Теория и практика оценочной деятельности.

Теория и практика оценочной деятельности.

ТЕМА 1. Законодательное регулирование оценочной деятельности и формулирование понятийного аппарата.

Студент должен ознакомиться с основным законодательным актом оценочной деятельности, иметь представление о договоре на оценку стоимости объекта, знать права и обязанности оценщиков по договору и по стандартам ОД, знать основные требования для осуществления ОД в РФ, страховании гражданской ответственности оценщиков, узнать основные саморегулируемые организации оценщиков в РФ, Федеральные Стандарты Оценки.

1. Понятие и сущность оценочной деятельности. Основные черты оценки как процесса.

2. Субъекты и объекты оценочной деятельности.

3. Цели оценки

4. Виды стоимости.

5. Саморегулирование оценочной деятельности.

1. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности.

Вопрос 2. Цели оценки.

На западе давно поняли: «необходимо использовать оценку стоимости для принятия лучших решений». Для Запада – это аксиома, для России – пока нет.

Итак, выделяют следующие цели оценки собственности:

1. Для правильной ориентации покупателя и продавца;

2. Для получения кредита под залог;

3. Для страхования имущества и определения в связи с этим стоимости страхуемого имущества;

4. Для передачи\получения собственности в аренду;

5. Для определения налоговой базы при исчислении налога на имущество;

6. Для оформления собственности в качестве вклада в уставный капитал;

7. Для оценки при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта.

Случаи проведения обязательной оценки.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данных объектов возникает при:

· приватизации;

· передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

· использовании объектов в качестве предмета залога;

· продаже или ином отчуждении объектов;

· переуступке долговых обязательств;

· передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

· возникновении спора о стоимости объекта (контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы).

 

Необходимость оценки рыночной стоимости имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

· акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, выкупе акций;

· дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

· всех сделках с собственностью ОАО;

· отсутствии соглашения между наследниками;

· в ходе конкурсного, исполнительного производства.

 

Вопрос 3. Виды стоимости.

Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.

Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика.

В америке выделяют так называемую ОЦЕНЕННАЯ СТОИМОСТЬ (appraisal value) — стоимость согласно мнению или определению ОЦЕНЩИКА.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Выделяют следующие основные виды стоимости:

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

· стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

· стоимость замещения объекта оценки;

· стоимость воспроизведения объекта оценки;

· стоимость объекта оценки при существующем использовании;

· стоимость объекта для целей налогообложения;

· утилизационная стоимость;

· специальная стоимость.

 

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

 

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

 

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

 

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

 

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения – это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

 

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.

 

Стоимость при существующем использовании – стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

 

Стоимость для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

 

Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Утилизируемые материальные активы – это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.

 

Специальная стоимость – стоимость объекта оценки, для определения в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости Заказанной в Стандартах оценки. Например, разновидностями специальной стоимости являются страховая, таможенная и т.п.

 

 

Вопрос 1. Основные понятия и операции финансовой математики.

Известно, что в условиях инфляции куда более очевидно, что деньги изменяют свою стоимость с течением времени. Поэтому, для финансовой математики главным является, что деньги завтра – это деньги не сегодня. Под действием инфляции и дохода на капитал.

PV(P) – настоящая или текущая стоимость денежной единицы;

FV(S) – будущая стоимость денежной единицы;

n – число периодов (лет) на которые отстоит некоторый момент в будущем от момента сейчас;

i - ставка дохода;

PMT (R) – это единичный равновеликий, равнопериодичный платеж (поступление).(обычный аннуитет). Следует разобрать понятие аннуитет более подробно. Общий термин для понятия аннуитет - денежный поток (cash flow). (Киядзаки)

Выделяют:

I. Обычный аннуитет – это денежный поток или его вид обладающий тремя характеристиками:

1. Все элементы равновелики.

2. Поступают через равные промежутки.

3. Элементы CF поступают в конце каждого периода (нет в авансовом аннуитете).

II. Авансовый аннуитет - это аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода.

Как же это связать с оценкой: Итак, для определения стоимости собственности, приносящей доход, необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через какое-то время в будущем.

Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления (наращивания) и дисконтирования.

Накопление – это финансовая операция по приведению стоимости денег в настоящий момент времени к стоимости денег в какой-то момент в будущем.

Дисконтирование – это финансовая операция по приведению стоимости денег в некоторый момент времени в будущем к стоимости денег в настоящий момент времени.

