Основание для проведения оценки объектом оценки

Основание для проведения оценки объектом оценки

Договор №14022019 на проведение оценки, заключенный между Баранниковым А.А, в дальнейшем именуемым заказчиком,  и с юридическим лицом ООО «Сашкастройиоценивай», в лице директора Дубровин П.С., действующего на основании Устава.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки – жилое помещение (квартира) №105, общая площадь 54 кв.м, количество комнат – 2, расположенное в жилом доме по адресу г. Хабаровск, ул. Рабочий городок 14 А.

Вид права – собственность

Правообладатель – Баранников Антон Андреевич

Подтверждающий документ – выписка из ЕГРН

Правоустанавливающий документ – договор купли-продажи квартиры от 07.06.2012

Итоговая величина стоимости объекта оценки

На основании проведенного анализа и расчета оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта оценки - жилое помещение (квартира) №105, общей площадью 54 кв.м, количество комнат – 2, расположенное в жилом доме по адресу г. Хабаровск, ул. Рабочий городок 14 А, на дату оценки 06.10.2019г. составляет 5013000  рублей (пять миллионов тринадцать тысяч рублей) без учета НДС.

Сведения о заказчике и оценщике

Информация о заказчике:

ФИО: Баранников Антон Андреевич

Паспортные данные: серия 1716 номер 469866, выдан Отделом УФМС России по Хабаровскому краю в Центральном районе города Хабаровск 11.12.2018г.

Место регистрации: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Полушкина, д. 20, кв. 30

 

Информация об оценщике:

Куликов Александр Михайлович, место расположения: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул Яшина, д. 80, к. 513, член СРО НП «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков», реестровый номер – 28050001.

СРО НП «СМАО», реестровый номер № 0001, место расположения: г. Москва, Ленинградский проспект, д.74а9.

Описание объекта оценки

5.1 Количественные и качественные параметры здания, в котором расположен объект оценки, приняты на основании:

-  выписки ЕГРН № 50-0-1-247/40002-2019-296 от 06.10.2019г;

- сайт «Реформа ЖКХ».

 

Критерий описания

Характеристика

Адрес

Хабаровск, ул. Рабочий городок 14 А

Административный район

Центральный

Район престижности

Ближе к центру

Год постройки

2008

Серия, тип постройки здания

2006059.1500.15017-АС Тип планировки

Современная

Общая площадь дома, кв. м

13494,6

Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, кв.м

  9 732

Тип здания

Жилое

Материал стен

Панельные

Фасад

Отделка фасада штукатуркой с добавлением колера

Крыша

Совмещенная

Этажность

10

Количество подъездов

4

Техническое состояние

хорошее

Количество помещений

197

Лифт, шт.

4

Тип фундамента

Свайный

Тип перекрытий

Железобетонные

Мусоропровод

нет

Теплоснабжение

От сетей города

Холодное водоснабжение

От сетей города

Горячее водоснабжение

От сетей города

Водоотведение

От сетей города

Газоснабжение

Отсутствует      

Количественные и качественные параметры объекта оценки

Объект оценки	Жилое помещение (квартира) №105, общей площадью 54 кв.м, количество комнат – 2, расположенное в жилом доме по адресу г. Хабаровск, ул. Рабочий городок 14 А
Этаж	7
Количество комнат	2
Общая площадь квартиры, кв. м в том числе жилая площадь, кв. м	54
	30
Площадь кухни, кв. м	8
Санузел	Раздельный
Комнаты	Раздельные
Лоджия	Есть, 2 шт., остеклены
Отделка внутренняя: - полы (за исключением ванной комнаты и туалета) - отделка полов в ванной и туалете - отделка потолков - отделка стен	Линолеум   Плитка Побелка Обои
Внутренние двери	Фленчатые остекленные
Окна	ПВХ блоки
Сантехническое оборудование	Туалет, ванная, раковина
Инженерные коммуникации	Бойлер

 

Описание района расположения, социальная инфраструктура и транспортные сети

Социальная инфраструктура

Таблица №

Наименование
Детские сады	Детский сад №36 Радуга и Детский сад Малыш	3 минуты ходьбы
Школы	Средняя общеобразовательная школа №63 (10 минут ходьбы) и средняя общеобразовательная школа №33 (16 минут)
Университеты	Хабаровский институт инфокоммуникаций (СибГУТИ) (13 минут)
Рекреационные зоны	Отсутствуют
Административные здания	Отсутствуют

 

Окончание таблицы №

Общественные здания (расстояние до объекта)	Городской дворец культуры (800 м)
	ТЦ «Энергоплаза» (800 м)
	ТК «Магнит» (600 м)
	Магазин «Дверь городок» (600 м)
	Баня «Линия саун» (630 м)
	Автомастерская «Автомастер» (430 м)
	Магазин морепродуктов «Море краба» (600 м)

Транспортная инфраструктура (высокая)

Автобусные остановки (номера маршрутов, время в пути от ОО до остановки)	«Ленинградская» (54, 56, 88, время – 7 минут)
	«ГДК» (1л, 1с, 56, 80, 88, 83 80, время – 13 минут)
	«Завод Энергомаш» (83, 80, 70, 56, время – 12 минут)
Трамвайные остановки	Нет

Инженерная инфраструктура

Теплоснабжение	имеется
Холодное водоснабжение	имеется
Горячее водоснабжение	имеется
Водоотведение	имеется
Газоснабжение	отсутствует

 

 

Рисунок 5.1 – Маршрут до Городского дворца культуры

Рисунок 5.2 – Маршрут до средней общеобразовательной школы №63

Рисунок 5.3 – Маршрут до Самбери

Рисунок 5.4 – Маршрут до площади Ленина

Район

Кирпич

Панель

Монолит

кол-во % цена 1 кв.м. кол-во % цена 1 кв.м. кол-во % цена 1 кв.м. Центральный район 636 66,0 94 372 202 21,0 89 136 114 11,8 113 169 Железнодорожный район 385 59,4 73 305 215 33,2 75 861 46 7,1 92 075 Индустриальный район 474 42,1 70 819 536 47,6 74 317 114 10,1 100 823 Краснофлотский район 238 53,4 71 675 186 41,7 67 814 14 3,1 70 608 Кировский район 158 68,1 83 530 48 20,7 75 878 16 6,9 92 716

В сентябре в разрезе комнатности средневзвешенные цены реально проданных квартир больше всего поднялись на самые востребованные 2-х ком. квартиры на 6,2% и немного на 3-х комнатные квартиры всего на 0,5%. Однокомнатные квартиры просели в цене на 4,9%. Разброс цен продаж, по которым проводился анализ, составил: в Центральном АО - на 1 ком. квартиры от 72,1 до 102 тыс. руб./кв.м (медианное значение 78,9 тыс. руб./кв.м) - на 2 ком. квартиры от 53,2 до 132,1 тыс. руб./кв.м (медианное значение 74,7 тыс. руб./кв.м) - на 3 ком. квартиры от 57,3 до 96,5 тыс. руб./кв.м (медианное значение 68,8 тыс. руб./кв.м) в Южном АО - на 1 ком. квартиры от 48,6 до 112,9 тыс. руб./кв.м (медианное значение 59,2 тыс. руб./кв.м) - на 2 ком. квартиры от 34 до 71,2 тыс. руб./кв.м (медианное значение 50 тыс. руб./кв.м) - на 3 ком. квартиры от 37,6 до 76,5 тыс. руб./кв.м (медианное значение 53 тыс. руб./кв.м) в Железнодорожном АО - на 1 ком. квартиры от 45,7 до 72,8 тыс. руб./кв.м (медианное значение 64,5 тыс. руб./кв.м) - на 2 ком. квартиры от 34,6 до 80,9 тыс. руб./кв.м (медианное значение 58,7тыс. руб./кв.м) - на 3 ком. квартиры от 45,6 до 63,1 тыс. руб./кв.м (медианное значение 59,5 тыс. руб./кв.м)* в Северном АО - на 1 ком. квартиры от 51,5 до 89 тыс. руб./кв.м (медианное значение 61,8 тыс. руб./кв.м) - на 2 ком. квартиры от 36,7 до 97,1 тыс. руб./кв.м (медианное значение 58,4 тыс. руб./кв.м) - на 3 ком. квартиры от 49,3 до 52,3 тыс. руб./кв.м (медианное значение 50,8 тыс. руб./кв.м).

