Отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

  по дисциплине

«Экономика недвижимости»

на тему «Оценка жилой недвижимости».

Выполнила: ст. гр. ГК 00-1

 

Проверила: преподаватель

Фирцева С. В.

Тюмень 2004 г.

Содержание

                                                          

Введение……………………………………………………………………………………

Отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости

Титульный лист……………………………………………………………………..

Сопроводительное письмо……………………………………………………….....

Дата и объем технического освидетельствования………………………………...

Анализ социально-экономической ситуации в регионе…………………………… 

Краткое описание природно-климатических особенностей в  регионе……….

Основные макроэкономические показатели…………………………………….

Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке…………………........

Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке………………….....................

Основные характеристики рынка недвижимости……………………………….

Анализ местоположения объекта оценки……………………………………….......

Описание объекта оценки…………………………………………………………….

Определение рыночной стоимости затратным подходом……………………..........

Определение рыночной стоимости сравнительным подходом……………….........

Согласование результатов оценки…………………………………………………..

Сертификат оценки………………………………………………………………..

Приложения к отчету……………………………………………………………….

2. Результаты анкетирования …………………………………………………….........

Заключение……………………………………………………………………………........

Список литературы…………………………………………………………………………

Приложения…………………………………………………………………………………

 

 

Введение

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

3. Принципы связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

В данной работе для оценки объекта недвижимости используется два подхода: сравнительный и затратный подход. В основе этих подходов лежит принцип замещения. Всем понятно, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно,  инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов. [9]

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. В данной работе в роли оценщика выступает студент. Он должен выявить рыночную стоимость недвижимости затратным и сравнительным подходом, учитывая при этом методологию каждого подхода и обязательные требования к расчетам. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости и т.д.

Также в процессе выполнения курсовой работы было проведено анкетирование среди жителей города Тюмени с целью изучения проблемы доступности жилья. И на основе результатов опроса были сделаны соответствующие выводы, которые помогли в большей степени проанализировать ситуацию на рынке недвижимости.

 

Тюменская государственная архитектурно-строительная академия.

 

 

Отчет: «Об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д.53 кор.1 кв. 70»

 

ЗАКАЗЧИК: Иванов Д.И.

 

 

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

Тюменская государственная архитектурно-строительная академия

 

 

Описание объекта оценки

В этом разделе приводится подробное описание здания. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта.

Описание объекта оценки проводили по следующему плану:

Таблица 1

 

Характеристика объекта	Возможные значения
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее пользование	Многоквартирный дом
Вид данных	Оценка
Юридическое описание:
Регион	Тюменская область
Район	Ленинский
Адрес	г. Тюмень ул. Энергетиков дом 53 /1 кв. 70
Право собственности на квартиру	Полное право собственности
ЗДАНИЕ
Год постройки	2000 год
Первоначальная балансовая стоимость	129174,23 руб. на 16 марта 2001 г.
Число этажей	9
Общая площадь	66,40 м.кв.
Жилая площадь	36,10 м.кв.
Высота потолка	2,57 м.
Техническое состояние	Хорошее (износ <20%)
Группа капитальности	2 группа
Фундаменты	Железобетонные
Стены	Железобетонные панели
Перекрытия	железобетонные
Степень огнестойкости	1 степень
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холодная вода, горячая вода, канализация, центральное отопление, радио, телефон, телевидение, лифт, мусоропровод
ПОМЕЩЕНИЯ
Размещение в здании	Этаж
Отделка	«Евростандарт»
Вход	Со двора
Вид из окон	На улицу
Число телефонов	1
БЛИЖАЙШЕЕ ОКРУЖЕНИЕ
Границы окружения	В 100 м. рынок, в 100 м. парк
Типичное использование окружения	Жилье
Основной тип застройки	Уличная
Основной тип зданий	Смешанные
Качество застройки	После 1964 г
Полнота застройки	25-75 %
Этажность застройки	Смешанная
Социальная инфраструктура	Рабочие места, учебные заведения, предприятия торговли, зоны отдыха, спортивные сооружения
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, детские площадки, автостоянка, освещение, тротуары
Источник информации	Тех. паспорт, собственные наблюдения

 

 

1 400 000

 

При оценке объекта были применены все возможные походы к оценке рыночной стоимости. На основе имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в результате настоящего анализа с применением наиболее подходящих методик оценки, можно сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 53, кор.1, кв. 70, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 01 декабря 2004г. составляет с учетом допустимого округления     1 400 000   рублей.

 

Сертификат оценки.

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; с государственными стандартами: ГОСТ 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»; термины, определения, а также стандарты оценки при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и при проведении оценки берутся и определяются из Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

В своих действиях Оценщик как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта.

 Оценка объекта проведена после осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика.

По нашему мнению, рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 15 декабря составляет:

1 400 000 руб.

