Оценка стоимости земельных участков

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания. сооружения.

Земельные участки входят в состав предприятия как имущественного комплекса, при этом предприятие является объектом гражданских прав и также признается недвижимостью. В соответствии с методологией оценки выражение «оценка объекта недвижимости» предполагает оценку как зданий (сооружений), так и земельных участков, занятых этими зданиями (сооружениями).

Правовые аспекты

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) устанавливает следующие возможные виды вещных и обязательственных прав на земельные участки в Российской Федерации:

· право собственности;

· право постоянного (бессрочного) пользования;

· право пожизненного наследуемого владения;

· право аренды;

· сервитут;

· право безвозмездного срочного пользования.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г., который вступил в силу 31 января 1998 г. В соответствии с этим законом действительны государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на земельные участки и выданные до 31 января 1998 г. Однако следует иметь в виду, что распоряжаться земельным участком может только лицо, которому земля принадлежит на праве собственности. Поэтому для того, чтобы совершить какую-либо сделку, необходимо прежде всего оформить землю в собственность.

Особо следует подчеркнуть следующее. Во-первых, ЗК РФ (введен в действие 25 октября 2001 г.) предоставляет гражданам право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в их постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 5 ст. 20). Передача в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных ЗК случаях сроком не ограничивается.

Во-вторых, юридических лиц (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) обязали переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г., далее — Вводный закон). Впоследствии. 8 декабря 2003 г.. Президент РФ подписал Федеральный закон № 160-ФЗ «О внесении изменения в ст, 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ"», предусматривающий продление сроков обязательного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для юридических лиц до 1 января 2006 г., т. е. право ограничено конкретным сроком. 16 декабря 2005 г.                                                 Государственная Дума продлила сроки обязательного переоформления права бессрочного пользования земельными участками для юридических лиц до 1 января 2008 г

Одна из причин неоднократного продления сроков переоформления права пользования земельными участками на право аренды или приобретения земельных участков в собственность — высокие ставки аренды земли, устанавливаемые отдельными местными органами власти, или их нежелание переоформлять права выкупа. Многие юридические лица не имеют финансовых возможностей для переоформления прав на земельные участки по действующим ставкам аренды.

Необходимо обратить внимание на то, что данное положение п. 2 ст. 3 Вводного закона не вполне корректно согласуется с п. 3 ст. 20 ЗК РФ, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, причем каких-либо ограничений срока указанного права в ЗК не предусмотрено. Законы и иные правовые акты не должны противоречить Конституции РФ. которая имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории России (п. 1 ст. 15 Конституции РФ).

Согласно п. 3 ст. 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является имущественным правом и, соответственно, относится к имуществу, а Вводный закон не предусматривает судебного порядка его прекращения, указанная норма Вводного закона прямо противоречит Конституции РФ. В связи с этим:

1. За любой организацией сохраняется приобретенное ранее на основании решения государственного или муниципального органа право постоянного (бессрочного) пользования участком, эта организация имеет право не заключать договор аренды земли и не приобретать ее в собственность, если не желает этого, тем более что, согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения любого договора, в том числе аренды и купли-продажи земли, необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Последствия неисполнения этой обязанности во Вводном законе не описаны.

2. Применяемые в некоторых субъектах федерации методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка (для предприятий, созданных до принятия ЗК РФ) и соответствующие «поборы» также сомнительны и должны быть отменены.

3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками при смене собственника зданий и сооружений подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей (при продаже) зданий, строений, сооружений (ст. 3 п. 2 Вводного закона).

4. Арендная плата за использование указанных земельных участков должна устанавливаться в соответствии с решением Правительства РФ (что до сих пор не выполнено) (ст. 3 п. 2 Вводного закона).

