Сравнительная характеристика налога на недвижимость за рубежом

Налог на недвижимое имущество существует примерно в 130 странах мира, но значимость его различна. В большинстве стран поступления от этого налога составляют 1-3% от общих налоговых поступлений в бюджет на всех уровнях власти, в США эта цифра близка к 9%. В ряде стран значение налога на недвижимое имущество снизилось, например в Великобритании. В других странах значение налога возросло (Португалия, Испания, Индонезия), так как в налоговое законодательство были внесены существенные изменения в части налогообложения жилья.

Налогооблагаемая база, как и объекты налогообложения, в разных странах имеет свои отличия. Эти отличия характеризуются не только объектом налогообложения, но и облагаемой налогом стоимостью. Они показаны в таблице 1.

Таблица 1. Варианты определения налогооблагаемой базы на недвижимость

К настоящему времени осуществили крупные реформы налоговых систем нескольких стран, в том числе США, Германия, Франция. Их общее направление связано со стремлением государства инициировать частные инвестиции в жилищное строительство и модернизацию. При этом акцент в фискальной политике зарубежных индустриальных стран переносится на фиксированные налоги: налог на недвижимость, налог на продажи, различные неналоговые сборы.

Как показывает мировой опыт, основу финансово-экономической автономии местных органов составляет налог на недвижимость (например, поимущественный - в США, Японии; поземельный - в Германии, Франции; земельный налог со строений и налог на жилище во Франции; налог на недвижимое имущество и налог на приращение стоимости земельных участков в городской черте - в Испании), сбор которого и распоряжение полученными средствами происходят исключительно на местном уровне.

Объектами обложения этим налогом служат земля, строения (промышленные и жилищные) и другие виды недвижимости. Базой налогообложения почти во всех странах является оценочная стоимость имущества. Поскольку обложение и изъятие этого налога происходят согласно местному законодательству, то ставки налога различаются и устанавливаются как в процентном отношении от стоимости имущества, так и в виде твердой суммы с единицы стоимости имущества.

Рассмотрим системы налогообложения недвижимости некоторых развитых стран в целях анализа их характерных особенностей.

При оценке стоимости облагаемого налогом недвижимого имущества используются два исторически сложившихся способа: оценка на основе годовой арендной платы (Франция, Великобритания) и на основе предполагаемой продажей цены (страны Северной Европы, Латинской Америки, США, Япония).

Все налоги на недвижимость во Франции - земельные налоги на застроенные и незастроенные участки, а также налог на жилье - являются местными, ставки этих налогов и порядок уплаты определяются местными органами власти и расходуются исключительно ими.

Земельный налог на застроенные участки взимается с обустроенных участков. Налог касается всей недвижимости: зданий, сооружений, резервуаров и бассейнов, а также участков, предназначенных для любого назначения. Налогооблагаемая база, как правило, равна половине кадастровой арендной стоимости участка. От данного налога освобождается государственная собственность, а также физические лица в возрасте старше 75 лет, лица, получающие специальные пособия из общественных фондов. Земельный налог на незастроенные участки затрагивает поля, луга, леса, карьеры, болота и т.д. Налогооблагаемой базой налога служит 80% кадастровой стоимости участка. От налога освобождены участки, находящиеся в государственной собственности. Налог на жилье взимается как с собственника жилых домов, так и с арендаторов. Малообеспеченные лица могут быть освобождены от уплаты налога целиком или частично по месту их основного проживания.

В Японии налоги на имущество физические и юридические лица уплачивают по одинаковой ставке. Обычно это составляет 1,4% стоимости имущества. Пересмотр его производится раз в три года. В базу налогообложения входит все недвижимое имущество, в том числе жилые помещения, земля; ценные бумаги, банковские депозиты.

Налоги уплачиваются также при переходе собственности от одного владельца к другому, т.е. при приобретении или продаже имущества, наследовании, дарении, в частности жилья.

Налоги на имущество составляют примерно 1/3 местных налогов. Основой финансирования местных органов власти США также являются прямые налоги, основные из которых - поимущественные, поземельные, местные налоги с наследования и дарения, налог с продаж и специфические налоги. Города США имеют свои налоговые источники, главным из которых является налог на имущество. Например, в Нью-Йорке этот налог обеспечивает в настоящее время 40% собственных доходов бюджета. Он взимается примерно с 900 тыс. зданий и сооружений, основную часть которых составляют жилые дома. Жилье облагается налогом по дифференцированным ставкам. Собственник квартиры платит меньше, чем собственник сдаваемого внаем жилого дома. В облагаемую собственность входят земля и здания. База налогообложения равна 1/3 рыночной стоимости. Переоценка недвижимого имущества производится раз в четыре года[2].