 

 

                                                                                                     Подпись

 

Приложения к отчету.

 

Заключение

Рынок жилой и коммерческой недвижимости стоит сегодня на пороге серьезного продолжительного бума. Пока видна только верхушка айсберга: высокие цены, обеспечивающие огромную рентабельность инвестиций; медленное раскручивание ипотеки как механизма дополнительного стимулирования спроса; стабильный рост доходов населения. Этот вывод требует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов. [19]

Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости. Необходимы специалисты высшей квалификации. Владеющие соответствующими знаниями, способствующие развитию новой области знания со своей методологией, терминологией и принципами исследований.

В данной курсовой работе мы провели оценку объекта жилой недвижимости. Под объектом оценки было выбрано собственное жильё, с помощью специальной литературы и нормативно-правовых актов была определена его рыночная стоимость и составлен отчет об оценке на основе необходимых требований и стандартов. Также была рассмотрена более подробна  ситуация на  Тюменском рынке недвижимости и были найдены пути решения существующих проблем.

В процессе написание курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости» были закреплены теоретические знания, полученные на лекциях, также приобретены навыки в  организации самостоятельной исследовательской работы по данной тематике и рассмотрены более подробно отдельные вопросы данного предмета.

Список литературы.

1. Газета «Квартирный вопрос» № 42 от 2 ноября.

2. Газета «Квартирный вопрос» №47 от 7 декабря.

3. Газета «Недвижимость для всех» № 10 от 27 октября..

4. Газета «Недвижимость для всех» № 16 от 8 декабря.

5. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПБ: Питер, 2001.- 336с.

6. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 1997.- 320с.

7.  Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004. – 496с.

8. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Учебное пособие, М.: Дело, 1998г

9.  Попов Г.В. «Основы оценки недвижимости», Москва, 1995г

10.  Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.

11.  Прорвич В.А. Основы экономической деятельности городских земель. Серия «оценочная деятельность». Учебно-практическое пособие. М. Дело, 1998, 336 с.

12. Статистический ежегодник: города и районы Тюменской области (без автономных округов): Статистический сборник в 7 частях Ч 5 (1)./ Тюм. областной комитет государственной статистики.- Т, 2004 – 544с.

13. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости», СПбГТУ, СПб., 1997г.

14. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.

15. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Пер. с англ., - М.: «Дело ЛТД», 1995г.

16. Харрисон Генри С. «Оценка недвижимости», Учебное пособие. Пер. с англ. – М.: РИО Мособлполигризд.

17. www.acexpert.ru

18. www.adm.tyumen.ru

19. www.testate.ru

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

  по дисциплине

«Экономика недвижимости»

на тему «Оценка жилой недвижимости».

Выполнила: ст. гр. ГК 00-1

 

Проверила: преподаватель

Фирцева С. В.

Тюмень 2004 г.

Содержание

                                                          

Введение……………………………………………………………………………………

Отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости

Титульный лист……………………………………………………………………..

Сопроводительное письмо……………………………………………………….....

Дата и объем технического освидетельствования………………………………...

Анализ социально-экономической ситуации в регионе…………………………… 

Краткое описание природно-климатических особенностей в  регионе……….

Основные макроэкономические показатели…………………………………….

Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке…………………........

Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке………………….....................

Основные характеристики рынка недвижимости……………………………….

Анализ местоположения объекта оценки……………………………………….......

Описание объекта оценки…………………………………………………………….

Определение рыночной стоимости затратным подходом……………………..........

Определение рыночной стоимости сравнительным подходом……………….........

Согласование результатов оценки…………………………………………………..

Сертификат оценки………………………………………………………………..

Приложения к отчету……………………………………………………………….

2. Результаты анкетирования …………………………………………………….........

Заключение……………………………………………………………………………........

Список литературы…………………………………………………………………………

Приложения…………………………………………………………………………………

 

 

Введение

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

3. Принципы связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

В данной работе для оценки объекта недвижимости используется два подхода: сравнительный и затратный подход. В основе этих подходов лежит принцип замещения. Всем понятно, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно,  инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов. [9]

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. В данной работе в роли оценщика выступает студент. Он должен выявить рыночную стоимость недвижимости затратным и сравнительным подходом, учитывая при этом методологию каждого подхода и обязательные требования к расчетам. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости и т.д.

Также в процессе выполнения курсовой работы было проведено анкетирование среди жителей города Тюмени с целью изучения проблемы доступности жилья. И на основе результатов опроса были сделаны соответствующие выводы, которые помогли в большей степени проанализировать ситуацию на рынке недвижимости.

 

Тюменская государственная архитектурно-строительная академия.

 

 

Отчет: «Об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д.53 кор.1 кв. 70»

 

ЗАКАЗЧИК: Иванов Д.И.

 

 

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

Тюменская государственная архитектурно-строительная академия