Дайте определение понятиям «стоимость», «затраты», «цена».

Для заочников 2017 год.

 

 

1)Дайте определение понятиям «стоимость», «затраты», «цена». 2

2)Дайте определение понятиям «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость». 2

3)Дайте определение понятиям «капитализация», «дисконтирование». 2

4)Дайте определение понятиям «коэффициент капитализации», «ставка дисконта». 3

5) Поясните существо сравнительного подхода к оценке недвижимости. Базовая модель сравнительного подхода. 3

6)Поясните существо затратного подхода к оценке недвижимости. Базовая модель затратного подхода. 4

7)Поясните существо доходного подхода к оценке недвижимости. Базовая модель доходного подхода. 4

8)Что такое: единица сравнения? элемент сравнения? Правило внесения поправок в сравнительном подходе. Приведите примеры. 5

9)Дайте определение понятиям «полная стоимость воспроизводства», «полная стоимость замещения». Методы их определения. 6

10)Дайте определение понятию «износ» и расскажите о видах износа. Приведите пример каждого вида износа. 6

11)Что такое «устранимый износ»? «неустранимый износ»? Приведите примеры. 7

12)Поясните существо «метода разбивки по видам износа» при оценке износа. 7

13)Поясните существо «метода срока жизни» при оценке износа. 7

14)Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя. Остановитесь подробнее на одном из них. 8

15)Принципы оценки недвижимости, связанные с землей, зданиями и сооружениями. Остановитесь подробнее на принципе остаточной продуктивности ) 8

16)Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой. Остановитесь подробнее на принципе возрастающей и уменьшающейся отдачи. 9

17)Метод прямой капитализации. Базовая модель метода. 10

18)Метод дисконтирования денежных потоков. Базовая модель метода. 10

19)Последовательность расчёта «чистого операционного дохода». 11

20)Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. 11

 

 

Дайте определение понятиям «стоимость», «затраты», «цена».

Стоимость − это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой−либо объект.

Затраты (cost) − это мера издержек. необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель.

Исходя из наличия равноценных объектов и активности других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Цена (price) − это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Дайте определение понятиям «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость».

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость на практике может быть больше или меньше, чем цена в реальной сделке.

Рыночная стоимость более точно, чем другие стоимости, отвечает условиям и целям налогообложения, кредитования, компенсационных выплат, предложения стартовых цен на аукционах и конкурсах, вложения капитала при совершении сделок купли-продажи, заключения договоров аренды, ренты пожизненного содержания, мены, внесения прав на землю в уставный капитал.

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие типичного покупателя или типичного инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями конкретного лица. Поэтому могут быть различия в прогнозируемых оценках будущей доходности, степени доходности и риска, ставках налогообложения. Эти различия обусловлены индивидуальными целями конкретного инвестора.

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

Сон = Сзу + ПСВ – И или Сон = Сзу + ПСЗ – И,

где

Сон – стоимость объекта недвижимости;

Сзу – стоимость земельного участка;

ПСВ – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

ПСЗ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка;

И – износ объекта оценки.

Остаточная продуктивность

В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство..

Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оп тимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Для заочников 2017 год.

 

 

1)Дайте определение понятиям «стоимость», «затраты», «цена». 2

2)Дайте определение понятиям «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость». 2

3)Дайте определение понятиям «капитализация», «дисконтирование». 2

4)Дайте определение понятиям «коэффициент капитализации», «ставка дисконта». 3

5) Поясните существо сравнительного подхода к оценке недвижимости. Базовая модель сравнительного подхода. 3

6)Поясните существо затратного подхода к оценке недвижимости. Базовая модель затратного подхода. 4

7)Поясните существо доходного подхода к оценке недвижимости. Базовая модель доходного подхода. 4

8)Что такое: единица сравнения? элемент сравнения? Правило внесения поправок в сравнительном подходе. Приведите примеры. 5

9)Дайте определение понятиям «полная стоимость воспроизводства», «полная стоимость замещения». Методы их определения. 6

10)Дайте определение понятию «износ» и расскажите о видах износа. Приведите пример каждого вида износа. 6

11)Что такое «устранимый износ»? «неустранимый износ»? Приведите примеры. 7

12)Поясните существо «метода разбивки по видам износа» при оценке износа. 7

13)Поясните существо «метода срока жизни» при оценке износа. 7

14)Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя. Остановитесь подробнее на одном из них. 8

15)Принципы оценки недвижимости, связанные с землей, зданиями и сооружениями. Остановитесь подробнее на принципе остаточной продуктивности ) 8

16)Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой. Остановитесь подробнее на принципе возрастающей и уменьшающейся отдачи. 9

17)Метод прямой капитализации. Базовая модель метода. 10

18)Метод дисконтирования денежных потоков. Базовая модель метода. 10

19)Последовательность расчёта «чистого операционного дохода». 11

20)Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. 11

 

 

Дайте определение понятиям «стоимость», «затраты», «цена».

Стоимость − это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой−либо объект.

Затраты (cost) − это мера издержек. необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель.

Исходя из наличия равноценных объектов и активности других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Цена (price) − это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.