В зависимости от экономических, политических и социальных условий конкретные системы налогообложения недвижимости в каждой стране имеют ряд особенностей[3].

Так, во всех провинциях в Канаде взыскивается единый налог на недвижимое имущество, который является местным и в целом основывается на рыночной стоимости земли со всеми сооружениями, которые на ней находятся. Ставки различаются в зависимости от вида имущества и в различных административно-территориальных единицах. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы.

По общему правилу местные налоги на недвижимость могут служить основой вычетов для целей подоходного налога. Однако налоги на имущество, выплачиваемые на незастроенные земли, могут быть основой вычетов только в размере валового дохода с этой земли. Исключение из этого ограничения существует для компаний, чей основной бизнес заключается в сдаче в аренду, найме, продаже или застройке недвижимого имущества. Ограничивается также возможность вычетов на основе местных налогов на имущество, появившихся в результате постройки, реставрации или перестройки здания. В Великобритании взимается единый налог на имущество, используемое для ведения предпринимательской деятельности. Налогооблагаемая база в этой стране - предполагаемая сумма годовой арендной платы. Налог, выплаченный за недвижимость, занимаемую для целей торговли, бизнеса, профессиональной деятельности, может служить основанием вычета для налога на доходы компаний. Во Франции взимаются три различных налога: налоги на имущество, отдельно на застроенные и незастроенные участки земель, и налог на жилье. Налог на имущество и налог на жилье - это различные виды налогов, которые могут налагаться одновременно на собственника жилья. Налог на застроенные участки земли применяется к зданиям, расположенным во Франции, и исчисляется путем применения определенных ежегодно устанавливаемых органами местного самоуправления коэффициентов к половине стоимости условной арендной платы в порядке, определенном местным земельным реестром. От уплаты этого налога освобождаются: государственная собственность; здания, находящиеся за пределами городов и предназначенные для сельскохозяйственного использования; физические лица, достигшие 75 лет и получающие пособия из общественных фондов и пособия по инвалидности.

Налог на застроенные участки исчисляется путем умножения 80% условной арендной платы на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. От его уплаты освобождаются участки, находящиеся в государственной собственности, и могут освобождаться участки, предназначенные под развитие сельскохозяйственного производства. Налог на жилье - местный налог, уплачиваемый ежегодно любым лицом, проживающим в жилом помещении на 1 января каждого года. Налог исчисляется путем умножения стоимости условной арендной платы жилья, определенного местным земельным реестром, на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. Различные льготы предоставляются в зависимости от семейного положения налогоплательщика. От налога на жилье могут быть освобождены полностью или частично малообеспеченные лица в части их основного места проживания. Во всех случаях местные власти планируют ставку налога исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. В Германии налог на недвижимость устанавливается ежегодно органами местного самоуправления на недвижимое имущество вне зависимости от его назначения (коммерческое пользование или нет). Он налагается на налоговую стоимость имущества по общей федеральной ставке 0,35%. Результат умножается на местный коэффициент, который может составлять от 280 до 600%, в силу чего конечная ставка колеблется от 0,98 до 2,1% налоговой стоимости имущества. Средняя ставка составляет около 1,5%. Для юридических лиц налог может служить основой вычетов при расчете налога на прибыль компаний и налога на предпринимателей, для физических - подоходного налога, если собственность используется в коммерческих целях или является источником дохода, к примеру сдается в аренду.

От уплаты налога освобождены государственные предприятия, религиозные учреждения. Застроенные территории в пяти новых землях могут иметь меньшую стоимость в случаях если они арендуются как жилье или используются для проживания. Не начисляется налог на недвижимость на жилища, построенные после 31 декабря 1981 г. и до 1 января 1992 г., в течение 10 календарных лет после даты постройки.

