Типы градостроительных ситуаций, параметры застройки по типам градостроительных ситуаций и плотности застройки жилых зон и территорий

1. При градостроительном проектировании следует выделять пять типов развития – градостроительных ситуаций в жилой застройке:

1 тип – застройка территории квартала многоэтажными многоквартирными жилыми домами при плотности застройки от 5 до 20 и более тыс. кв. м на 1 га территории квартала;

2 тип - застройка территории квартала малоэтажными многоквартирными жилыми домами (до 4- этажей) при плотности застройки от 4 до 6 тыс. кв. м на 1 га территории квартала;

3 тип – застройка территории квартала многоквартирными домами различной этажности и блок-квартирными жилыми домами при плотности застройки от 3 до 6 тыс. кв. м на 1 га территории квартала;

4 тип - застройка территории квартала блок-квартирными жилыми домами с приквартирными земельными участками и индивидуальными жилыми домами с придомовыми земельными участками при плотности застройки от 2,5 до 4 тыс. кв. м на 1 га территории квартала;

5 тип - застройка территории квартала индивидуальными жилыми домами с усадебными земельными участками при плотности застройки от 2 до 3 тыс. кв. м на 1 га территории квартала;

Примечания: при строительстве в районах севернее 58° с.ш., а также на площадках, требующих сложных мероприятий по инженерной подготовке территории, плотность следует увеличить, но не более чем на 20%;

в условиях реконструкции сложившейся застройки в центральных районах исторических городов, а также при наличии историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей в других районах плотность устанавливается заданием на проектирование;

в сейсмических районах расчетную плотность следует принимать в соответствии с региональными нормативами градостроительного проектирования.

2. Для ориентировочного расчета размеров селитебных территорий применительно к вышеперечисленным градостроительным ситуациям, исходя из удельных площадей нормируемых элементов селитебных территорий (при удельном весе жилых зон в общей площади селитебных территорий поселения – 50-65%), следует принимать следующие показатели селитебных территорий, м² в расчете на 1 человека:

I тип градостроительной ситуации - 50 - 100

II тип градостроительной ситуации - 80 - 150

III тип градостроительной ситуации - 80 - 150

IV тип градостроительной ситуации - 130 - 200

V тип градостроительной ситуации - 200 – 300

3.При определении размера территории жилых зон следует исходить из необходимости поэтапной реализации жилищной программы. Объем жилищного фонда и его структура определяются на основе анализа фактических и прогнозных данных о семейном составе населения, уровнях его дохода, существующей и перспективной жилищной обеспеченности, исходя из необходимости обеспечения каждой семьи отдельной квартирой или домом. Для государственного и муниципального жилищного фонда – с учетом социальной нормы площади жилья, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Расчетные нормативы жилищной обеспеченности допускается уточнять в региональных нормативах градостроительного проектирования.

Рекомендуется предусматривать разнообразные типы жилых домов, дифференцированных по уровню комфорта, в соответствии с нижеследующей таблицей. Средний расчетный показатель жилищной обеспеченности зависит от соотношения жилых домов и квартир различного уровня комфорта и определяется расчетом.

Примечания: Специализированные типы жилища – дома гостиничного типа, специализированные жилые комплексы, апарт-отели.

Указанные нормативные показатели не являются основанием для установления нормы реального заселения.

4. В региональных нормативах градостроительного проектирования при соответствующих обоснованиях допускается уточнение (увеличение или уменьшение) предельно допустимых значений плотности застройки различных зон, а также установление более дифференцированных показателей плотности с учетом величины города и типов градостроительных ситуаций.

5. В зонах чрезвычайной экологической ситуации и зонах экологического бедствия, определенных в соответствии с критериями оценки экологической обстановки территорий, не допускается увеличение плотности жилой застройки без проведения необходимых мероприятий по охране окружающей среды.

6. Размер земельного участка при доме (квартире) определяется региональными нормативами градостроительного проектирования с учетом демографической структуры населения в зависимости от типа градостроительной ситуации и других местных особенностей. Предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства устанавливаются органами местного самоуправления. Допускается для ведения личного подсобного хозяйства выделение части земельного участка, недостающей до установленной максимальной нормы, за пределами жилой зоны.

7. Границы, размеры и режим использования земельных участков при многоквартирных жилых домах, находящихся в общей долевой собственности членов товарищества – собственников жилых помещений в многоквартирных домах (кондоминиумах), определяются в документации по планировке территории в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования.

8. В поселках, сельских поселениях следует предусматривать преимущественно индивидуальные жилые дома с усадебными земельными участками, допускаются многоквартирные малоэтажные жилые дома, блок-квартирные жилые дома с земельными участками при домах (квартирах).

9. Расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами освещенности, приведенными в СНиП 23-05-95*, а также в соответствии с противопожарными требованиями.

Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2 – 3 этажа – не менее 15 м; 4 этажа – не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат – не менее 10 м. В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных ситуациях указанные расстояния могут быть сокращены присоблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

На площадках сейсмичностью 8 баллов и выше расстояния между длинными сторонами секционных жилых зданий должны быть не менее двух высот наиболее высокого здания.

В районах усадебной и садово-дачной застройки расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м. Расстояния до границы соседнего участка от постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4 м. Расстояние от границы участка должно быть не менее: 3 м – до стены жилого дома; 1 м – до хозяйственных построек. При отсутствии централизованной канализации расстояние от общественного туалета до стен соседнего дома необходимо принимать не менее 12 м, до источника – водоснабжения (колодца) – не менее 25 м.

Примечание. Допускается блокировка жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований, приведенных в СНиП 30-02-97*.

10. Расстояние от границ участков производственных объектов, размещаемых в общественно-деловых и смешанных зонах, до жилых и общественных зданий, а также до границ участков дошкольных и общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и отдыха следует принимать не менее 50 м.

11. При комплексной реконструкции сложившейся застройки и в других сложных градостроительных ситуациях допускается при соответствующем обосновании уточнять нормативные требования настоящего раздела в задании на проектирование по согласованию с местными органами архитектуры и градостроительства, органами государственного санитарно-эпидемиологического и природоохранного надзора и государственной противопожарной службы. При этом необходимо обеспечивать улучшение санитарно-гигиенических и экологических условий проживания населения, а также снижение пожарной опасности застройки.

При реконструкции жилой и общественной застройки с надстройкой этажей, включая мансардные этажи, их размеры и конфигурацию необходимо определять с учетом нормативной продолжительности инсоляции и освещенности.

При реконструкции 5-ти этажной жилой застройки в районах массового строительства при проведении соответствующих расчетов по условиям инсоляции и освещенности допускается надстройка до 2-х этажей, не считая мансардного, если расстояния между длинными сторонами зданий не менее 30 м (при широтной, меридиональной и диагональной ориентации) и 15 м между длинными сторонами и торцами жилых зданий, расположенных под прямым углом, раскрытым на южную сторону горизонта.

В исторических зонах надстройка мансардных этажей допускается при соблюдении общего стилевого единства исторической среды, сохранении исторически сложившегося визуально-ландшафтного восприятия памятников истории и культуры.