Ипотечное кредитование в Германии

Ипотечная система Германии представлена многочисленными и раз­нообразными кредитными институтами, которые в зависимости от направленности их дея­тельности в Германии принято подразделять на:

1) частные, основным экономическим принципом которых являет­ся максимизация прибыли. К ним относятся ипотечные частные банки, кредитные банки в области судоходства, кредитные учреждения со специальными заданиями, частные сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства.

Кредитные учреждения со специальными заданиями являются спе­циализированными банками, выполняющими важные народно-хозяй­ственные функции по стимулированию определенных сфер экономики. Одним из направлений их деятельности являются ипотечные опера­ции под залог основных фондов предприятий;

2) общественные, нацеленные на вы­полнение определенных общественных задач: публично-правовые ипотечные кредитные учреждения, кредитные учреждения со специальными заданиями, публичные сберегательные кассы для финансиро­вания индивидуального жилищного строительства;

3) кооперативные, основной задачей которых является удовлетворение по­требностей своих пайщиков и оказание им необходимой помощи: общества взаимного кредита или строительные общества.

Особенности деятельности различных ипотечных организаций за­ключаются, прежде всего, в способе привлечения ресурсов для кредит­ных операций. Наибольшую известность получили стройсберкассы и ипотечные банки.

Работа стройберкасс базируется на системе сбережений, основанной на формировании ресурсов за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу депозитного накопления.

Модель ипотечного банка подразумевает самостоятельное ре­финансирование ипотечных кредитов за счет выпуска закладных ли­стов.

В Германии в Законе об ипотечных банках дано следующее определение ипотечного банка.

Ипотечные банки — это частноправовые кредитные институты, де­ятельность которых направлена на:

– выдачу ссуд под залог внутренних (отечественных) земельных участков (и построек на них) и выпуск долговых обязательств (ипотечных закладных листов) на основе выданных ипотечных кредитов;

– предоставление ссуд внутренним публично-правовым организа­циям и институтам или получение полной гарантии (поручитель­ства) от таких организаций и институтов на предоставление ссуды и выпуск долговых обязательств (коммунальных долговых обя­зательств) на основе приобретенных требований.

Ипотечные банки в Германии могут быть основаны только в форме акционерных обществ или акционерных коммандитных товариществ, участники которых подразделяются на 2 категории: полные товарищи, несущие неограниченную имущественную ответственность по обязательствам товарищества, и коммандисты, отвечающие по обязательствам К. т. в пределах их вклада.

Деятельность ипотечного банка основывается на принципах надеж­ности, ликвидности и эффективности.

1.  Принцип надежности ипотечных банков заложен в Законе об ипо­течных банках и связан с тем, что минимизация риска неплатежеспособности эмитента закладных листов осуществляется за счет:

– ограничения проводимых им операций только операциями с низ­ким уровнем риска;

– формирования определенного состава покрытия под обязатель­ства по закладным листам таким образом, что даже в случае банкротства эмитента инвестор полностью получит как сумму инвестиций, так и процентный доход.

2. Принцип ликвидности заключается в соответствии эмитируемых закладных листов требованиям ликвидности для международных инвесторов.

3. Принцип доходности. Закладные листы предлагают инвесторам более высокую доходность, чем государственные ценные бумаги, обладая при этом практически таким же высоким кредитным рейтингом.

Можно выделить следующие критерии надежности ипотечных банков в Германии:

1) Особые условия лицензирования ипотечных банков. С одной стороны, существуют ограничения деятельности банков. С другой сто­роны, ипотечные банки получают, как правило, государственную поддержку и государственные гарантии, что значительно снижает кредитные риски и самих банков, и владельцев эмитированных ими закладных листов.

2) Специализация ипотечных банков. Деятельность ипотечных бан­ков в Германии жестко регламентированна и ограниченна, что харак­теризует их как высоконадежные и стабильные кредитные институты. Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском.

3) Специфика формирования массы покрытия выпущенных заклад­ных листов. Для обеспечения прав владельцев закладных листов банк формирует массу покрытия. Масса покрытия под обязательства по закладным листам позволяет исключить возможность потери вло­женного капитала и процентных доходов владельцев закладных лис­тов. Это предполагает, что активы, входящие в состав покрытия, явля­ются безрисковыми. Наличие покрытия гарантирует первоочередное удовлетворение требований владельцев закладных листов в случае банкротства ипотечного банка.

4) Специфика расчета залоговой стоимости. Расчет залоговой стоимости про­изводится по строгим правилам, которые разрабатываются банком и утверждаются органом государственного надзора за банковской деятельностью.

5) Закрепленное в законе право держателей закладных листов на первоочередное удовлетворение их требований при банкротстве ипотечного банка.В Германии масса покрытия рассматривается как обособленное имущество, которое при банкротстве банка не включа­ется в общую конкурсную массу, а служит для удовлетворения требо­ваний владельцев закладных листов, чьи требования удовлетворяются в первую очередь из средств, полученных от реализации объектов не­движимости, внесенных в реестр покрытия.

6) Особый порядок государственного надзора за ипотечными банка­ми. Согласно немецкому Закону об ипотечных банках, контроль и над­зор за деятельностью ипотечного банка осуществляет независимое доверенное лицо, назначаемое органом государственного надзора за деятельностью банков.

Доверенное лицо вместе с банком также отвечает за сохранность объек­тов, внесенных в реестр покрытия. Таким образом, доверенное лицо защищает интересы держателей закладных листов и выполняет те над­зорные функции, которые не в состоянии осуществлять кредиторы своими силами.

------------------------------------------------------------------------------------------------------

В экономически развитых странах с окончательно оформленной банковской системой ипотечные банки играют одну из ведущих ролей, обеспечивая стабильность всей банковской системы и поддерживая экономическую активность во многих смежных отраслях экономики. Надежность ипотечных банков Германии обусловливает надежность и ликвидность ипотечных закладных листов.

----------------------------------------------------------------------------------------------------