Инвестиционный вклад граждан, участников долевого строительства, в иные объекты недвижимости, не связанные со строительством многоквартирного дома и придомовой территории, должен быть запрещен.

 

Дольщики должны инвестировать исключительно в строительство жилого дома и коммуникации для обеспечения многоквартирного дома от точки ввода и в пределах границы придомовой территории, определенной законодательством РФ.

8. В случае остановки строительства более, чем на 2 месяца, угрозы банкротства или ликвидации застройщика, других форс-мажорных обстоятельств, технический заказчик строительства обязан предоставить отчет участникам строительства о финансовом результате вложенных средств участника строительства, объем выполненных работ и готовности объекта, не позднее двух месяцев со дня остановки строительства, с одновременной подачей сведений о причинах остановки строительства в уполномоченный орган субъекта РФ, по утвержденной форме.

 

При остановке строительства на 9 месяцев исполнительный орган власти, выдавший разрешение на строительство, контрольный орган в сфере финансовых рынков и банк-кредитор обязаны провести межведомственную комиссию по выявлению обстоятельств остановки строительства, провести плановую инвентаризацию и вынести заключение о возможности дальнейшего строительства или прекращения строительства и кредитования. Принятие решений о прекращении кредитования строительства банками в одностороннем порядке должно быть исключено и регулироваться законодательством о инвестиционной и банковской деятельности.

 

В случае невозможности дальнейшего строительства или остановки строительства более, чем на 2 месяца разрешение на привлечение денежных средств участников строительства должно производиться исключительно по решению уполномоченного органа, выдавшего разрешения на строительство, с возложением ответственности на уполномоченных должностных лиц. Уполномоченные орган обязан уведомить банк эскроу-агент о продолжении, либо остановке финансирования строительства за счет привлечения денежных средств граждан, участников строительства. С этого момента дольщики должны иметь право на ипотечные каникулы, информация о официальной остановке и консервации объекта незавершенного строительством должна размещаться на федеральном ресурсе. После остановки строительства более чем на 9 месяцев, возобновление строительства должно происходить по решению исполнительного уполномоченного органа субъекта РФ.

 

9. По результатам проверки банк-кредитор должен предоставить отчет в уполномоченные контрольно-счетные органы РФ, о причинах прекращения кредитования. Средства, направленные из бюджетов на поддержку банковских ипотечных программ, должны быть отозваны у банка-кредитора уполномоченными органами в сфере финансовых рынков в случае невыполнения банком-кредитором обязательств по кредитованию аккредитованного объекта строительства, остановки и невозможности завершения строительства или банкротства застройщика.

10. Отсутствие полномочий и ответственности технического заказчика является определяющим фактором слияния застройщика, инвестора, и технического заказчика в аффилированных с застройщиком компаниях подрядчиков. Законодательством должны быть определены функции и ответственность технического заказчика. Технический заказчик должен нести субсидиарную ответственность в ходе банкротства застройщики и генерального подрядчика строительства наряду с банком-кредитором.

Часть 3

Перечень первоочередных мер, требуемых от Правительства РФ, законодательных и исполнительных органов власти для решения проблем обманутых граждан.

1. Провести реформу ипотечного кредитования в РФ с понижением ссудного процента до 6-7% годовых. Установить предельный максимальный уровень ссудного процента по ипотечному кредитованию для приобретения жилья, исходя из ключевой ставки, установленной банком России.

2. Исключить из финансово-кредитной системы жилищного строительства с участием денежных средств граждан непрофильные министерства и коммерческие фонды и агентства, передать их функции отраслевым органам исполнительной власти и специализированному банку эскроу-агенту под гарантии государства.

3. В структуре государственных уполномоченных органов власти в сфере жилищного строительства обеспечить функционирование амортизационного фонда с размещением денежных средств участников строительства в виде целевых резервируемых амортизационных отчислений застройщика от 1% до 3% стоимости договоров (в зависимости от класса строительства: эконом класс, комфорт класс, класс люкс) на специальных счетах отраслевого государственного (кооперативного) банка – эскроу агента. Зарезервированные денежные средств могут использоваться исключительно для предоставления гарантий застройщиком перед участниками строительства в течении 5-летнего гарантийного срока на объект долевого строительства.

4. Введение стандартов материалов и требований к качеству строительства в зависимости от класса застройки: эконом класс, комфорт класс, класс люкс.