Нельзя сказать, что в целом по городу объемы продаж упали. Второй месяц подряд менее востребованным стал самый крупный Южный АО. При этом объемы продаж в других АО выросли.

Так, Южный АО еще просел практически на 4,3 % (по сравнению с августом). Наиболее востребованным был второй по величине Железнодорожный АО, здесь объемы продаж увеличились в 1,6 раз по сравнению с августом (за счет снижения цен и хорошего торга продавцов). Далее Центральный АО – в 1,5 раз превысил показатели августа, и Северный АО, объемы продаж в котором выросли в 1,4 раза.

Округ

Индексы прироста цен

Начало года Предыдущий месяц Текущий месяц

Текущий месяц / предыдущий месяц, %

Начало года/ Текущий месяц, %

Декабрь 2018 август сентябрь Центральный 74,3 75,0 80,0 6,7 7,7 Южный 59,6 60,6 56,0 -7,6 -6,0 Железнодорожный 67,6 55,6 53,0 -4,7 -21,6 Северный 66,9 58,8 62,4 6,1 -6,7 Итого 64,7 63,1 63,9 1,3 -1,2

Из таблицы 5.6. видно, видно, что самые большие округа Южный и Железнодорожный АО просели в цене на минус 7,6% и 4,7% соответственно. Самый существенный подъем цен зафиксирован в Центральном АО - плюс 6,7 % (5 000 руб./кв.м), далее Северный АО плюс 6,1% (или 3 600 руб./кв.м). Наиболее непостоянен Центральный АО. Цены здесь бросает ежемесячно то вверх, то вниз за счет существенной ценовой разницы между различными классами жилья и соответственно структуры продаж.

 

 

Средний срок экспозиции на рынке вторичного жилья за отчётный период составил:

· 1 ком. квартиры – 3,5 мес.

· 2 ком. квартиры – 3,5мес.

· 3 ком. квартиры – 3,3 мес.

Практически все типы квартир были выставлены на продажу в начале лета 2017 г. Таким образом, средний срок экспозиции на рынке вторичного жилья за отчётный период составил – 3,5 месяц, что соответствует среднему значению показателя ликвидности.

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Общая часть

Основные понятия

Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки. [ФСО 1, п.4]

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)". [ФСО 1, п.5]

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. [ФСО 1, п.7]

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. [ФСО 1, п.8]

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. [ФСО 1, п.10]

Подходы к оценке

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются, доходный, затратный и сравнительный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. [ФСО 1, п.11]

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. [ФСО 1, п.15]

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. [ФСО 1, п.18]

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. [ФСО 1, п.12]

Задание на оценку

1. Объект оценки: жилое помещение (квартира) №105, общая площадь 54 кв.м, количество комнат – 2, расположенная в жилом доме по адресу г. Хабаровск, ул. Рабочий городок 14 А.

2. Имущественные права на объект: собственность

3. Цель оценки: Определение рыночной стоимости  

4. Вид стоимости: Рыночная стоимость.  

5. Дата оценки: 6 октября 2019г.  

6. Срок проведения оценки: один рабочий день с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.  

7. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:

а.  В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.

б. Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.

в. Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.

г. От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

д. Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.

е. Оценщик обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.

ж. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества.

з. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.

и. Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

к. Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.  

10.  Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 (утв. приказом № 256 от 20.07.2007 г.), ФСО № 3 (утв. приказом № 254 от 20.07.2007г.) и ФСО № 7 (утв. приказом № 255 от 20.07.2007 г.)