Недвижимое имущество, находящееся в Дании, может облагаться тремя видами налога на недвижимость: налогом на недвижимость, окружным налогом на недвижимость, местным налогом на недвижимость, используемую под офисы, отели, заводы, мастерские и для иных сходных коммерческих целей. Налоги на недвижимость могут служить основой вычетов из подоходного налога (для физических лиц они могут быть основой вычетов только в случаях, когда собственность используется в коммерческих целях). Налогоплательщиком обычно является владелец недвижимости. Для целей местных и окружных налогов на недвижимость налогооблагаемая база - это стоимость только земли. Здания и прочая недвижимость в нее не включается. Для местного налога на недвижимость, используемую в коммерческих целях, в качестве налогооблагаемой базы принимается стоимость здания, но не земли. Ставка муниципального налога на недвижимость может быть в среднем от 0,6 до 2,4%. Ставка окружного налога на недвижимость составляет 1%. Ставка местного налога на недвижимость на здания, используемые в определенных целях, не может превышать 1%. Предоставляемые по налогу льготы относятся только к объектам недвижимости.

В Голландии налог на недвижимость ежегодно налагается местными органами и состоит из двух частей, взимаемых соответственно с собственников и с пользователей недвижимости. Когда собственник и пользователь являются одним и тем же лицом, оно уплачивает обе части налога. Налогооблагаемая база устанавливается государственной оценкой. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок (налоговая ставка различается для каждого органа местного самоуправления и составляет от 0,1 до 0,9% стоимости). Различные ставки могут применяться для собственности, используемой в коммерческих целях, и частной собственности. Налог на недвижимость может быть основой вычетов при расчете налога на прибыль компаний (для физических лиц налог на недвижимость может быть основой вычетов по подоходному налогу, если собственность используется в коммерческих целях). Освобождение от уплаты налога предоставляется по новостройкам на период строительства здания. В Испании налог взимается ежегодно органами местного самоуправления. Налогооблагаемая база - кадастровая стоимость. Она переоценивается каждые 8 лет Кадастровым управлением (государственной структурой, которая занимается переписью, оценкой и переоценкой имущества) со ссылкой на рыночную стоимость имущества, включая стоимость земли и сооружений. Этот налог может быть основой вычета для расчета налога на доходы компаний (для физических лиц он может быть основой вычета из дохода от аренды для определения подоходного налога физических лиц). В среднем налоговые ставки составляют 0,4% для имущества, находящегося в городе, и 0,3% - в сельской местности, но могут применяться и более высокие ставки.

В Швеции государственный налог на недвижимость уплачивается со всех видов недвижимости, которая может быть использована для проживания, в коммерческих и производственных целях. Налогооблагаемая база - оцененная стоимость имущества на дату на два года более раннюю, чем соответствующий налоговый год (для частного жилого помещения за границей - 75% его рыночной стоимости). В данном случае обеспечивается существенное преимущество: органы, проводящие оценку, могут проанализировать всю необходимую им информацию.

Налоговая ставка составляет 1,3% на дома, разделенные на арендуемые квартиры и блоки квартир, 1,0% - на помещения, используемые в коммерческих целях и 0,5% - на промышленную собственность. Новые жилые помещения на первые 5 лет освобождаются от налога, на следующие 5 лет ставка составляет 50% базовой.

Все предоставляемые льготы относятся к объектам недвижимости. Налог может служить основой вычетов при расчете налога на доходы компаний. В США и Швейцарии не существует единого налога на федеральном уровне. Налоги на недвижимость взимаются в некоторых штатах (США), либо кантонах (Швейцария), либо на уровне кантонов - штатов, либо на местном уровне. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок. В среднем налог на имущество в США составляет 1,4% от стоимости имущества. Налог поступает в бюджеты графства, города, школьных и парковых округов. В двух штатах освобождение от уплаты налога предоставляется по новостройкам в течение нескольких лет.

Япония. Налог уплачивается юридическими и физическими лицами по единой фиксированной ставке - 1,4% от стоимости имущества. Переоценка его производится один раз в три года, в налогооблагаемую базу входит как земля, так и все недвижимое имущество на ней. Освобождение от уплаты налогов дается по новостройкам в течение нескольких лет. Предоставляемые в Японии льготы относятся исключительно к объектам недвижимости.

За рубежом налоги на недвижимость составляют основной гарантированный источник доходов местного уровня, поскольку объекты недвижимости характеризуются постоянством местоположения и их юрисдикция легко фиксируется.

Рассмотрим более подробно налогообложение недвижимости в основных зарубежных странах в следующей главе.