Поясните существо «метода срока жизни» при оценке износа.

Данный метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждении оценщика.

С понятием «износ» при использовании данного метода расчета износа тесно связано понятие «возраст» объекта. Различают следующие виды «возраста» объекта недвижимости:

1. Хронологический возраст - период времени от момента ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

2.Эффективный возраст (ЭВ) - хронологический возраст, учитывающий фактический износ объекта недвижимости. Зависит от коэффициента износа (К): при нормальном износе (К=1) эффективный возраст равен хронологическому возрасту.

3. Типичный срок экономической жизни (ТСЭЖ) - среднее значение периода времени, в течение которого данный объект может использоваться в соответствии с целевым назначением, удовлетворять требованиям, предъявляемым к его характеристикам, и приносить доход, типичный для данного вида объектов.

Если отдача (средний доход) снижается, износ неустраним → типичный срок экономической жизни объекта прекращается.

4. Физический возраст объекта определяется периодом времени от начал:

ввода объекта в строй до момента прекращения эксплуатации в связи с полным

физическим износом. Наступает момент реконструкции либо сноса.

5. Оставшийся срок экономической жизни определяется как разность между типичным сроком экономической жизни и эффективным возрастом.

В случае применения метода срока жизни

Износ = (ЭВ/ТСЭЖ)*100%

Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя. Остановитесь подробнее на одном из них.

Принципы, основанные на представлениях пользователя это:
принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания.

1) Принцип полезности. Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность - способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время (не вообще, а именно в данных условиях).

2) Принцип замещения. Основан на утверждении что разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта
3) Принцип ожидания.
С позиции общей экономической идеи рациональных ожиданий ценность любого объекта в глазах его приобретателя определяется теми выгодами, которые ему может принести обладание этим объектом. Соответственно этому стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи.

Принципы оценки недвижимости, связанные с землей, зданиями и сооружениями. Остановитесь подробнее на принципе остаточной продуктивности)

Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность

В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство..

Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оп тимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.