Основное свойство этих операций: Оба являются абсолютно взаимообратными финансовыми операциями.

Вопрос 1. Принципы оценки.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является систе­ма оценочных принципов, на которых основывается расчет стои­мости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют ис­ходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости активов.

1 группа: принципы, основанные на представлениях потенци­ального собственника;

2 группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации объектов;

3 группа: принципы, обусловленные действием рыночной сре­ды;

4     принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

 

Принципы вытекающие из процесса эксплуатации объектов: - остаточная продуктивность - вклада - сбалансированность - предельной продуктивности

Принципы связанные с рыночной средой: - соответствие (регрессии и прогрессии) - предложение и спрос - конкуренция - изменения внешней среды

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы, основанные на представлениях пользователя: - полезность - замещение - ожидание

Рисунок 3.1 – Принципы оценки

Принципы, основанные на представлениях потенци­ального собственника

Исходным принципом оценки стоимости высту­пает принцип полезности, который означает, что чем больше объект способен удовлетворить потребность соб­ственника, тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает как субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов. Жилая недвижимость, находящаяся в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с той или иной степенью удобства.

Принцип замещения означает, что при наличии опреде­ленного количества однородных (по полезности или доходности) объектов самым высоким спросом будут пользо­ваться объекты с наименьшей ценой. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за объект больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами.

Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость объекта воздействуют ожидаемые преимущества или недостатки от владения объектом.

Данный принцип лежит в основе оценки доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. На стоимость влияют перспективы его развития, ожидаемые к получению доходы, позитивные и негативные факторы, которые могут проявиться в будущем и повлиять на привлекательность местоположения.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом экс­плуатации объекта  (включает принципы вклада, сбалансированности, остаточ­ной продуктивности, предельной продуктивности)

Принцип вклада заключается в том, что для оценки стои­мости объекта необходимо определить вклад ка­ждого фактора и его важнейших элементов в формирование по­лезности и стоимости объекта.

Вклад – это то добавление в стоимость имущества, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть вы­делены в чистом виде из состава объекта или добавлены к ней.

Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Для бизнеса факторы произв.: земля, рабочая сила, капитал и управление. Для недвижимости элементы: земли со строениями (если участок неза­строенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка, также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента.

Принцип сбалансированности гласит, что для каждого типа объектов необходимы определенные компоненты, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость.

Максимальный доход от бизнеса можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства (расположение цехов на предпр., размер).

Принцип остаточной продуктивности. Так как земля фактически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся часть идет в оплату пользования земельным участком. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность извлекать максимальные доходы или уменьшать затраты (ресторан в центре города, горно-обогатительный комбинат отдален от добычи сырья).

Принцип предельной продуктивности. Увеличение доходности за счет добавление ресурсов происходит только до точки максимальной продуктивности. (Ремонт в ресторане, цены повышаются, клиентов все меньше)

Принципы, обусловленные действием рыночной сре­ды включает спрос и предложение, конкуренцию, соответ­ствие и изменение внешней среды.

Принцип изменения внешней среды основан на том, что стоимость имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности. (Для предприятия спрос и предложение, возможности развития бизнеса, изменение эк и фин условий, новые технологии. Для недвижимости: развития девелоперов, инвестиций, кредитования, перспективы развития района) Пример: отмена льгот снизит стоимость предприятия, развитие мобильной сети 4G снизит стоимость сети 3G.

Принцип спроса и предложения, предполагает, что цена объекта находится в прямой зависимости от спроса и в обратной – от предложения. (Спрос – это представленная на рынке платежеспособная по­требность в объектах. Предложение - это количество объектов, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен).

На рынке могут быть искажения их нужно учитывать (монополизм, один собственник).

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. (Если в каком-то районе деловая активность высока то строительство еще одного офиса или магазина может быть убыточным, если в какой-то отрасли прибыли высоки, то туда устремляется капитал, через время конкуренция ужесточается, прибыль уменьшается).

Принцип соответствия основан на том, что соответствие характери­стик объекта потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следова­тельно, и высокую стоимость.

Для предприятия такими характеристиками являются технологии производства, оснащение производства, уровень дохода. Для недвижимости – разумный уровень архитектурной однородности и со­вместимый характер землепользования.

С принципом соответствия связаны:

Принцип прогрессии – заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость объекта оценки (ж/д ветка или магистраль, крупный торговый центр(обеспечивает высокий уровень инфраструктуры)).

