Договор задатка при продаже квартиры

ВНИМАНИЕ! Очень часто, брокеры покупателей настойчиво предлагают продавцу при подписании договора задатка оставить документы на квартиру в качестве этого самого задатка. Аргументируют это тем, что так делает большинство, документы будут храниться в уважаемой риелторсокой копании, это будет гарантией того, что вы не сможете продать квартиру другим и т.п. Ни в коем случае не отдавайте документы на квартиру в залог!

Правоустанавливающие документы на квартиру передаются покупателю только у нотариуса при заключении сделки купли-продажи. В противном случае, с документами могут быть осуществлены разнообразные мошеннические действия, вплоть до полной утери права собственности на квартиру. Представте и такой вариант, что у того, кото хранит ваши документы, появляется весомый рычаг давления на вас, например для уменьшения цены квартиры - восстановить документы на квартиру очень тяжело, а в некоторых случаях - вообще не возможно.

Все проданные моими знакомыми квартиры, продавались с предварительным подписанием договора задатка, но без передачи правоустанавливающих документов в залог. Были случаи, когда покупатель отказывался от приобретения квартиры, только из-за того, что документы не передавались в залог, но по описаниям, такие клиенты выглядели "стремно", да и нет никакой гарантии, что они действительно собирались приобретать жилье.

Самый лучший договор задатка для продавца, это вариант, когда сумма задатка (обычно 2%-5% от полной стоимости квартиры) передается ему на руки. В документе оговаривается, что в случаее отказа продавца от продажи квартиры, с него взыскивается 2-ой размер задатка (сам задаток + еще столько же). Оспорить грамотно составленный договор задатка в суде практически невозможно. Если же покупатель отказывается от покупки, то зааток остается у продавца. Еще один вариант договора задатка - покупатель оставляет задаток у брокера.

На мой взгляд, по возможности, лучше всего договор задатка оформлять таким образом: покупатель и продавец оставляют равные суммы у нотариуса до оформления сделки (дата и время указывается в договоре). В случае, если какя-либо из сторон отказывается от сделки (не является и др.) - нотариус передает деньги тому, кому пологается по условиям договора задатка. Ксожалению, случаи применения такого варианта мне неизвестны, но данный момент можно выяснить у нотариуса.

В договоре задатка следует сразу оговорить, кто платит за оформление квартиры, нотариусу и другие возможные ньюансы продажи квартиры.

Нотариальное оформление продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры можно оформить только у нотариуса (частного или государствнного). Стоимость услуг нотариуса в каждой нотариальной конторе своя. С полной стоимости квартиры, указанной в договоре, покупатель и продавец (у продавца не было оперций купли-продажи недвижимости в течение 3-х лет - 1%, если были - налог может значительно возрасти) обязаны уплатить по 1% налога.

Не стоит экономить на этом одном проценте, так как нотариус обязан сообщить о своих сомнениях в правдивости стоимости жилья указанного в договоре в соответствующие органы. Да и проверяют нотариальные конторы на предмет таких сделок в последнее время все чаще. Сэкономив несколько сотен $ на налоге, можно потерять в будущем намного больше.

P.S. В статье выражены мысли автора, которые нельзя воспринимать как руководсто к действию. С течением времени законы могут измениться. Перед подготовкой к такой ответственной сделке, как продажа квартиры, стоит проконсультироваться со специалистом. Автор этой статьи не несет ответственности за любые последствия, возникшие вследствие использования материалов этой статьи. Буду признателен за комментарии по этой теме.

P.P.S. Почему автор этой статьи неприязненно относится к брокерам:

1. Еще лет 7 назад, моему знакомому в весьма "солидном" крупном и рекламируемом везде агентстве недвижимости, предложили весьма "выгодное", "самое лучшее" предложение по приобретению жилья в строящемся доме, который на сегодняшний день так и не построен. Это хорошо, что человек дружит с логикой, и даже будучи далеким от торговли недвижимостью, предположил, что цена, меньшая на 15% от рыночной стоимости настораживает, и приобрел менее рисковую, но более дорогую квартиру. А сколько было "переуступлено" жилья от "Элита-Центр" при посредничестве брокеров? Те, кто гарантирует на словах, а на бумаге (по закону) не несет вообще никакой ответственности за последствия сделки, предлагая такие "выгодные" варианты являются обычными мошенниками, так как сами прекрасно разбираются в рисках для покупателя после приобретения таких "вариантов". Если бы я имел возможность принимать законы - то брокер/агенство недвижимости стало бы нести в обязательном порядке 100% ответственность перед покупателем квартиры, купленной при посредничестве агенства. Вот тогда бы осталось меньше агенств, но тех, с которыми можно было бы сотрудничать.