Предоставление земли в соответствии с правом пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ также не допускается. Но для граждан, владеющих землей на основе права пожизненного наследуемого владения, такое право сохраняется (ст. 21 п. 1 ЗК РФ). Землю, которая находится в пожизненном наследуемом владении, также можно бесплатно однократно приобрести в собственность в любое время. Государственной регистрации подлежит право наследника (а не переход права) на основании свидетельства о праве на наследство (ст. 21 п. 2 ЗК РФ).

1.4 Рыночная стоимость исключительного права аренды (или выкупа) земельных участков

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ (ст. 36, п. 1), Такое право «чего-то стоит», хотя это не учтено в методиках расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка (для организаций, созданных до принятия ЗК РФ).

То, что право является исключительным, означает, что только собственник здания, строения, сооружения может принять решение о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или выкупа земельного участка.

Стоимость выкупа земельных участков С выкупа рассчитывают по формуле

С ш = С ш * F * K m * K n,

где С зн — ставка земельного налога на единицу площади, руб./м 2; F — площадь земельного участка; К т — коэффициент кратности, устанавливается администрацией каждого субъекта Федерации в зависимости от численности населения (с. 2 Вводного закона); К п — поправочный коэффициент, учитывающий основные виды использования; значения этого коэффициента утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3 (ст. 3 Вводного закона).

В Москве выкуп земельных участков не проводится, основная форма землепользования — аренда. Постановлением Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП утверждена Методика расчета платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве. Мнение автора о данной методике (в части организаций, созданных до принятия ЗК РФ) изложено выше, поэтому в данной статье эта методика не рассмотрена.

Рыночная стоимость исключительного права выкупа земельного участка Р спв может быть определена согласно следующему выражению:

РС пв = Р с – С в

где Рс — рыночная стоимость земельного участка; С в — стоимость права выкупа земельного участка.

Рыночную стоимость исключительного права аренды земельного участка Pc n a можно определить по формуле

РС пв = Р са – Н ц

где Р са — рыночная стоимость права аренды земельного участка; Нц — нормативная цена земельного участка.

Вводным законом установлено, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли (ст. 65 НК РФ).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ (ст. 65 п. 5), федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость  земельного участка.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной стоимости земли», нормативная цена земли определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Нормативная цена земли не должна превышать 75 % от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Взаимосвязь нормативной цены, стоимости права аренды и рыночной стоимости земли можно представить так:

Р с > Р с а > Н ц.

Рыночная стоимость исключительного права аренды Рс п а может быть также определена согласно выражению

Р с =Р с –С а дог

где С адог — стоимость права аренды по договору.

Рыночную стоимость права аренды устанавливают по данным рынка прав аренды объектов-аналогов в конкретной зоне (регионе) на дату, ближайшую к дате оценки.

Для оценки рыночной стоимости прав аренды земельного участка Министерство имущественных отношений РФ распоряжением от 10 апреля 2003 г. № 1102-Р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков. Полагаю, они должны использоваться с учетом ЗК РФ (ст. 20 п. 3, ст. 36), т. е. кроме организаций (предприятий), созданных до принятия ЗК.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременении права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Три подхода

Как правило, при оценке рыночной стоимости прав аренды земельных участков применяют традиционные подходы, предусмотренные «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 г., а именно: затратный, сравнительный и доходный. г» На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения, на доходном — методы капитализации дохода, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка применяют в методах остатка и выделения.

Из всех перечисленных методов наибольшего внимания заслуживают метод сравнения продаж (так называемый «рыночный» метод) и метод капитализации дохода.

              1,5 Оценка рыночной стоимости земельных участков

Оценку рыночной стоимости земельных участков целесообразно проводить в соответствии с Методическими рекомендациями- по определению рыночной стоимости земельных участков; утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений РФ № 568-Р от 7 марта 2002 г.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы сравнения продаж, выделения, капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Каждый из методов может быть использован в зависимости от конкретной ситуации и исходной информации, но наиболее часто применяются методы сравнения продаж» остатка и капитализации.

При использовании метода сравнения продаж последовательность действий та же, что и при оценке рыночной стоимости прав аренды земельных участков. Объекты-аналоги считают схожими с объектом оценки.