Принцип регрессии – имеет место, когда объект характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. (Возникает когда объекты соседствуют с предприятиями загрязняющими воздух, магазин рядом с руинами или помойкой.)

Принцип экономического разделения – гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) – это синтез вышеперечисленных принципов, представляет собой «использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования приводит к формированию максимально высокой стоимости объекта»

Критерии принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

Законодательная разрешенность

Физическая осуществимость

Финансовая осуществимость

Максимальная эффективность

 

Критерии принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

Рассмотрим каждый из перечисленных выше критериев:

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены экологическим законодательством, строительными ограничениями, пожарной безопасностью. Важное значение имеет сейчас ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О техническом регламенте "О безопасности зданий и сооружений".

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Важное значение имеет при оценке недвижимости. Например, при оценке квартиры в центре на первом этаже (можно продать как магазин или офис стоимость будет выше, чем у квартиры).Важно при оценке земли: стоимость незастроенного земельного участка выше чем стоимость улучшений, значит нужно снести улучшения.

Результаты ННЭИ используются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства, реконструкции, при анализе инвестиционных проектов, разработке плана развития.

Вопрос 2. Этапы оценки. Подготовка информации в процессе оценки.

Этапы оценки включают:

1. Постановку задания на оценку и заключение договора;

2. Сбор информации и предварительный анализ данных;

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

4. Выбор уместных подходов и методов оценки и их применение;

5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.

1. Постановку задания на оценку

Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

- идентификацию объекта;

- идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

- назначение (сфера применения) результатов оценки;

- выбор и определение вида стоимости;

- уточнение даты оценки;

- описание объема оценки;

- уточнение иных ограничений.

Даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимости, прав собственности, дата оценки, сфера применения результатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости.

Договор на проведение оценки должен содержать:

· Информацию об объект оценки;

· вид стоимости имущества (способ оценки);

· размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

· сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика (при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей, формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей);

· наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

· указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

· указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

Контроль за осуществлением своими членами обязательного страхования ответственности проводится саморегулируемой организацией оценщиков, которая вправе устанавливать дополнительные не противоречащие законодательству Российской Федерации требования к договорам обязательного страхования ответственности, заключаемым членами такой саморегулируемой организации оценщиков.

2. Сбор информации и предварительный анализ данных

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемого объекта и выбранных методов оценки.

Для определения стоимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков:

1) По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.

Внешние данные – характеризует условия функционирования объекта в регионе, отрасли, сегменте, и экономике в целом. Прежде всего, это рыночная информация, которая может быть очень разной – от конкретной (как, например, анализ структуры магазинов в узком сегменте розничного рынка) до самой общей (как анализ тенденций на мировом рынке какого-нибудь товара).

Внутренние данные – информация об объекте.                              

2) В зависимости от характера информации различают общие и специальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении.

Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемому объекту.

Сведения о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемого объекта на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости.

Используемая в процессе оценки информация должна:

-  быть достаточно полной, представительной и достоверной;

- дать определить оценщику наиболее важные ценообразующие факторы;

- дать возможность проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, сегментарные аспекты;

- дать представления о физических свойствах объекта оценки и его окружения (важно состояние объекта).

Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

Где же находят информацию? Некоторые источники:

Министерство Экономического Развития (МЭРТ) - http://www.economy.gov.ru (Макроэкономика, мониторинг и анализ состояния экономики)

Центральный банк РФ – www.cbr.ru

Портал оценщика - www.appraiser.ru

Однако широко доступной публичной информации не всегда бывает достаточно для формирования полного, достоверного представления об оцениваемом объекте. Поэтому оценщик должен обладать определенными навыками для проведения интервью, составления опросного листа, грамотного проведения беседы с собственником объекта (руководством, рабочими).

Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком

Отчет об оценке является формой надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Он должен быть своевременно составлен в письменной форме и передан заказчику.

В отчете должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;

• дата определения стоимости объекта оценки;

• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

• место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

• задание на оценку;

• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата (должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов; описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам; согласование результатов);

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации; информация об экспертной оценке, копии документов от заказчика);

• допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

• анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика. Храниться в течении 3 лет.

Метод остатка для земли;

Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Так как земля фактически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся часть идет в оплату пользования земельным участком.

По данному методу необходимо рассчитать долю общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения, а потом его деление на коэффициент капитализации доходов от земли.

Теория и практика оценочной деятельности.