5. Исключить «котловой метод» учета, сбора и распределения денежных средств участников долевого строительства и в виде отчислений в компенсационный фонд от цены договоров долевого участия с использованием денежных средств компенсационным фондом для целей, не связанных со строительством конкретного объекта долевого строительства, т.е. с целью извлечения прибыли компенсационным фондом.

 

6. В случае не завершения строительства и невозможности передачи объекта долевого строительства в срок, уплата процентов по ипотечным кредитам гражданами должны быть приостановлена до возобновления строительства.  

Суммы от использования кредитных средств банков – кредиторов или иных финансово-кредитных учреждений, аккредитовавших застройщика, включенные в состав затрат на строительство в случае прекращения кредитования застройщика и объекта строительства банком или иным финансово-кредитным учреждением, должны быть возращены участникам долевого строительства через амортизационный фонд.

 

В случае преднамеренного и необоснованного прекращения кредитования аккредитованного объекта строительства и банкротства застройщика банки должны нести субсидиарную ответственность.

7. Запретить использование денежные средства граждан участников строительства жилья и государства, направленных на поддержку жилищного строительства, с целью инвестиционной и коммерческой деятельности агентств по ипотечному кредитованию и компенсационного фонда.

8. Компании застройщика, его учредители и руководители в лице генерального директора, главного бухгалтера, участвующее ранее в качестве руководителей строительных компаний и фирм, прошедших процедуру банкротство или самоликвидацию застройщика должны попадать в черный список без права занимать руководящие должности в строительных компаниях. Данные сведения должны отражаться в федеральном реестре застройщиков, причисленных к ряду неблагополучных.

9. Создать автоматизированный реестр уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ в сфере жилищного строительства по регистрации застройщиков, привлекающих для строительства денежные средства граждан и бюджеты различных уровней для обязательной регистрации данных юридических лиц, размещения информации о категории надежности застройщика по установленным критериям оценки надежности застройщика, перечне возводимых им объектов.

10. Заменить механизм передачи объектов незавершенного строительства гражданам участникам долевого строительства в ходе банкротства застройщика или ликвидации на механизм резервирования объекта незавершенного строительства уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в ходе банкротства с целью обеспечения гарантиями граждан по обеспечению жилыми помещениями в ходе строительства многоквартирного дома.

11. Определение Арбитражного суда о введении в отношении застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика строительства, процедуры банкротства, должно являться основанием для передачи застройщиком указанному органу реестра участников строительства и сведений о финансовых взаиморасчетах, готовности объектов и финансовых отчетов о затратах на его строительство. Резервируемые объекты должны быть исключены из конкурсной массы и не должны подлежать участию в торгах, связанных с погашением задолженностей должника с целью удовлетворения требований кредиторов.

Последующая передача резервируемого в ходе банкротства имущества должна осуществляться по решению Арбитражного суда с учетом мнения уполномоченного органа исполнительной власти, основанного на решении общего собрания граждан участников строительства. Сумма ущерба в случае нарушения застройщиком финансовой дисциплины, определяется из фактических затрат на строительство по итогам инвентаризации каждого объекта долевого строительства, проведенной уполномоченным органом власти и государственным контрольным органом, исходя из степени готовности, стоимости строительства соответствующего класса и затрат на строительство по среднерыночной стоимости соответствующего класса строительства.

 

Данный механизм необходимо включить в Закон «О несостоятельности(банкротстве)».

Создание в ходе банкротства ЖСК и иных организационных форм гражданами участниками строительства при создании многоквартирных домов следует исключить из действующего законодательства.

12. В случае остановки строительства более чем на два месяца и нарушения сдачи объектов долевого строительства, осуществляемого с привлечением денежных средств граждан, технический заказчик обязан провести плановую проверку и уведомить исполнительный орган о причинах задержки или остановки строительства, с предоставлением отчета о степени готовности объектов, предусмотренных генеральным планом застройки территории. В случае остановки или задержки строительства более чем на 9 месяцев исполнительный орган власти обязан назначить проверку деятельности застройщика, а технический заказчик обязан обеспечить уполномоченный    исполнительный орган полным пакетом бухгалтерской, проектно-сметной, технической и исполнительной документации. В ходе проверки технический заказчик и застройщик обязаны предоставить в указанные органы Дорожную карту строительства, заверенную финансово-кредитным учреждением, являющимся основным кредитором кредитования строительства.

