Способы управления совместным домовладением

Определение проблемы

 

Нередко организации совместно строят или приобретают объекты недвижимости (совместные домовладения). В процессе эксплуатации таких объектов возникает ряд вопросов по их обслуживанию (ремонту, обеспечению энергоресурсами, уборке и др.) и распределению соответствующих расходов. Рассмотрим способы управления недвижимым имуществом совместного домовладения, а также порядок принятия решений об использовании данных способов.

 

Способы управления совместным домовладением

 

Собственники совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления им <1>. Основными способами являются непосредственное управление и управление через товарищество собственников. Законодательством предусмотрены также иные способы <2>, к которым можно отнести, например, управление совместным домовладением лицом, уполномоченным соответствующим исполнительным или распорядительным органом, до принятия собственниками решения о выборе способа управления совместным домовладением <3>. Такое решение собственники должны принять в течение шести месяцев с момента регистрации имущества совместного домовладения за двумя и большим количеством собственников (что и является моментом возникновения совместного домовладения <4>). Однако законодательством не установлены последствия нарушения данного срока. Отметим, что о появлении двух и более собственников можно вести речь после государственной регистрации создания недвижимого имущества, которая, в свою очередь, производится после государственной регистрации здания и соответствующего договора (о вычленении изолированных помещений, о разделе и др.) <5>.

Одновременно с регистрацией объекта недвижимого имущества (которое составляет долю в общей собственности) у собственника появляется ряд обязанностей, в том числе обязанность оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества совместного домовладения. Данные расходы собственники несут пропорционально своим долям в праве общей собственности <6>.

 

Непосредственное управление

 

В отношении данного способа управления совместным домовладением установлено ограничение: его можно использовать, если недвижимость включает в себя не более пяти единиц помещений, принадлежащих различным собственникам <11>.

При выборе непосредственного управления собственники вправе (но не обязаны) заключить между собой договор о совместном домовладении с приложением перечня общего имущества, в расходах по содержанию и ремонту которого обязаны принимать участие стороны. Собственники могут поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из участников договора или нанять управляющего - физическое либо юридическое лицо (далее - управляющий) <12>.

Кроме того, непосредственное управление может осуществляться без заключения договора и найма управляющего: собственники должны достигать взаимного согласия по всем вопросам, касающимся управления и содержания совместного домовладения. Нередко собственники "забывают" об обязанности участвовать в расходах по содержанию общей собственности пропорционально своим долям и тогда собственник, фактически оплативший расходы недобросовестного собственника, вправе взыскать их в судебном порядке, что подтверждается судебной практикой.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Несмотря на то что совместным домовладением управляет товарищество собственников, расходы на обслуживание общего имущества фактически осуществлял один из собственников имущества. По его требованию хозяйственный суд взыскал с недобросовестного собственника сумму расходов, произведенных истцом в связи с содержанием общей собственности, проценты за пользование чужими денежными средствами, сумму госпошлины и расходы по оплате юридических услуг. Решение хозяйственного суда г. Минска от 25.11.2010 (дело N 429-18/2010)

Если собственники решили заключить договор о совместном домовладении, следует помнить, что его не нужно регистрировать в государственных органах, этот договор вступает в силу с момента подписания и заключается на неопределенный срок <13>. В договоре можно предусмотреть дальнейшие способы управления недвижимым имуществом совместного домовладения: поручение соответствующих функций управляющему или совместное управление имуществом участниками договора. В последнем случае для совершения сделок требуется согласие каждого участника договора <14>.

Рассмотрим подробнее вопросы, возникающие при поручении управления общим имуществом управляющему.

 

СЛОВАРЬ

 

Совместное домовладение - это правоотношения собственников недвижимого имущества (включая земельный участок, расположенные на нем здания, иные объекты недвижимости), части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью (абз. 2 ст. 1 Закона). Общее имущество совместного домовладения - это обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования (абз. 3 ст. 1 Закона).

Товарищество собственников - это юридическое лицо (некоммерческая организация, не имеющая в качестве основной цели деятельности извлечение прибыли и не распределяющая полученную прибыль между участниками), объединяющее собственников жилых и (или) нежилых помещений (ч. 1, 2 ст. 20 Закона).

Список сносок

 

<1> Ч. 1 ст. 15 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении" (далее - Закон).

<2> Ч. 2 ст. 15 Закона.

<3> Ч. 3 ст. 16 Закона; п. 1 Положения об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 N 342.

<4> Ч. 1 ст. 6 Закона.

<5> п. 2, 6 ст. 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".

<6> Ст. 252 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК); ч. 2, 3 ст. 11 Закона.

<7> Ст. 17 Закона.

<8> Ч. 5 ст. 17 Закона.

<9> Ч. 3 - 5 ст. 17 Закона.

<10> Ч. 6 ст. 17 Закона.

<11> Ч. 3 ст. 15 Закона.

<12> Ч. 1, 3 ст. 19 Закона; Типовой договор о совместном домовладении, утвержденный Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 N 569 (далее - Типовой договор).

<13> П. 12, 13 Типового договора.

<14> П. 6, 7 Типового договора.

<15> Ч. 3 п. 6 Типового договора, ст. 11 Закона.

<16> Абз. 3 ч. 1 ст. 35 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 N 2020-XII "О хозяйственных обществах"

<17> Типовой устав товарищества собственников, утвержденный Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 N 569.

<18> Абз. 2 ч. 2, ч. 3 ст. 25 Закона

<19> Ч. 8 ст. 20 Закона.

<20> Ст. 23 Закона.

<21> Решение хозяйственного суда г. Минска от 18.08.2010 (дело N 394-23/2010)

<22> Абз. 2 ч. 1 ст. 28 Закона.

<23> Ст. 17, 18 Закона.

Определение проблемы

 

Нередко организации совместно строят или приобретают объекты недвижимости (совместные домовладения). В процессе эксплуатации таких объектов возникает ряд вопросов по их обслуживанию (ремонту, обеспечению энергоресурсами, уборке и др.) и распределению соответствующих расходов. Рассмотрим способы управления недвижимым имуществом совместного домовладения, а также порядок принятия решений об использовании данных способов.

 

Способы управления совместным домовладением

 

Собственники совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления им <1>. Основными способами являются непосредственное управление и управление через товарищество собственников. Законодательством предусмотрены также иные способы <2>, к которым можно отнести, например, управление совместным домовладением лицом, уполномоченным соответствующим исполнительным или распорядительным органом, до принятия собственниками решения о выборе способа управления совместным домовладением <3>. Такое решение собственники должны принять в течение шести месяцев с момента регистрации имущества совместного домовладения за двумя и большим количеством собственников (что и является моментом возникновения совместного домовладения <4>). Однако законодательством не установлены последствия нарушения данного срока. Отметим, что о появлении двух и более собственников можно вести речь после государственной регистрации создания недвижимого имущества, которая, в свою очередь, производится после государственной регистрации здания и соответствующего договора (о вычленении изолированных помещений, о разделе и др.) <5>.

Одновременно с регистрацией объекта недвижимого имущества (которое составляет долю в общей собственности) у собственника появляется ряд обязанностей, в том числе обязанность оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества совместного домовладения. Данные расходы собственники несут пропорционально своим долям в праве общей собственности <6>.