Проблемы жилищного строительства

Одним из приоритетов государственной политики государства является жилье. Актуальность данной темы вызвана высокой социальной значимостью строительной отрасли. Приоритетное развитие жилищного строительства изменило структуру строительно-монтажных работ, значительно увеличив долю непроизводственной сферы. Для совершенствования и развития жилищного строительства в последние годы начат переход на строительство зданий современных архитектурно-планировочных систем, позволяющих существенно повысить потребительские качества жилых зданий, снизить стоимость строительства за счет сокращения их материалоемкости и энергетических затрат на стадии строительства. Нынешнее руководство республики постоянно уделяет большое внимание строительству жилья, как в городе, так и на селе. Своеобразный рывок в достройке незавершенных домов и создании новых ЖСК удалось сделать благодаря открытию кредитных линий и организации субсидирования. Вместе с тем ограниченные возможности бюджета вызвали необходимость изменения подходов к решению проблемы финансирования жилищного строительства. Сегодня, в сложившейся экономической ситуации, основными источниками строительства жилья становятся собственные средства граждан и юридических лиц, прежде всего предприятий всех форм собственности, банков, а также других инвесторов.

Для многих граждан Республики Беларусь до сих пор остается нерешенным "квартирный вопрос". Согласно данным статистики в целом по республике на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий сегодня состоит порядка 700 тыс. семей. И это в то время, когда ежегодно в республике возводятся миллионы квадратных метров жилья.

Указ Главы государства №55 "О некоторых вопросах долевого строительства жилья" вернул застройщикам возможность получения прибыли при долевом строительстве. Ранее принятый Указ Президента Республики Беларусь от 15.06.2006г. №396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» лишал их такой возможности, что отрицательно отразилось на объемах долевого строительства. Возведение жилья долевым способом в республике возобновилось. До принятия этого нормативного документа данный вид жилищного строительства практически был сведен к минимуму, а в некоторых регионах долевое строительство вообще не велось. Следует отметить, что долевое строительство имеет большое значение для Беларуси, так как дает возможность гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий не ждать 20 лет, а получить кредиты, в т.ч. льготные и начать строительство жилья за собственные средства. По информации застройщиков, в настоящее время цена квадратного метра жилья в республике составляет 1200-1500 долларов для очередников, и до 2000 долл. — для граждан, которые не являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Кроме того, с ростом предложений по долевому строительству цены должны снижаться. Среди основных нововведений — упрощение порядка согласования цены с дольщиком; сокращение количества документов, необходимых для начала сбора средств с дольщиков; упрощение порядка передачи построенных квартир дольщикам, оплатившим полностью их стоимость; возможность расторгать во внесудебном порядке договоры создания объекта долевого строительства с недобросовестными участниками данного процесса; снятие с юридических лиц запрета на продажу в течение 3 лет жилья, построенного ими долевым способом.

Сегодня при строительстве жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий, застройщик имеет право включать прибыль в размере не более 5% от сметной стоимости объекта долевого строительства. Что касается остальных граждан, то здесь она не ограничена. По мнению крупных застройщиков столицы, которые принимали участие в работе над Указом, регулировщиком в данном вопросе выступит сам рынок. По прогнозам специалистов, со временем прибыль застройщиков не будет превышать порядка 10-15%, в настоящее время она в среднем составляет не более 20%. Указ №55 установил четкую позицию — "фиксированная цена". Сегодня каждый дольщик может посчитать ориентировочную стоимость квартиры на дату ввода дома в эксплуатацию. Нормативным документом предусмотрено, что цену квадратного метра жилья можно повышать только в случае изменения налогового законодательства в процессе нормативного срока строительства, а также, если рост статистических индексов строительно-монтажных работ превышает рост прогнозных. Также, упорядочено применение штрафных санкций, которые налагаются на застройщиков в случае невыполнения ими договорных обязательств.

Согласно Указу №55, исполнительные комитеты вправе устанавливать согласно своим спискам процент очередников, которые включаются в процесс строительства. Они же определяют, для какой категории граждан будет возводиться дом.

До недавнего времени по проблеме строительства жилья Брестская область отставала от остальных регионов республики. Чтобы преодолеть трудности, мешающие развитию строительной отрасли, разработана и реализуется комплексная Программа по совершенствованию брестского строительного комплекса и его структурных подразделений на 2006-2010 годы. Согласно Программе, объемы возводимого жилья возрастут на 15-20% в год. К 2010 году в Бресте планируют строить в год один квадратный метр жилья на одного жителя.