13. В случае остановки, задержки строительства более чем на 2 года с момента первого уведомления уполномоченного органа субъекта РФ о остановке или задержке строительства уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ обязан передать материалы по объекту строительства в вышестоящий орган исполнительной власти Российской Федерации. Уклонение застройщика и технического заказчика, а равно и уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ и контрольного органа в сфере строительства от предоставления полной и достоверной документации должно вести к юридической ответственности должных лиц компании застройщика и должностных лиц уполномоченного органа, исходя из предусмотренного административным и уголовным кодексом степенью материальной ответственности по общему объему затрат на строительство объекта.

14. В случае остановки строительства по прекращению финансирования объектов строительства финансово-кредитным учреждением, кредитором строительства, финансово-кредитное учреждение должно нести субсидиарную ответственность за ущерб, причиненный участникам строительства, пропорционально неисполненного объема финансирования объектов долевого строительства и объема денежных средств, уплаченных за пользованием кредитом.

Данная норма должна быть закреплена в Законе «О несостоятельности (банкротстве)», законодательстве о банковской и инвестиционной деятельности.

15. Сложившаяся система, приводящая к обману дольщиков, участников строительства, должна быть устранена за счет подконтрольности и финансовой ответственности застройщиков, технических заказчиков, генеральных подрядчиков, финансово-кредитных учреждений перед государственными органами и гражданами РФ.

16. Механизмы, включенные в законодательство РФ в сфере гражданско-правовых отношений субъектов долевого строительства и промышленно-финансовых рынков, должны проходить проверку на экономическую безопасность и соответствие конституционным нормам. В связи с явным применением механизмов искусственного финансово-экономического регулирования в интересов девелоперских компаний и кредитно-финансовых групп и учреждений в сфере жилищного строительства необходимо провести тщательный анализ действующей в настоящий период схемы, узаконившей передачу участникам строительства вместо объектов жилищного строительства объектов незавершенного строительства на наличие факта «финансовой пирамиды».

17. Финансово-экономическое и законодательное регулирование таких важных отраслей как банковская деятельность, инвестиционная деятельность, жилищное строительство и жилищно-коммунальное хозяйство требует принятия Закона РФ «Об экономической безопасности в Российской Федерации», который должен определить критерии отнесения тех или иных законотворческих инициатив и внедряемых на их основе механизмов на эффективность, экономическую безопасность для государства и граждан страны. Вместе с тем, необходимо формирование института государственного контроля за финансовой и экономической деятельностью коммерческих структур, привлекающих денежные средства граждан, исключая офшорные схемы, вексельные схемы и иные скрытые инструменты.

 

 

Выводы участников строительства

Институты права и государства начнут работать лишь тогда, когда конечной целью всех субъектов жилищного строительства от банков, выдавших кредит застройщикам, до чиновников, выдавших разрешения на строительство, будет являться исключительно - постройка жилья, с учетом полного объема юридических последствий данного определения. А это значит, что жилищная политика и строительство жилья с привлечением денег граждан, государства, финансово-кредитных учреждений возможна, лишь, для целей строительства жилого помещения, пригодного для проживания граждан с учетом гарантий качества и безопасности, а не объектов незавершенного строительства, которые узаконили через процедуры банкротства, приказы Минстроя и Минэкономразвития. Данный принцип должен лежать в основе всей государственной политики и принимаемых нормативных правовых актов, регулирующих жилищное строительство.

Система жилищного строительства с участием денежных средств граждан должна быть полностью реконструирована через государственные институты и новые механизмы управления в сфере жилищного строительства. Участники строительства жилья рекомендуют рассмотреть четырехуровневый профильный рынок жилищного строительства:

1. Частное инвестиционное долевое строительство жилья с привлечением исключительно профессиональных инвесторов - юридических лиц. Возможность использования рыночных механизмов по типу АИЖК. Субсидирование государством, и инвестирование физическими лицами, гражданами - исключено. Продажи после введения объектов жилищного строительства в эксплуатацию. Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство, ограниченное численностью объектов.

