Особенности ипотеки земельных участков

Особенностям залога земельных участков посвящена отдельная глава, поэтому здесь лишь кратко остановимся на этом вопросе.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте на основании федеральных законов (ст. 62 Закона «Об ипотеке»).

В соответствии со ст. 65 на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При этом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя (ст. 64).

Определены и установлены требования к ипотеке земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам (ст. 66), а также установлены общие требования к оценке земельного участка при его ипотеке. Так, согласно ст. 67 Закона «Об ипотеке» залоговая стоимость земельного участка в договоре об ипотеке устанавливается соглашением залогодателя с залогодержателем. При этом к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.

Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

С 31 декабря 2004 г. вступили в силу две новые статьи Закона «Об ипотеке», устанавливающие особенности ипотеки земельных участков. Они посвящены ипотеке земельных участков, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, а также ипотеке земельных участков, на которых находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств (займа).

Особенности ипотеки жилья

Значительный интерес представляют вопросы, связанные с особенностями ипотеки жилых домов и квартир. Этому посвящена глава XIII Закона «Об ипотеке». Статьей 74 установлено, что правила этой главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.

Установлены особенности ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство. Ипотека (залог недвижимости) указанных лиц, как это предусмотрено п. 5 ст. 74 Закона «Об ипотеке», осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Статьями 75―78 Закона «Об ипотеке» определены особенности ипотеки квартир в жилом многоквартирном доме, ипотеки строящихся жилых домов, жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации, а также порядок обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру.

Законом установлена ипотека жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Они считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Пункт 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» гласит: «Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».

Особым образом регулируются взаимоотношения с органами опеки и попечительства, причем это регулирование претерпевало изменения в ходе развития ипотеки.

В настоящее время, после изменения Закона «Об ипотеке» от 30 декабря 2004 г., п. 3 ст. 77 установил: «Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде».

Отметим норму Закона «Об ипотеке», которая обеспечивает защиту прав нанимателей и арендаторов жилища. Так, согласно ст. 78, лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации.