Вопрос 4. Сравнительный подход к оценке.

Сравнительный подход (метод рыночных сравнений, рыночный подход, метод сравнительного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа продаж МСАП) –группа методов оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанные на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, – аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения».

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:

где С_o – оценка рыночной стоимости объекта оценки, k – количество аналогов, C_oi – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога, W_i – вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов равна единице.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога может быть представлена следующим образом:

Здесь Цi – цена i-го аналога, n – количество ценообразующих факторов, Dцij – значение корректировки цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность и т.п.).

Корректировка цены i -го аналога по j -му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада. Вклад – это сумма, на которую может измениться цена объекта на рынке при добавлении того или иного фактора. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен затратам на его создание.

Корректировки осуществляются на основе сравнения факторов объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Например, метод рыночных сравнений позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков. Его практически никогда не применяют для объектов специального назначения (церквей, школ, стадионов и т.п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным.

Идеальным результатом корректировки цен объектов-аналогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен аналогов близки друг к другу.

Для определения стоимости объекта методом рыночных сравнений, как правило, используется следующая последовательность действий:

1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.

2. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре.

3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.

4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оцениваемым объектом (объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.

5. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

В результате применения данного подхода получаем несколько значений стоимости. Затем оценщик анализирует полученные показатели и сводит их к диапазону значений или одной величине. Для этого рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а также используемых методов анализа. В отчете об оценке должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе вывода о стоимости объекта оценки.

Валовой рентный мультипликатор ( gross rent multiplier) и общий коэффициент капитализации.

Тот или иной метод используют в зависимости от вида приносимого дохода.

Это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта.

Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Эмпирические исследования доказали, что если объекты относятся к одному и тому же рынку то пусть у них различные цены и различные доходы, но GRM примерно равен.

Пример: Оценить стоимость магазина приносящий годовой доход 90 000 р. Если известно, что:

Цена = 90 000 * 5,98= 538 200

Еще одним методом оценки, сочетающим в себе элементы рыночного и доходного подходов, является метод общего коэффициента капитализации.

Пример:

Рассчитать стоимость нашего объекта, если чистый операционный доход равен 65 000.