Предмет и метод жилищного права

Жилищные правоотношения

Элементами жилищных правоотношений являются:

1) субъекты — граждане, юридические лица, публично-правовые образования;

2) объект — жилое помещение;

3) содержание — права и обязанности субъектов жилищных правоотношений в отношениях, складывающихся по поводу объекта — жилого помещения.

Особенности жилищных правоотношений:

• неоднородность (в большинстве случаев они, безусловно, являются имущественными);

• динамичность (в них с известной периодичностью изменяются субъектный состав, объект, содержание);

• характеризуются множественностью лиц и т. д.

Основания возникновения жилищных правоотношений

В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные правоотношения возникают:

• из договоров и иных сделок;

• из актов государственных органов и органов местного самоуправления;

• из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

• в результате приобретения в собственность жилых помещений;

• из членства в ЖК и ЖСК;

• вследствие действий или бездействий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми закон или иной нормативно-правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Несложно заметить, что при составлении данной статьи законодателем не учтена общепризнанная система юридических фактов, используемая как в теории права, так и в праве гражданском.

Анализируя основания возникновения жилищных правоотношений, можно сделать вывод о том, что они возникают из:

1) событий (абсолютных и относительных) — например, утрата жилого помещения в результате чрезвычайной ситуации приводит к обязанности органов власти обеспечить граждан, утративших свои единственные жилые помещения, временным жильем маневренного специализированного фонда;

2) действий и бездействий участников отношений — правомерных и неправомерных.

Правомерные действия, в свою очередь, следует подразделить на юридические акты и поступки. Юридические акты делятся на административные (судебные решения и решения иных государственных органов) и гражданско-правовые акты, среди которых первоочередное место занимают сделки.

На основании решения государственного или муниципального органа власти может возникнуть право на заключение договора социального найма, найма жилого помещения фонда социального использования, договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, заключение договора приватизации и т. д.

Судебные решения как основания возникновения жилищных прав не следует путать с правоподтверждающими судебными актами, которые не устанавливают право, а лишь констатируют его существование. Так, на основании решения суда может возникнуть право собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности или право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

К сделкам, направленным на возникновение жилищных отношений, относятся как односторонние сделки (завещание, принятие наследства, выплата пая и т. д.), так и гражданско-правовые договоры.

Жилищное законодательство

В соответствии со ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 5 ЖК РФ органы местного самоуправления вправе принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий.

Следует отметить, что отнесение Жилищным кодексом к жилищному законодательству иных актов (помимо непосредственно законов), особенно актов органов местного самоуправления, вызывает определенное недоумение и признается в юридической литературе одной из проблем Жилищного кодекса. В этом отношении регулирование, проведенное в ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс РФ, Гражданский кодекс, ГК РФ, ГК) представляется более логичным.

Исходя из изложенного, следует выделять три уровня жилищного законодательства.

I. На федеральном уровне жилищное законодательство состоит из:

1. Федеральных законов, среди которых следует назвать: Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ (части 1, 2, 3) и Законы о введении этих кодексов в действие⁸; Федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»⁹, «О жилищных накопительных кооперативах»¹⁰, «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»¹¹, «О государственной регистрации недвижимости»¹².

2. Указов Президента РФ. Например, «О жилищных кредитах»¹³, «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»¹⁴.

3. Постановлений Правительства Российской Федерации, среди которых в первую очередь следует назвать Постановление Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»¹⁵ (далее — Постановление Правительства № 47, Положение о признании помещения жилым).

4. Нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти. Среди этих актов в первую очередь следует отметить Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма»¹⁶ и Приказ Минрегиона России от 25.02.2005 № 18 «Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма»¹⁷.

II. Региональный уровень состоит из законов и иных правовых актов субъектов Российской Федерации. Например, Закон Пермской области от 30.11.2005 № 2692-600 (ред. от 11.11.2013) «О порядке определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда»¹⁸; Законы Пермского края от 08.10.2007 № 127-ПК (ред. от 14.12.2012) «О специализированном жилищном фонде Пермского края»¹⁹, от 14.07.2008 № 255-ПК (ред. от 14.12.2012) «О предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Пермского края по договорам социального найма»²⁰; постановления Правительства Пермского края от 22.04.2010 № 185-п «О порядке предоставления специализированных жилых помещений маневренного фонда Пермского края»²¹, от 07.12.2009 № 915-п (ред. от 03.07.2013) «О порядке предоставления служебных жилых помещений специализированного жилищного фонда Пермского края»²², от 22.07.2009 № 472-п (ред. от 04.10.2011) «О порядке предоставления жилых помещений в общежитиях специализированного жилищного фонда Пермского края»²³, от 09.09.2013 № 1194-п (ред. от 02.04.2014) «Об утверждении Порядка предоставления детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилых помещений специализированного жилищного фонда Пермского края по договорам найма специализированных жилых помещений…»²⁴.