2. Смешанный тип жилищного строительства (публичная форма) через механизмы частно-государственного партнерства. Строительство с привлечение финансов государства, юридических лиц и граждан. Должно регулироваться законодательством об участии граждан в жилищном строительстве и инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства частного капитала. Долевое участие граждан в строительстве исключено. Полномочия субъектов РФ, под контролем федеральных ведомственных исполнительных и контрольных органов власти. Застройка территорий жилых комплексов, районов. Социальное и инженерное обеспечение головными объектами ведется с привлечение бюджетов на федеральном и субъектном уровне. Финансирование строительства жилых объектов исключительно по определению финансовых затрат на строительство квартир, общее и придомовое имущество, в соответствии с утвержденными федеральными законами перечнем имущества, исходя из классификации уровня застройки и класса строительства:

- эконом класс

-комфорт класс

- класса люкс.

3. Кооперативное строительство жилья – малоэтажное строительство (блокированная застройка до 3-х этажей) через муниципально-частное партнерство граждан и муниципальных органов власти, участие юридических компаний застройщиков в качестве организаторов и членов ЖСК должно быть исключено!!! Разрешения на застройку выдается муниципалитетом на уровне района или городского округа под контроль субъекта РФ. Организация ЖСК исключительно гражданами, поставленными на очередь по жилью или предоставления участков для садово-огородных и дачных нужд. Численность застройки регулируется федеральными и региональными органами исполнительной власти, исходя из плотности населения и типа хозяйственно-экономической зоны.

4. Индивидуальное строительство жилья на участках ЛПХ, ИЖС силами граждан, физических лиц и субъектов предпринимательской деятельности на основе частного партнерства в гражданско-правовой форме. Регулируется федеральными и региональными нормативными правовыми актами в сфере жилищного градостроительства под ответственность муниципальных исполнительных органов власти и местного самоуправления.

Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с участием денежных средств граждан, являющихся соинвесторами социальных объектов, головных объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры должно прекратить свое существование и заменено на правовые и прозрачные механизмы участия граждан исключительном в жилищном строительстве, контролируемое государством под ответственность и гарантии государства и должностных лиц органов власти.

Часть 4.

Предложения о внесении дополнений и изменений в законодательство на переходный период от долевого к профильному жилищному строительству

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Дополнить. Преамбула.

Настоящий Федеральный закон является обязательным для применения на всей территории Российской Федерации в части жилищного строительства многоквартирных домов и объектов, непосредственно связанных со строительством многоквартирного дома или комплекса многоквартирных домов.

Предметом долевого строительства является жилищное строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств участников строительства жилья застройщиками, получившими разрешение на строительство в границах определенной территории, на основании утвержденного в установленном законодательством РФ порядке.

Долевое строительства жилья предусматривает вложение денежных средств участников строительства на конкретный объект долевого строительства с определением доли каждого участника строительства, выраженной в натуральной форме, в единицах измерения общей площади финансируемого объекта (квартиры) к общей площади многоквартирного дома. К иным объектам недвижимости в рамках настоящего Закона относятся капитальные здания и сооружения, расположенные в границах застройки территории, входящие в перечень объектов, утвержденных градостроительным планом застройки территории (земельного участка), на основании решения уполномоченного исполнительного органа субъекта РФ в соответствии со схемами территориального планирования, утвержденными органами местного самоуправления и субъектами РФ.

Застройщик и Технический заказчик долевого строительства жилья, а также участники долевого строительства, несут полную финансовую ответственность по обязательствам, принятым по волеизъявлению сторон, в соответствии с настоящим Законом и законами Российской Федерации, договорами долевого строительства многоквартирного дома или комплекса многоквартирных домов.

Ст. 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе.

Ст. 2 дополнить п. 3)

п.3) Технический заказчик строительства – юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, зарегистрированное в установленном на территории Российской Федерации порядке, являющееся гарантом исполнения застройщиком строительной проектно-сметной документации, в соответствии с разрешениями на строительства и положительными заключениями государственной экспертизы, выданными в установленном порядке для возведения жилых многоквартирных домов и иных объектов надвижимости, в соответствии с градостроительным планом земельного участка, планом застройки территории, правилами землепользования и застройки, утвержденными уполномоченными органами исполнительной власти.

