размер жилого дома, который может принадлежать гражданину, однако при этом необходимо учитывать другие обстоятельства (размер земельного участка, целевая принадлежность этого участка и т.д.).

Применительно к жилому дому действует такое понятие как полезная (общая площадь дома), под которой понимается сумма площадей всех жилых и подсобных помещений, в том числе встроенных шкафов за вычетом лестничных клеток и площади, занятой выступающими конструктивными элементами строения и отопительными печами. Не включаются в полезную площадь дома площадь пристроенных неотапливаемых помещений (террас, веранд, балконов, лоджий), а также площадь неотапливаемых мансард и мезонинов, отдельно стоящих летних кухонь, бань, сараев, беседок и др. (п. 216 Инструкции ЦСУ СССР от 15 июля 1985 г. "О порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда").

Отдельно законодатель выделяет понятие многоквартирного дома, хотя и не дает его легального определения. Крашенинников П.В. определяет многоквартирный дом как строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило, квартиры, предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-техническим требованиям *(181). По мнению В.Н. Литовкина таковым является жилой дом с числом квартир две и более. Вместе с тем, как он далее отмечает, Европейская экономическая комиссия ООН считает, что отдельную категорию составляют двухквартирные жилые дома *(182).

Существует также точка зрения, согласно которой термином "многоквартирный дом" заменен так и не прижившийся на российской почве кондоминиум *(183). Обосновывается это тем, что в п. 1 ст. 135 ЖК РФ говорится, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Однако в указанной статье не говорится о том, что многоквартирный дом и комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме - это одно и то же. Ведь комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме включает в себя не только собственно дом, но и земельный участок под ним, а также элементы благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома и которые расположены на этом участке.

При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Общее имущество многоквартирного дома состоит как из недвижимых вещей (в первую очередь речь идет о земельном участке), так и движимых вещах.

Следует иметь в виду, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, которые сформированы до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, <