III. Местный уровень представлен актами органов местного самоуправления

Например, Решение Пермской городской Думы от 30.05.2006 № 103 «Об утверждении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма»²⁵.

Принципы жилищного права

Говоря о предмете и методе правового регулирования, необходимо остановиться и на вопросах, связанных с принципами соответствующей отрасли права.

Принципы жилищного права — это основные начала (руководящие положения) жилищного законодательства, имеющие обязательный характер, организующее и системообразующее значение среди иных норм жилищного права.

Принципы жилищного права выполняют нормотворческие, правообразующие, правоприменительные функции. То есть именно принципы жилищного права оказывают воздействие при создании правовых норм в рамках жилищного законодательства; а равно обеспечивают правильно понимание и толкование жилищно-правовых норм при их применении.

Принципы жилищного права перечислены в статье 1 Жилищного кодекса РФ.

1. Принцип необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище раскрывается через полномочия соответствующих органов власти в статьях 2, 12, 13, 14 ЖК РФ. Данные органы в том числе содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище; предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; стимулируют жилищное строительство; обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и т. д.

2. Принцип безопасности жилища реализуется через Постановление Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»³⁶, а также через нормы Жилищного кодекса о переустройстве и перепланировке жилья, последствиях самовольных переустройства и перепланировки, нормы Гражданского и Жилищного кодексов о последствиях бесхозяйного обращения с жилыми помещениями и т. д.

3. Принцип неприкосновенности жилища корреспондирует статье 25 Конституции РФ и раскрыт в частях 1–3 статьи 3 ЖК РФ: «Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Жилищным кодексом целях и в предусмотренных федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая».

4. Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению тесно связан с предыдущим и раскрывается в том числе в ст. 17, 29, 67, 83, 91 ЖК, ст. 293 ГК РФ. Все указанные нормы направлены на обеспечение использования жилых помещений по назначению и обеспечению сохранности жилищного фонда, содержат нормы об ответственности за нецелевое или бесхозяйственное обращение с жилыми помещениями.

5. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища раскрыт в части 4 статьи 3 ЖК РФ: «Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренных федеральным законом».

6. Принцип беспрепятственного осуществления жилищных прав раскрыт в частях 2–5 ст. 1 ЖК РФ — Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими, не нарушая при этом права, свободы и законные интересы других граждан. Жилищные права могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и свобод других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Граждане свободны в выборе места жительства на территории РФ.

7. Принцип равенств участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями за изъятиями, установленными федеральными законами.

8. Принцип необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты раскрыт в ст. 11 ЖК РФ, содержащей в том числе и способы защиты жилищных прав.

Кроме того, в жилищном праве, безусловно, применимы общеправовые принципы — добросовестности, разумности, справедливости и гуманности.

6. Жилищное право как наука и учебная дисциплина

Понятие «жилищное право» неоднозначно. Помимо того, что оно является системой правовых норм, оно также является учебной дисциплиной и специфической гуманитарной наукой.

Как наука жилищное право представляет собой систему знаний о правовом регулировании общественных жилищных отношений. Предметом науки жилищного права является действующее российское законодательство, практика его применения, история развития, зарубежный опыт регулирования жилищных правоотношений. Наука жилищного права изучает понятие жилищного права, его происхождение, соотношение жилищных правоотношений с гражданскими и административными правоотношениями, систему и содержание жилищно-правовых норм. В целях изучения указанных категорий анализируются содержание и особенности самих общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений. Полученная совокупность знаний, умений и навыков в области регулирования жилищных отношений составляет содержание науки жилищного права.

Хотя наука жилищного права является относительно молодой, она занимает весомое место в системе базовых юридических наук. Ее интенсивное развитие обусловлено необходимостью обеспечения права каждого человека на жилище.

