Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определена достаточно широко в ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом.

Иные общие собрания являются внеочередными и могут быть созваны по инициативе любого из собственников.

Собственники, обладающие не менее чем 10% (десятью процентами) голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление ТСЖ, ЖК, ЖСК для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание дома может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления.

Лицо, по инициативе которого созывается общее собрание, обязано сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть:

• направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;

• вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись;

• размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме лично или через своих представителей.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% (пятьюдесятью процентами) голосов от общего числа голосов.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании.

Жилищным кодексом РФ определены исключения из этого правила.

Более чем 50% (пятьюдесятью процентами) голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме принимаются решения:

• о создании ТСЖ,

• о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме принимаются решения:

• о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

• о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

• о пользовании общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество;

• об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

• о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

• о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие определенных решений;

• о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, совершении операций с денежными средствами, находящимися на таком счете, специальном депозите в российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, специальный депозит, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, специальном депозите в российских кредитных организациях;

• принятие решений о получении ТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами¹³⁹.

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Принятые решения и итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований жилищного законодательства, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

Формы проведения общего собрания:

• очное голосование (путем совместного присутствия собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений);

• заочное голосование (опросным путем или с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ);

• очно-заочное голосование.

Если при проведении общего собрания собственников оно не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем).

Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр утверждены методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, примерная форма доверенности, примерные формы протоколов¹⁴⁰.

Дополнительная литература

1. Витрянский В. В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М.: Статут, 2016. 431 с.

2. Емелькина И. А. Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав // Жилищное право. 2003. № 1. С. 24–29.

3. Ермаков В. С. Общее имущество собственников жилья в многоквартирном доме // Жилищное право. 2003. № 2. С. 47–66.

4. Илюшина М. Н. Решения общих собраний собственников жилья: новейшее законодательство и его первое применение в актах Конституционного и Верховного Судов Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2015. № 5. С. 29–32.

5. Камышанский В. П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2000. 303 с.

6. Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. М.: Юрист, 1997. 440 с.

7. Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. 237 с.

8. Крашенинников П. В. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти А. С. Хохлова /отв. ред. А. Л. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. 478 с.

9. Литовкин В. Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2001. № 1, 2. С. 56–62.

10. Потапова Н. С., Илюшина М. Н. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. 2005. № 1. С. 46–48.

11. Прокофьев В. Ю. Законодательное регулирование управления многоквартирными домами // Жилищное право. 2002. № 2. С. 2–14.

12. Синцов Г. В. Правовая оценка возможности признания парковочных мест недвижимым объектом // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 1. С. 14–16.

13. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. № 7. С. 19–21.

14. Формакидов Д. А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в свете реформирования жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. № 1. С. 22–27.

15. Формакидов Д. А. Правовое регулирование оснований прекращения вещно-правовых отношений по пользованию чужими жилыми помещениями // Бюллетень нотариальной практики. 2005. № 1. С. 42–45.

16. Формакидов Д. А. Вещное право проживания. СПб.: Юридический центр Пресс, 2006. 180 с.

17. Чаусская О. А. Защита прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Семейное и жилищное право. 2016. № 4. С. 45–48.

18. Щенникова Л. В. Вещное право: учеб. пособие. Краснодар: изд–во Краснодар. ун-та, 2004. 217 с.

19. Щенникова Л. В. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция. 2001. № 4. С. 24–25.

20. Щенникова Л. В. Проблемы вещного права. М.: Норма – ИНФРА-М, 2016. 207 с.

Глава 8.
Управление многоквартирными домами

1. Цели и выбор способа управления многоквартирным домом

2. Непосредственное управление многоквартирным домом

3. Совет многоквартирного дома

4. Договор управления многоквартирным домом

5. Товарищество собственников жилья

6. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами