Тенденции и проблемы развития ипотечного кредитования

Развитию ипотечного кредитования в последнее время уделяется большое количество внимания, как со стороны государства, так и со стороны рынка. Согласно статистике, сегодня приблизительно 25% граждан России владеют собственной недвижимостью и всего лишь около 8% граждан могут позволить приобрести понравившуюся недвижимость за личные средства. Исходя из данных видно, что положение граждан с недвижимостью в России оставляет желать лучшего. В сложившейся ситуации выходом, как для государства, так и для населения является ипотека.

Ипотека в России развивается достаточно быстро, но на ее пути встречается ряд проблем, среди них можно выделить [18, с.143]:

- инфляционные проблемы;

- нестабильная ситуация в экономике;

- монополизация рынка кредитования;

- проблемы, связанные с государственными программами, а также альтернативными вложениями средств.

Одной из самых важных проблем, замедляющей развитие ипотеки и создающая дополнительные риски для заемщиков, является валютное ипотечное кредитование. Способом решения данной проблемы является реструктуризация проблемных кредитов, проводимая с компенсацией банкам части понесенных убытков.

Второй проблемой развития ипотечного кредитования являются высокие процентные ставки предлагаемые банками и другими кредитными организациями. Их снижение позволит сделать кредит более доступным для большинства граждан России нуждающихся в жилье. Проблемы высоких процентных ставок является ключевой повесткой финансовых властей. Как сообщают СМИ, под руководством Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной была создана рабочая группа, которая займется разработкой механизмов снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Данная группа, в которую вошли специалисты Минфина, Минэкономразвития, депутаты Госдумы РФ, представители АИЖК и крупнейших банков, рассматривает три основных варианта снижения процентных ставок по ипотечным кредитам [16, с.43]:

- снижение коэффициентов риска и норм резервирования ипотечных ссуд;

- увеличение объема рефинансирования выданных кредитов;

- упрощение процедуры переуступки прав требования по закладным.

Данный комплекс мер позволит снизить ипотечные ставки в среднем на 9-10%, что благоприятно скажется на заемщиках. Но высокие процентные ставки по кредиту это не главная проблема граждан, основная проблема это соотношение ежемесячного дохода и стоимости квадратного метра. Стоимость квадратного метра по отдельным регионам превышает среднюю заработную плату граждан в несколько раз. Естественно, что при таком соотношении заемщик не в силах будет оплатить долг перед банком. В слабом развитии ипотеки по сравнению с зарубежными странами, прежде всего, винят процентные ставки. Конечно, если снизить их показатели, то большое количество населения сможет взять ипотечные кредиты, но не следует забывать, что непродуманное и не просчитанное снижение ставок ниже уровня инфляции может привести к росту цен на недвижимость, а также неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на рынке.

Следующая проблема, стоящая перед ипотечным кредитованием, это проблемы рефинансирования ипотеки. Целью рефинансирования кредита является изменение условий кредитования с целью облегчить кредит для заемщика.

Рефинансирование кредита может производится с различными целями [22, с.54]:

- сокращение суммарных расходов заемщика связанных с возвратом кредита. Это происходит за счет рефинансирования кредита по более низкий ставкам;

- сокращение ежемесячных платежей за счет увеличения срока кредитования;

- рефинансирования ипотеки позволяет изменить валюту займа;

- рефинансирование позволяет получать заемщику дополнительные заемные финансовые ресурсы.

К примеру, при рефинансировании ипотечного кредита в Сбербанке заемщик не сможет получить кредит, превосходящий величину остатка основного долга по рефинансированному кредиту. В то время, как банк «ВТБ 24» данное ограничение не предусматривает.

Основными проблемами при рефинансировании ипотечных кредитов являются [15, с.54]:

1. Банки при рефинансировании предъявляют серьезные требования к залоговому жилью, поэтому недвижимость, одобренная первоначальным банком может быть отклонена другим банком.

2. Банки имеют свой список аккредитованных страховых и оценочных компаний, именно поэтому часто приходится получать новую экспертную оценку стоимости залогового жилья и заключать новый договор ипотечного страхования.

3. Обычным условием является согласие первого кредитора на последующую ипотеку в пользу рефинансирующего банка. Оно должно содержать сведения о кредиторе и предмете ипотеки. Наиболее серьезным препятствием при рефинансировании является получение согласие на последующую ипотеку. В изначально заключенном договоре ипотеки может содержаться положение о запрете последующей ипотеке. Если же предшествующий договор об ипотеке не запрещает последующую ипотеку, но содержит определенные условия, то заемщик обязуется их соблюдать.

4. Если в момент получения кредита от рефинансирующего банка заемщик не может предоставить залог в виде жилого помещения, то банк имеет право требовать один из других видов обеспечения, которые будут действовать до момента заключения с заемщиком договора залога объекта недвижимости, являющегося залогом по первичному кредиту.

5. Кредитная история заемщика должна быть безупречной.

Также кроме перечисленных выше недостатков рефинансирование ипотеки ведет к дополнительным расходам, а именно:

- комиссии за досрочное погашение кредита;

- комиссии за рассмотрение кредитной заявки и за выдачу кредита;

- затраты на повторную экспертизу оценочной стоимости залогового жилья;

- расходы на личное страхование, страхование титула и предмета залога;

- государственная пошлина при регистрации договора ипотеки в пользу рефинансирующего банка;

- расходы по снятию обременения первичного кредитора.

 Следующей проблемой ипотечного кредитования являются высокие риски. Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность выпускаемых ипотечных ценных бумаг, а также привлечение дополнительных ресурсов с финансового рынка. В 2015г. объем ипотечных кредитов составил 800 млрд. руб., из них 400 млрд. руб. в рамках программы господдержки. В 2014г. рынок ипотечного кредитования показал прирост 30%, но в начале 2015г. объем ипотечных кредитов снизился на 24,5% до 149,6 млрд. руб. В середине 2014г. Банк России ввел новые требования к резервам на покрытие ипотечных ссуд, теперь у банков есть возможность дифференцировать кредиты и создавать разные резервы для различных категорий ссуд для снижения рисков. Также одним из способов снижения рисков является выпуск ипотечных ценных бумаг. Законодательство предусматривает два вида ИЦБ: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

«Объем ипотечных ценных бумаг в 2014г. увеличился в 1,8 раза по сравнению с 2013г., и достиг 252.8 млрд. руб. Ипотечные облигации являются высококачественными инструментами, ведь по ним не было еще не одного дефолта» [24].  Одной из наиболее острых проблем стоящих на пути развития долгосрочного ипотечного кредитования является проблему рефинансирования банков, которые выдают кредиты. Анализ рынка показал, что у банков и других кредитных организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, отсутствуют достаточные объемы денежных средств. Объемы ипотечного кредитования напрямую связаны наличием эффективного механизма рефинансирования благодаря которому осуществляется приток средств с финансового и других рынков. Финансовые инструменты, подобные другим странам с развитым ипотечным кредитованием, у нас еще не созданы. Так как жилищная политика является для государства приоритетной, то в случае непредвиденных обстоятельств, государство найдет способы решения возникших проблем.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что развитию ипотечного кредитования в России препятствует масса нерешенных проблем. К ним относятся следующие: законодательная база еще не достаточно совершенна, спрос значительно превышает предложение, сложность привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему и ряд других. От разрешения всех этих вопросов и будет зависеть дальнейшее становление ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.