По отношению к срокам сотрудничества

ПОЛЬЗОВАТЕЛЬ Предпочитает заключение договоров сроком на один-два года с возможностью дальнейшей пролонгации с учетом состояния рынка

ИНВЕСТОР Стремиться к заключению договора аренды или ответственного хранения на срок окупаемости проекта: примерно пять–семь лет

Предполагая, что в основе конечного решения о необходимости строительства распределительного центра, аренды готовых складских площадей или приобретения услуг логистического оператора лежит экономический эффект, рассмотрим возможные альтернативы с позиций инвестиционных показателей каждого из решений.

Описание экономического расчета строительства складского комплекса
Договоримся о применяемой терминологии:

компанию, вкладывающую капитал в строительство складского помещения и получающую прибыль от дальнейшей сдачи в аренду, будем называть Инвестором;

компанию, арендующую помещение или пользующуюся услугами логистического оператора для обработки собственных товаропотоков, будем называть Клиентом.

Причем, как показано, выше Клиент и Инвестор могут быть по сути одной и той же компанией.

Для определения экономической эффективности решений сначала рассмотрим ситуацию с позиций Инвестора, который желает получить максимальную прибыль из проекта строительства складского комплекса и должен принять одно из решений:

1 сдать построенный склад в аренду «как есть»;

2 самостоятельно оказывать услуги ответственного хранения на построенных площадях.

В свою очередь, Клиент тоже делает выбор экономической целесообразности:

1 аренды склада и самостоятельного обслуживания своих товарных потоков;

2 передачи товарных запасов на обслуживание складскому оператору.

Проведем анализ ситуации на основе сценарного подхода и простейшей экономической модели строительства складского комплекса:

разработку прогноза движения денежных потоков ежегодно сроком на 15 лет (валюта расчетов – доллар США);

ставку дисконтирования, принятую в размере 15%, шаг дисконтирования – год;для упрощенности экономических расчетов инфляция не учитывалась.

Анализ экономической эффективности проекта выполняется методом дисконтирования денежных потоков, что позволяет учесть изменение стоимости денег во времени.

 Далее будут рассмотрены основные показатели: чистый приведенный доход (NPV), индекс рентабельности инвестиций (PI), внутренняя норма рентабельности прибыли (IRR) и дисконтированный период окупаемости

Данные показатели, как и соответствующие им методы, используются в двух вариантах:

для определения эффективности предполагаемых независимых инвестиционных проектов, когда делается вывод: принять или отклонить проект строительства складского комплекса;

для определения эффективности взаимоисключающих проектов строительства складского комплекса, когда делается вывод с тем, какой проект принять из нескольких альтернативных.

Метод дисконтирования денежных потоков:

Чистый приведенный доход (NPV) – разность суммы чистых денежных потоков от реализации проекта с учетом ожидаемого временного изменения стоимости денег и суммы первоначальных инвестиций.

NPV > 0, то проект строительства склада следует принять;

NPV < 0, то проект строительства склада следует отвергнуть;

NPV = 0, то проект строительства склада ни прибыльный, ни убыточный

Внутренняя норма прибыли (IRR) – норма рентабельности, при которой величина чистых денежных потоков равняется сумме первоначальных инвестиций.Т.е. это такая ставка дисконта, при которой значение чистого приведенного дохода равно нулю.

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Для определения эффективности инвестиционного проекта в бизнес при помощи расчета внутренней нормы рентабельности используется сравнение полученного значения с базовой ставкой процента, характеризующей эффективность альтернативного использования финансовых средств. Проект считается эффективным, если выполняется следующее неравенство:

IRR > i, где i – некоторая базовая ставка процента (в нашем случае-15%).

Этот критерий также ориентирован в первую очередь на учет возможностей альтернативного вложения финансовых средств, поскольку он показывает не абсолютную эффективность проекта как таковую (для этого было бы достаточно неотрицательной ставки IRR), а относительную – по сравнению с операциями на финансовом рынке.

Индекс рентабельности (PI) – показывает относительную прибыльность проекта, или дисконтированную стоимость денежных поступлений от проекта в расчете на единицу вложений. Он рассчитывается путем деления чистых приведенных поступлений от проекта на стоимость первоначальных вложений

PI > 1, то проект строительства склада следует принять;

PI < 1, то проект строительства склада следует отвергнуть;

PI = 1, то проект строительства склада ни прибыльный, ни убыточный.

В отличие от показателя NPV индекс рентабельности является относительным показателем. Он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений (чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект).

Дисконтированный период окупаемости – период, в течение которого первоначальные инвестиции в бизнес покрываются за счет чистых дисконтированных денежных потоков, генерируемых в ходе реализации проекта. Данный показатель является более точным при условии корректного назначения ставки дисконтирования. Критерий эффективности: период окупаемости не должен превышать период длительности проекта проектирования и строительства складского комплекса.

Сценарии для Инвестора строительства складского комплекса

Пусть инвестор в бизнес способен построить складской комплекс для дальнейшей сдачи складского комплекса в аренду (сценарий «Аренда»). Для чего он приобретает земельный участок, проектирует и строит склад. В рассматриваемом примере площадь земельного участка составляет 2га, площадь проектируемого склада – 10.000 м2.

С целью облегчения понимания сути вопроса мы сузили спектр общепринятых параметров проекта проектирования и строительства склада до самых основных, приведенных в Таблице 1.

Рассчитав основные показатели эффективности капитальных вложений в проектирование и строительство склада на пятнадцатилетний период коммерческой реализации проекта, свели их в Таблицу 2.

 

делаем вывод о неэффективности проекта строительства складского комплекса, поскольку срок его окупаемости превышает все разумные рамки и «зашкаливает» за пятнадцатилетний рубеж.

По второму сценарию «Коммерческая логистика», Инвестор будет оказывать услуги ответственного хранения, т.е. после строительства склада Инвестор обеспечивает технологическое оснащение объекта и начинает извлекать прибыль от обслуживания товарных потоков Клиента. Исходные данные по этому проекту приведены в Таблице 3.

В Таблице 4 рассчитаны основные показатели эффективности капитальных вложений:

В этом проекте мы имеем противоположную картину, когда

  чистый дисконтированный доход NPV>0,

 внутренняя норма прибыли IRR >1,

 индекс рентабельности PI(26,65%)> ставки дисконтирования (15%),