 

Приложение А

№№ п/п	Объект оценки	2	3	4	5	6	7	9	10
Адрес	ул. Рабочий городок, 14А	ул. Рабочий городок, 8А	ул. Рабочий городок, 8А	ул. Рабочий городок, 14А	ул. Рабочий городок, 10А	ул. Рабочий городок	ул. Рабочий городок, 8А	ул. Рабочий городок, 14	ул. Рабочий городок, 14В
Цена предложения, руб.	-	5 000 000	5 650 000	4 900 000	5 050 000	5 250 000	5 290 000	5 075 000	5 495 000
Скидка на торг	5%	250 000	282 500	245 000	252 500	262 500	264 500	253 750	274 750
Скорректированная стоимость	-	4 750 000	5 367 500	4 655 000	4 797 500	4 987 500	5 025 500	4 821 250	5 220 250
Общая площадь, кв.м	52	52	54	54	53,3	54	54	53,4	59
Скорректировання стоимость, руб./ кв. м.	-	91 346	99 398	86 204	90 009	92 361	93 065	90 286	88 479
Этаж/этажность	1	Средний	Средний	Средний	Средний	Средний	Средний	Средний	Первый
Корректирующий коэфицент на этажность	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	0,96
Поправка	-	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,04
Скорректировання стоимость, руб./ кв. м.	-	91 346	99 398	86 204	90 009	92 361	93 065	90 286	92 165
Балкон/лоджия	2 лоджия	балкон	балкон	балкон	балкон	балкон	балкон	балкон	2 балкон
Поправка	-	1,015	1,015	1,015	1,015	1,015	1,015	1,015	1
Скорректировання стоимость, руб./ кв. м.	-	92716,35	100889,12	87496,76	91359,52	93746,53	94460,79	91639,86	92165,43
Общая площадь кухни, кв.м	8	9	8	8	10	10	10	9	13
Поправка на площадь кухни	-	1	1	1	1	1	1	1	0,978
Скорректировання стоимость, руб.		92 716	100 889	87 497	91 360	93 747	94 461	91 640	90 138
Тип ремонта	простой	простой	улучшенный	простой	простой	простой	простой	простой	улучшенный
Стоимость ремонта, руб./ кв. м	0	0	2700	0	0	0	0	0	2700
Поправка на тип ремонта		0	-2700	0	0	0	0	0	-2700
Скорректированная стоимость		92 716	103 589	87 497	91 360	93 747	94 461	91 640	92 838
Средняя величина	93 481
Абсолютные отклонения		1,0082	0,9024	1,0684	1,0232	0,9972	0,9896	1,0201	1,0069
Относительные отклонения		-0,0082	0,0976	-0,0684	-0,0232	0,0028	0,0104	-0,0201	-0,0069
	36	6	1	2	3	8	5	4	7
	3347659,43	556 298	103 589	174 994	274 079	749 972	472 304	366 559	649 865
Стоимость кв. м объекта оценки	92990,50
Площадь объекта оценки, кв м	54
Общая стоимость объекта оценки	5021487

Приложение Б

Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Хабаровскому краю. Межрайонный отдел

Выписка из Единого государственного реестра неждижимости об основных характеристиках и зарегестрированных правах на объект недвижимости

Сведения об основных характеристиках и зарегестрированных правах на объект недвижимости

На основании запроса от 06.10.2019 поступившего на рассмотрение 06.10.2019 сообщаем, что согласно записям Единого государственного реестра недвижимости:

Помещение
(вид объекта недвижимости)
Лиси №1 Раздел 1	Всего листов разделов 1-1	Всего разделов-3	Всего листов выписки-3

 

06.10.2019 № 50-0-1-247/40002-2019-296
Кадастровый номер: 27:23:0000000:28143

 

Номер кадастрового квартала:	27:23:0000000
Дата присвоения кадастрового номера:	25.05.2014
Ранее присвоенный государственный учетный номер:	35
Адрес:	111123 Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Центральный, ул. Рабочий городок 14А
Площадь, м2:	54
Назначение:	Жилое помещение
Наименование:	Квартира
Номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место:	Этаж 7
Вид жилого помещения:	Квартира
Кадастровая стоимость, руб:	4900000
Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости:	77:03:0006010:1049
Виды разрешенного использования:	Данные отсутствуют
Сведения об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования	Данные отсутствуют
Статус записи	Сведения об объекте недвижимости имеют статус «ранее учтенные»
Особые отметки	Данные отсутствуют
Получатель выписки

Раздел 2

Раздел 5

Основание для проведения оценки объектом оценки

Договор №14022019 на проведение оценки, заключенный между Баранниковым А.А, в дальнейшем именуемым заказчиком,  и с юридическим лицом ООО «Сашкастройиоценивай», в лице директора Дубровин П.С., действующего на основании Устава.