Выработанная в Республике Беларусь модель развития экономики создает условия для обеспечения в долгосрочной перспективе устойчивого роста объемов ввода жилья с максимальным использованием внебюджетных источников финансирования. Это отражает суть концептуального подхода государственной жилищной политики в области финансирования строительства жилья и создания условий для жилищных строительных сбережений граждан. В рамках этой стратегии была разработана концепция закона о жилищных строительных сбережениях. Сегодня в стране сложилась ситуация, которая позволяит накапливать денежные средства, вести их учет и соотносить со стоимостью квадратного метра. По оценкам зарубежных специалистов, при инфляции не более 9-10% возможно четкое функционирование системы стройсбережений. Это уже не та гиперинфляция, которая была у нас 10 лет назад, и на сегодняшний день можно говорить о долгосрочной перспективе. Предусматриваются механизмы защиты вкладов от инфляционных процессов, одним из которых традиционно является начисление определенного процента по вкладу. Банковская система в условиях роста экономики и доходности граждан становится все более открытой для населения. Многие наши финансовые учреждения, которые могут стать так называемыми уполномоченными банками, сегодня имеют достаточный уровень капитализации, необходимую филиальную систему, квалифицированный персонал. Главное, что контрольный пакет акций этих банков будет находиться у государства, выступающего гарантом вкладчиков. Система льготного кредитования постепенно трансформируется в систему стройсбережений. Это не означает, что льготные кредиты будут сразу отменены. Для этого необходимо разработать подзаконные акты, подготовить местные органы госуправления. В любой ситуации государство оставит за собой обязанность обеспечивать жильем нуждающихся в нем граждан.

Зарубежными учеными уделялось достаточно внимания вопросу о жилищных строительных сбережениях, однако их подходы различаются в вопросе взаимодействия системы жилищных строительных сбережений с ипотечным кредитом на эти же цели. Западные аналитики указывают на возможные последствия различного понимания отношений в сфере жилищных строительных сбережений и отношений при предоставлении ипотечного кредита, а также недооценки возможностей законодательства о жилищных строительных сбережениях как совокупности норм. На практике это приводит к тому, что банковские кредитные ресурсы направляются в сферу жилищного строительства без учета производственных возможностей строительного комплекса, что влечет за собой использование кредитных ресурсов не в полном объеме и, соответственно, возрастание рисков кредитования для банков. У системы стройсбережений единый принцип, предусматривающий этапы накопления и кредитования. Каждая страна реализует концепцию с учетом специфики своего развития.

Международная практика свидетельствует, что законодательство в сфере регулирования жилищных строительных сбережений взаимодействует с системой ипотечного кредитования и формируется с учетом законодательства этих стран и проводимой денежно-кредитной и жилищной политикой, которые определяют особенности развития системы кредитования жилищного строительства и формы государственного стимулирования.

Для Беларуси наиболее интересным является опыт стран бывшего СССР. Так, в Казахстане действует Закон Республики Казахстан "О жилищных строительных сбережениях", который определяет правовые основы и регулирует отношения между субъектами системы жилищных строительных сбережений. Она предназначена для категории граждан, не располагающих достаточными средствами для внесения первоначальных взносов, но имеющих стабильный доход. Следует отметить, что жилищные строительные сбережения в Республике Казахстан успешно сосуществуют с ипотечным кредитованием. В Российской Федерации, где с 2000 года развивается система ипотечного жилищного кредитования, принят Закон РФ "О жилищных накопительных кооперативах" от 30 декабря 2004г. N 215-ФЗ, который устанавливает правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. При этом отсутствуют какие-либо формы государственного стимулирования при накоплении средств в жилищных накопительных кооперативах для улучшения жилищных условий.

Учет законодательства иностранных государств необходим, поскольку при разработке закона в Беларуси ставится задача системного и полного регулирования отношений в сфере жилищных строительных сбережений. Это невозможно осуществить без включения в закон норм, регулирующих отношения в отраслях, которые тесно связаны с данной системой. Так, управление развитием жилищной сферы и возникающие при этом управленческие правоотношения направлены на повышение эффективности отношений договора жилищных строительных сбережений, создают надлежащие финансовые, материальные, информационные, кадровые и иные условия для улучшения жилищных условий населения и доступности жилья. Система, разработанная банками на основе действующих норм законодательства, по своей сути, является жилищно-накопительным вкладом и, в отличие от классической, не предусматривает господдержку. Банк проводит своего рода эксперимент, и сам этот факт для нас очень важен. Во-первых, мы сможем учитывать данный опыт при разработке проекта закона. Во-вторых, о привлекательности системы для наших граждан можно будет судить по тому, как они отреагируют на предложенную АСБ "Беларусбанк" схему. Она является составной частью отношений в области жилищных строительных сбережений, и мы надеемся, с течением времени впишется в нашу концепцию.