Технический заказчик контролирует и несет ответственность перед участниками строительства и уполномоченным органом исполнительной власти, осуществляющим выдачу разрешений на строительство и контроля в сфере строительства за достоверность сведений, указанных в договорах долевого участия, в соответствии с перечнем указанным в пп1) п.4 ст.4 настоящего закона; в проведение изыскательских, проектных, строительно-монтажных и эксплуатационных работ, соблюдении градостроительных норм и правил, технических регламентов, требований норм пожарной, природоохранной, технической безопасности в ходе строительства и введения объектов в эксплуатацию.

Технический заказчик, наряду с застройщиком, несет субсидиарную ответственность за исполнение застройщиком своих обязательств, предусмотренных договором долевого участия, настоящим законом и законодательством о градостроительной деятельности в РФ, Законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Ст.2 дополнить п.4

п.4 Генеральный подрядчик строительства – юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, зарегистрированное в установленном на территории Российской Федерации порядке, заключившее договор подряда (подрядчик), которое обязуется выполнить по заданию другой стороны (технического заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а технический заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Генеральный подрядчик должен иметь допуск и необходимые лицензии, соответствующие видам и категории подрядных работ в сфере изыскательной, проектной, строительной деятельности.

Если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами. Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц.

С согласия технического заказчика подрядчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими юридическими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед техническим заказчиком.

Генеральный подрядчик несет перед техническим заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами Гражданского Кодекса, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение техническим заказчиком обязательств по договору подряда.

Если не оговорено договором, технический заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.

В случае привлечения для участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости денежных средств граждан, договор (договоры) подряда подлежит обязательной регистрации в реестре договоров застройщиков, привлекающих для строительства денежные средства граждан, утвержденным уполномоченным органом субъекта РФ, с размещением в сети интернет и официальном сайте застройщика.

В случае нарушения в ходе проведения подрядных работ, градостроительных норм и правил, технических регламентов генеральный подрядчик несет ответственность за качество применяемых материалов, проведенных строительно-монтажных работ в течение сроков, соответствующих гарантийному сроку на данные материалы и работы, в размере реального ущерба, причиненного объекту, объектам. Неурегулированные договором подряда споры регламентируются сторонами законодательством о градостроительной деятельности, строительными нормами и правилами, требовании технических регламентов в судебном порядке с участием уполномоченного в сфере контроля и надзора за строительством органа.

 

Дополнить ст. 2 пунктом 5

П.5. Участник долевого строительства – гражданин или юридическое лицо, заключившее договор долевого участия в строительстве, денежные средства которого могут быть привлечены для строительства объекта долевого строительства и объектов, включенных в состав многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в соответствии с градостроительным планом земельного участка и разрешительной документацией, выданной уполномоченными органами государственной власти, органами местного самоуправления в соответствии с настоящим законом и законодательством Российской Федерации.

 

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства

Дополнить ст.3 п.1.1 и п 1.2.

П. 1.1. изложить в редакции: «Денежные средства участников долевого строительства – юридических лиц могут привлекаться застройщиком на создание многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в соответствии с перечнем, указанным в разрешительной документации на строительство и градостроительным планом земельного участка, на котором осуществляется строительство».

П.1.2. изложить в редакции: «Денежные средства граждан участников долевого строительства привлекаются застройщиком исключительно на создание многоквартирного дома и общее имущество многоквартирного дома, в границах придомовой территорией, определенной жилищным и градостроительным кодексом РФ и нормативами градостроительного зонирования, утвержденными уполномоченным органом субъекта РФ в соответствии с категорией застройки».

Дополнить ст.3 п.2.7

П.2.7. изложить в редакции: «Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, утвержденный обязан предоставить заключение на право аккредитации застройщика и объекта строительства для финансирования объекта финансово-кредитными учреждениями и привлечения денежных средств граждан или юридических лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Заключение подлежит размещению в реестре застройщиков уполномоченного исполнительного органа власти субъекта, на официальном сайте застройщика в сети интернет, в проектной декларации застройщика и договорах долевого участия, с указанием номера заключения и уполномоченного органа исполнительной власти РФ, выдавшего заключение.

 По итогам проверки застройщика в соответствии с перечнем показателей, утвержденным Министерством строительства РФ и Министерством финансов РФ, банк -кредитор застройщика, эскроу-агент, ипотечные агентства вправе осуществлять аккредитацию застройщика и объекта строительства. В случае финансовой несостоятельности, либо остановки строительства более чем на 9 месяцев, заключение подлежит отзыву с уведомлением вышеуказанных финансово-кредитных учреждений.