Правовое положение членов ЖНК

Права членов ЖНК:

1) участвовать в управлении кооперативом и быть избранными в его органы;

2) пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом;

3) выбирать форму участия в деятельности кооператива;

4) давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;

5) получить от кооператива в пользование жилое помещение в порядке, предусмотренном законом;

6) пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции;

7) участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности;

8) получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива в порядке и в объеме, которые предусмотрены законом и уставом кооператива;

9) передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива;

10) завещать пай;

11) получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая, определяемую в соответствии с законом;

12) обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;

13) получить жилое помещение в собственность после полной выплаты пая.

Право пайщика на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения пайщиком условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива. ЖНК в порядке очередности обязан приобрести жилое помещение (право на строящееся помещение), соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива, или построить такое помещение.

Передача жилого помещения в пользование пайщику осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения помещения в собственность. Перед передачей жилого помещения в пользование пайщику может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива. Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива.

Размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее тридцати процентов от размера паевого взноса члена кооператива. Общий размер паенакоплений других пайщиков, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива. При недостатке указанных денежных средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать семьдесят процентов размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать сорок процентов стоимости имущества кооператива.

Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать двадцать процентов стоимости имущества кооператива.

Обязанности членов ЖНК:

1) Соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные федеральными законами и уставом кооператива.

2) Своевременно вносить вступительный, членские, дополнительные и паевые взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива, и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции. Члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка России за каждый день просрочки внесения взносов. Неустойка за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов начисляется со дня, следующего за днем, установленным для внесения взносов, по день внесения этих взносов членами кооператива, если иной порядок начисления неустойки не установлен уставом кооператива.

Членство в кооперативе прекращается в случаях:

1) добровольного выхода из кооператива;

2) исключения члена кооператива из кооператива;

3) передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;

4) смерти члена кооператива, объявления его умершим;

5) обращения взыскания на пай;

6) внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паенакоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;

7) ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством.

Прекращение членства в кооперативе не освобождает члена кооператива от возникшей до подачи заявления о выходе из кооператива обязанности по внесению взносов, за исключением паевого взноса.

В случае смерти члена кооператива (объявления его умершим), наследник умершего члена кооператива имеет право быть принятым в члены кооператива. Если пай умершего перешел к нескольким наследникам, наследник, который имеет право быть принятым в члены кооператива, определяется соглашением между наследниками или решением суда. В случае если ни один из наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива, кооператив выплачивает наследникам причитающиеся им в соответствии с наследственными долями доли действительной стоимости пая в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в котором умер пайщик-наследодатель. Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право на получение от наследника, ставшего членом кооператива, соразмерной своей наследственной доле компенсации доли действительной стоимости пая, в том числе выплаты соответствующей денежной суммы. Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследниками или при отсутствии такого соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства.

Член кооператива может быть исключен в судебном порядке из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случаях:

• неоднократного неисполнения обязанностей, установленных законом и (или) уставом кооператива, либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива;

• систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов (недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем три месяца).

В кооперативе, число членов которого превышает двести человек, уставом кооператива может быть предусмотрено, что решение об исключении члена кооператива из кооператива, кроме члена правления кооператива, может приниматься правлением кооператива.

В случае исключения пайщика, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, такой пайщик до вступления в силу решения суда о его исключении вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса.

При прекращении членства в кооперативе кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива действительную стоимость пая. Кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам (наследникам) действительную стоимость пая (определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе) в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива (но не более двух лет со дня окончания финансового года). Действительная стоимость пая может быть уменьшена на величину расходов кооператива, связанных с продажей жилого помещения, переданного в пользование выбывшему члену кооператива, величину задолженности выбывшего члена кооператива по внесению членских и иных взносов, за исключением паевого взноса, величину размера подлежащей уплате неустойки.

Дополнительная литература

1. Басин Е. В., Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Комментарий к закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». М., 1993. 94 с.

2. Глухов К. А. Вопросы приватизации жилых помещений // Государство и право. 1992. № 9. С. 141–146.

3. Исрафилов И. М. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Государство и право. 1999. № 10. С. 106–110.

4. Корнеев С. М., Крашенинников П. В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М.: Издательская группа НОРМА–ИНФРА-М, 1991. 256 с.

5. Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут, 1999. 288 с.

6. Лозовская С. О. Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Жилищное право. 2005. № 6. С. 27–33.

7. Макаров С. Ю. Вопросы применения института приобретательной давности в отношении жилых помещений в свете принятия ГПК РФ // Жилищное право. 2004. № 1. С. 51–58.

8. Макаров Г. П. Порядок наследования и дарения жилых помещений. М.: Науч. Центр профсоюзов, 1999. 60 с.

9. Макаров С. Ю. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 9. С. 28–34.

10. Макарова О. В. Защита прав несовершеннолетних при нотариальном удостоверении сделок с жилыми помещениями // Жилищное право. 2004. № 3. С. 29–63.

11. Максимович Л. Приватизация жилья и охрана прав несовершеннолетних // Российская юстиция. 1994. № 12. С. 35–37.

12. Микрюкова Г. А., Зернин Н. В. О законе, опоздавшем на десять лет // Газета клуба юристов. 2005. № 1.

13. Перепелкина Н. В. Деприватизация жилых помещений // Жилищное право. 2002. № 2. С. 32–37.

14. Перепелкина Н. В. Некоторые вопросы приватизации жилых помещений в России // Жилищное право. 2002. № 4; 2003. № 1. С. 41–53.

15. Потяркин Д. Е. Приватизация комнат в коммунальных квартирах // Законодательство. 2000. № 6. С. 40–45.

16. Потяркин Д. Е. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в Москве // Журнал российского права. 2005. № 2. С. 89–92.

17. Редин М. Приватизация коммунальных квартир // Законность. 1997. № 4. С. 40–42.

18. Соловьев А. А. Расприватизация жилья. Юридические последствия. М., 2000. 288 с.

19. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квар­тиры) // Российская юстиция. 2000. № 7. С. 19–21.

20. Фоков А. П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Нотариус. 2005. № 2. С. 23–33.

21. Хламов И. Законодательство о приватизации жилья // Хозяйство и право. 1994. № 6. С. 58–66.

Глава 7.
Вещные права на жилые помещения

1. Право собственности на жилое помещение

2. Правовой статус членов семьи собственника жилого помещения, отказополучателей и рентополучателей

3. Особенности ипотеки жилых помещений

4. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома

5. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Вещные права в гражданском праве, пожалуй, одна из наиболее сложных и дискуссионных категорий. В юридической литературе нет единства мнений по поводу их понятия, признаков, особенностей и видов.

При изучении жилищного права следует усвоить те разновидности вещных прав, которые в самом законе отнесены к вещным, избегая участия в цивилистических дискуссиях.

К вещным правам на жилые помещения относятся право собственности; право владения; ограниченные вещные права:

• право хозяйственного ведения;

• право оперативного управления;

• права членов семьи собственника жилья;

• права отказополучателей;

• права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;

• права залогодержателей жилья.

В юридической литературе также высказано мнение о вещном характере прав на жилое помещение членов жилищных кооперативов и нанимателей жилых помещений.