Выбор способа управления: проводим общее собрание собственников

Порядок проведения общего собрания собственников по вопросу выбора способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения определен законодательно <7>. В частности, инициировать проведение собрания вправе собственники, застройщик, организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится имущество совместного домовладения, а также органы местного управления и самоуправления либо иное заинтересованное лицо. Инициатор направляет каждому собственнику заказным письмом или вручает под расписку письменное уведомление о проведении общего собрания не позднее чем за 20 дней до даты собрания.

Собственник, который не сможет обеспечить участие своего представителя в общем собрании, вправе проголосовать до его проведения, направив инициатору собрания письменное заявление, отражающее мнение собственника по вопросам повестки дня, в частности, о способе управления недвижимым имуществом совместного домовладения <8>.

Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более 2/3 представителей собственников, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников. Количество голосов собственника определяется в зависимости от размера его доли в праве собственности на общее имущество (правило "один собственник - один голос" не применяется). Например, собственник с долей 18,5% имущества обладает таким же количеством голосов на общем собрании.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Собственники, которые не согласны с решением общего собрания о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, вправе обжаловать это решение.

Соответчиками по таким спорам будут собственники, принявшие обжалуемое решение, а не созданное в результате исполнения данного решения товарищество собственников. Решение хозяйственного суда г. Минска от 24.11.2009 (дело N 803-18м/09)

Если первое собрание собственников не удалось провести, повторное может быть созвано инициатором не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем 1/4 голосов от общего числа голосов всех собственников.

Решение общего собрания принимается большинством голосов присутствующих на собрании представителей собственников <9>.

Решение общего собрания о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании либо голосовали против <10>.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Несмотря на то что договор между собственниками совместного домовладения об участии в оплате проектно-сметной документации и изготовлении новой кровли был заключен до приобретения новым собственником изолированного помещения в этом домовладении, суд постановил взыскать с него соответствующие расходы, поскольку мнение нового собственника (за или против) с учетом его голоса (18,95%) не могло повлиять на исход голосования на собрании.

Постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Гомельской области от 09.02.2010 (дело N 552-4/2009/18А)

Непосредственное управление

В отношении данного способа управления совместным домовладением установлено ограничение: его можно использовать, если недвижимость включает в себя не более пяти единиц помещений, принадлежащих различным собственникам <11>.

При выборе непосредственного управления собственники вправе (но не обязаны) заключить между собой договор о совместном домовладении с приложением перечня общего имущества, в расходах по содержанию и ремонту которого обязаны принимать участие стороны. Собственники могут поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из участников договора или нанять управляющего - физическое либо юридическое лицо (далее - управляющий) <12>.

Кроме того, непосредственное управление может осуществляться без заключения договора и найма управляющего: собственники должны достигать взаимного согласия по всем вопросам, касающимся управления и содержания совместного домовладения. Нередко собственники "забывают" об обязанности участвовать в расходах по содержанию общей собственности пропорционально своим долям и тогда собственник, фактически оплативший расходы недобросовестного собственника, вправе взыскать их в судебном порядке, что подтверждается судебной практикой.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Несмотря на то что совместным домовладением управляет товарищество собственников, расходы на обслуживание общего имущества фактически осуществлял один из собственников имущества. По его требованию хозяйственный суд взыскал с недобросовестного собственника сумму расходов, произведенных истцом в связи с содержанием общей собственности, проценты за пользование чужими денежными средствами, сумму госпошлины и расходы по оплате юридических услуг. Решение хозяйственного суда г. Минска от 25.11.2010 (дело N 429-18/2010)

Если собственники решили заключить договор о совместном домовладении, следует помнить, что его не нужно регистрировать в государственных органах, этот договор вступает в силу с момента подписания и заключается на неопределенный срок <13>. В договоре можно предусмотреть дальнейшие способы управления недвижимым имуществом совместного домовладения: поручение соответствующих функций управляющему или совместное управление имуществом участниками договора. В последнем случае для совершения сделок требуется согласие каждого участника договора <14>.

Рассмотрим подробнее вопросы, возникающие при поручении управления общим имуществом управляющему.