2. Квартира продавалась почти три месяца при участии одного брокера, который так же был из весьма солидного агенства и обещал много хорошего продавцу (бесплатная реклама, поток клиентов, быстрая продажа). Жилье продавалось не спешно, но когда до окончания справки из БТИ остался месяц, продавец взял дело в свои руки, и о чудо: нашел покупателя (к сожалению, с брокером) на следующий же день после подачи массы объявлений в сети (бюджет 50$ + 5 часов времени - звонков было по несколько десятков за день). Через 3 недели квартира была успешно продана. Конечно, найти покупателя за день получится не всегда, но безуспешно продавать за ту же стоимость жилье при помощи брокера - это недопустимо.

Справка-характеристика из БТИ для продажи квартиры

Справка-характеристика из БТИ необходима для отчуждения (продажи) квартиры. Как продавать квартиру читайте тут: продажа квартиры на вторичке. Оформление справки-характеристики, а точнее "Извлечения из Реестра прав собственности" проводится в три этапа:

1. Инвентаризация - изготовление нового технического паспорта.

2. Регистрация в Реестре прав собственности - получение выписки про регистрацию.

3. Изготовление извлечения из Реестра прав собственности (справки-характеристики).

Справку из БТИ для продажи квартиры в Украине можно получить как самостоятельно, так и при помощи различных "ускорителей". Ускорителем может выступать как фирма, так и частное лицо. Правильно, этот документ называется "Справка-характеристика". БТИ - Бюро Технической Инвентаризации.

Воспользовавшись услугами ускорителей в деле получения справки-характеристики из БТИ (извлечение (вытяг) из Реестра Прав Собственности на Недвижимое Имущество) можно значительно выиграть в скорости оформления, но к стоимости самих услуг БТИ добавится оплата работы посредника. Да и еще прийдется передавать оригиналы правоустанавливающих документов в чужие руки, что черевато мошенничеством.

Оформить справку-характеристику из БТИ для отчуждения (продажи) квартиры лучше всего самостоятельно. Это потребует значительно больше времени, по сравнению с услугами посредников, но выигрыш будет в стоимости. А самое главное, в таком случае, риск мошенничества сводится к минимуму. Затраты, с учетом, что владелец квартиры один, на момент написания стаьи составляют около 400 грн. Чем больше владельцев, тем больше (незначительно) стоимость. По времени, процедура получения справки-характеристики, занимает полтора месяца. Есть вполне законный вариант ускорения процесса - сообщить специалисту, что "вытяг" нужен срочно, но в этом случае, стоимость (оплачивается официально, через банк) будет заметно выше.

Для начала необходимо подойти в БТИ и получить талон к специалисту, который занимается необходимым вопросом. Адрес БТИ в Киеве: ул. Трехсвятительская 4-в. Талон выдается в так называемой "справочной" БТИ, и туда, обычно, стоит одна из самых длинных очередей. Также, стоит учесть, что все талоны выдаются на определенное время, и если опоздать, прийдется заново стоять в длинной очереди, чтобы получить новый талон.

При себе необходимо иметь правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, приватизация, дарение или др), техпаспотр на квартиру, паспорт, идентификационный код и копии всех этих документов. Вообще со всех документов стоит сделать по нескольку копий.

После посещения специалиста БТИ, он выдает квитанции на оплату. Стоимость услуг около 130 грн. Оплатить можно в самом здании БТИ - в нем располагается филиал банка Крещатик. Оплатив по квитанциям, снова идете к специалисту, выясняете, когда прийдет мастер из БТИ для осмотра квартиры и на какую дату назначена следующая встреча со специалистом. Обычно мастер приходит через несколько дней, после посещения БТИ. Время ожидания следующего посещения специалиста зависит от срочности, и соответственно, стоимости услуг БТИ - максимум 1 месяц. Мастер приходит в течении назначенного дня - задержки бывают редко, но в этот день нужно быть все время в квартире.

Далее в БТИ нужно получить новый техничесский паспорт на квартиру и с ним, обычно на следующий день, снова прийти к специалисту. Специалист, под расписку, забирает документы о прааве собственности на квартиру, нотариально-заверенную копию этого документа и технический паспорт на квартиру. При этом необходимо иметь нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на квартиру (делается у любого нотариуса). Стоимость нотариально-заверенной копии около 40 гривен. Нотариус есть и при БТИ - но расценки там заметно выше, средних по Киеву. Также необходимо дополнительно оплатить по квитанциям около 200 гривен. Через одну-две недели справка-характеристика готова. При ее получении выдается оригинал правоустанавливающего документа на недвижимость и технический паспорт.