К наиболее важным факторам стоимости относятся:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

Характеристики сделок с земельными участками те же, что и сделок с правами аренды земельных участков (указаны выше).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. При значительных различиях скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

   Самый распространенный способ рыночной оценки земли — метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие 3-6 месяцев.

При применении этого метода сначала выявляются фактичес­кие продажи участков на соответствующем рынке или его сегмен­тах. Далее проверяется информация о сделках, с целью подтверж­дения хотя бы одной стороной ее законности и экономической це­лесообразности. Сумма продажной цены корректируется в зави­симости от характеристик оцениваемого и сопоставимого участ­ка. При условии того, что оцениваемый участок превосходит со­поставимый по какому-либо параметру, его фактическая цена уве­личивается, а если уступает, то цена уменьшается. Такое уточне­ние цены может проводиться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и в совокупной поправке.

При оценке земли учитывают все основные характеристики, имеющие стоимостное значение для покупателя: размер, форма, местоположение, коммуникации, рельеф и др.

Для сравнения используют следующие единицы измерения: для участков, приобретаемых для сельскохозяйственного, промыш­ленного назначения и для жилищного строительства — цепа за 1 га; в центральных частях городов для офисов, магазинов и т.п. — цена за 1 м²; для коммерческих целей в городах — цена за 1 фрон­тальный метр; в районах жилой, дачной застройки при стандарт­ных по форме и размерах участках — цена за 1 лот; при необходи­мости соблюдения правил зонирования по ограничению величи­ны здания — цена за единицу плотности, т.е. коэффициент отно­шения площади застройки к площади земельного участки.

В качестве единицы для сравнения по застроенным участкам могут применяться: цена за 1 м² общей или чистой площади; цена за 1 м³складов, элеваторов и др.: цена за 1 место — парковки, в гараже и др.

На основе ряда фактических продаж определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. При этом используется расчет медиан­ной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения.    Обычно прием единицы сравнения приме­няется в случаях, когда участки сильно отличаются один от дру­гого по размерам, но относительно сходны по другим параметрам.

Другой прием, который подходит для участков примерно оди­накового размера, но сильно отличающихся по другим парамет­рам, основан на определении путем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного участка. Он служит затем ори­ентиром для расчета стоимости других участков земли. При этом в рыночную стоимость отдельных земельных участков вносится поправка на их отличительные параметры. Например, стоимость земельного участка с основанием по фронту улицы составит примерно 65% стоимости Прямоугольного участка с такой же грани­цей и глубиной.

Следующий способ оценки стоимости земельных участков ос­нован на определении соотношения продажных цен и потенциаль­ного или фактического валового дохода, получаемого от собствен­ности, поэтому он получил название способа валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При проведении расчетов оценки стоимости земельных участ­ков по способу ВРМ необходимо осуществить следующие действия:

- оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;

- определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

- рассчитать стоимость оцениваемого участка путем перемно­жения рыночное рентного дохода от него на ВРМ.

Различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Важно подобрать как можно точнее аналоги для сравнения.

Одним из приемов служит прием переноса или соотнесения, который реализуется путем определения соотношения между об­щей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Уста­новлено, что между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений существует устойчивая связь. Отсюда следует, что стоимость участка можно оценивать путем распределения об­щей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее состав­ными частями — земельным участком и строениями (улучшения­ми). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости едини­цы сравнения или базового участка для данного района.

                                          Метод остатка

Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, если существует возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

При применении ллетода выполняют следующие действия.

• Рассчитывают стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.
• Определяют чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы.
• Находят рыночную стоимость единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени.
• Рассчитывают рыночную стоимость земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Алгоритм и результаты расчета получены применительно к объекту недвижимости (административному зданию общей площадью 1 074 м г, площадь застройки — 457 м 2), расположенному по следующему адресу: Московская обл., г. Домодедово, ул. Станционная (табл. 3).