Автоматическое растормаживание колес: Тормозные устройства колес предназначены для уменьшения длины пробега и улучшения маневрирования ВС при...
Адаптации растений и животных к жизни в горах: Большое значение для жизни организмов в горах имеют степень расчленения, крутизна и экспозиционные различия склонов...
Топ:
Теоретическая значимость работы: Описание теоретической значимости (ценности) результатов исследования должно присутствовать во введении...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Основы обеспечения единства измерений: Обеспечение единства измерений - деятельность метрологических служб, направленная на достижение...
Интересное:
Национальное богатство страны и его составляющие: для оценки элементов национального богатства используются...
Принципы управления денежными потоками: одним из методов контроля за состоянием денежной наличности является...
Как мы говорим и как мы слушаем: общение можно сравнить с огромным зонтиком, под которым скрыто все...
Дисциплины:
2020-03-31 | 127 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.
Метод базируется на методе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространимым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.
Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
1. изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости (того сегмента), к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым;
2. сбор и проверка информации по объектам-аналогам; вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках;
3. согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества содержится в таблице 22.
Таблица 22 - Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж
Месторасположение объекта и его адрес | Объект оценки | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | Объект № 4 | Объект № 5 | ||
ул. Лазо | ул. Пролетарс кая | ул. Ленина | ул. Лазо | ул. Кулакова | ул. Лазо | |||
Источник информации | газета «Абазинский курьер» | газета «Абазин-ский курьер» | газета «Абазин ский курьер» | газета «Абазинский курьер» | газета «Абазинский курьер» | |||
Цена продаж (предложений), рублей
| 450 000 | 500 000 | 350 000 | 800 000 | 600 000 | |||
Общая площадь (кв. м.) | 49,1 | 50 | 63 | 30 | 86 | 52 | ||
Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб. | 8 946 | 7 886 | 11 628 | 9 302 | 11 472 | |||
Условия продажи | Продажа | Продажа | Продажа | Продажа | Предложе ния | Предложе ния | ||
Корректировка, % | 1 | 0% | 0% | 0% | -5% | -5% | ||
Скорректированная цена, руб. | 8 946 | 7 886 | 11 628 | 8 837 | 10 899 | |||
Условия рынка (время продажи) | Август 05 | Май 05 | Август 05 | Сентябрь 05 | Октябрь 05 | Октябрь 05 | ||
Индекс инфляции | 12,00% | 1,000 | 1,034 | 1,003 | 0,993 | 0,974 | 0,974 | |
Корректировка, % | 1,00% | 2 | 3,37% | 0,30% | -0,73% | -2,60% | -2,60% | |
Скорректированная цена, руб. | 9 248 | 7 910 | 11 543 | 8 607 | 10 615 | |||
Место положения здания | Центр | Центр | Центр | Центр | Центр | Центр | ||
Корректировка, % | 3 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
Скорректированная цена, руб. | 9248 | 7910 | 11543 | 8607 | 10615 | |||
Физические характеристики | ||||||||
Материал стен | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | ||
Корректировка, % | 4 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
Сумма корректировки, руб. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
Материал перекрытий | ж/б плиты | ж/б плиты | ж/б плиты | ж/б плиты | ж/б плиты | ж/б плиты | ||
Корректировка, % | 5 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
Сумма корректировки, руб. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
Наличие коммун. систем | есть | есть | есть | есть | есть | есть | ||
Корректировка, % | 6 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
Сумма корректировки, руб. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
Техническое состояние объекта | отличное | текущий ремонт | текущий ремонт | текущий ремонт | отличное | отличное | ||
Корректировка, % | 7 | 5% | 5% | 5% | 0% | 0% | ||
Сумма корректировки, руб. | 462 | 396 | 577 | 0 | 0 | |||
Скорректированная цена физических характеристик | 462 | 396 | 577 | 0 | 0 | |||
Общая сумма корректировок | 9710 | 8306 | 12120 | 8607 | 10615 | |||
Количество корректировок k | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | |||
Общее количество корректировок K =Σ k | 10 | |||||||
Удельное количество корректировок по каждому аналогу m=k/K | 0,2 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | |||
Величина y, обратное m | 5,00 | 5,00 | 5,00 | 5,00 | 5,00 | |||
Сумма y | 25,00 | |||||||
Вес аналога W=y/Σy
| 1,00 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | ||
| 1942 | 1661 | 2424 | 1721 | 2123 | |||
Средневзвешенное значение стоимости одного м2 общей площади, руб./м2 | 9872 | |||||||
Площадь помещения, м2 | 49,1 | |||||||
Итого по зданию (руб.) | 484 700 |
Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом составляет 484 700 рублей.
Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подход а
Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.
В рамках доходного метода использован метод капитализации денежных потоков.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. расчет ставки капитализации;
3. определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
|
|
История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...
Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...
Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...
Биохимия спиртового брожения: Основу технологии получения пива составляет спиртовое брожение, - при котором сахар превращается...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!