Одной из основных задач науки жилищного права является, с учетом потребностей общества, вырабатывать и предлагать новые, современные подходы к регулированию жилищных правоотношений

Наука жилищного права использует как общенаучные, так и частнонаучные методы познания. К основным методам, применяемым в науке жилищного права, относятся метод сравнительного правоведения, системного и комплексного анализа, исторический метод и др.

Следует отметить, что наука жилищного права зачастую опирается на выводы цивилистики.

Таким образом, наука жилищного права представляет собой систематизированную совокупность знаний о правовом регулировании жилищных отношений.

Как учебная дисциплина жилищное право представляет систематизированную информацию о жилищном праве как об отрасли российского права и как о науке жилищного права.

«Жилищное право» изучается, как правило, отдельной дисциплиной на старших курсах юридических факультетов в целях получения базовых знаний о жилищных правах.

Основной задачей учебной дисциплины «Жилищное право» является обучение жилищному праву (нормам, посвященным регулированию общественных отношений, складывающихся по поводу жилища и практике их применения) и науке жилищного права (понятиям, суждениям, концепциям, теориям, выработанным исследователями жилищных правоотношений), исходя из их содержания и общего направления развития.

Структура курса «Жилищное право» существенно отличается от структуры действующего жилищного кодекса, что обусловлено необходимостью особой систематизации учебного материала в целях его понимания и усвоения.

В жилищном праве, в отличие от права гражданского или уголовного, не следует выделять общую и особенную части в связи с небольшим количеством норм, регулирующих общие положения о жилищных отношениях. Структурно курс «Жилищное право» можно представить следующим образом:

• введение в жилищное право (его понятие, предмет и метод);

• изучение состава и структуры жилищного законодательства;

• жилищное правоотношение (его состав, особенности, основания возникновения и способы защиты жилищных прав);

• объекты жилищных прав, включая общие положения о жилищном фонде;

• общее понятие о системе жилищных договоров;

• изучение государственного и муниципального жилищных фондов с особенностями предоставления в них жилых помещений;

• рассмотрение особенностей приобретения жилых помещений в собственность, сделок с жилыми помещениями;

• вещные права на жилые помещения, включая вопросы, связанные с общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах;

• управление многоквартирными домами, включая вопросы лицензирования соответствующей деятельности;

• капитальный ремонт многоквартирных домов;

• плата за жилое помещение и коммунальные услуги.

Говоря о науке жилищного права и о жилищном праве как учебной дисциплине, необходимо упомянуть советских и российских ученых, благодаря трудам которых происходило становление и развитие жилищного права и жилищного законодательства. Всем интересующимся глубоким изучением жилищного права как отрасли российской юридической науки известны фамилии таких видных советских ученых, как Г. Н. Амфитеатров, С. И. Аскназий, Ю. Г. Басин, И. Л. Брауде, В. П. Грибанов, Т. И. Илларионова, С. М. Корнеев, И. Б. Марткович, П. С. Никитюк, А. И. Пергамент, П. И. Седугин, В. Ф. Чигира.

Из современных исследователей жилищных правоотношений, безусловно, следует назвать М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, Е. С. Гетман, Л. О. Красавчикову, В. Н. Литовкина, С. В. Пчелинцева, Л. М. Пчелинцеву, В. Н. Симонова, Г. Ф. Шешко.

Отдельно в ряду ученых-юристов, оказавших неоценимое влияние на формирование современного российского жилищного права, следует назвать профессоров Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинникова и Ю. К. Толстого.

Хочется также отметить, что в настоящее время научная и учебная литература по жилищному праву крайне многообразна. За последнее десятилетие разными авторами выпущено более двадцати учебников и учебных пособий по жилищному праву. К сожалению, многие из них не в полной мере отвечают университетскому уровню обучения. В конце настоящего учебника приведен список рекомендуемой учебной литературы по жилищному праву, соответствующей государственным образовательным стандартам, являющейся актуальной и полезной при изучении жилищного права.

Дополнительная литература

1. Андрианов И. И. Реализация конституционного права на жилище // Советская юстиция. 1985. № 7. С. 7–9.

2. Басин Ю. Г. Принципы советского жилищного права // Правоведение. 1961. № 4. С. 82–91.

3. Гонгало Б. М. Основные начала российского жилищного законодательства // Цивилистическая практика. 2004. № 4. С. 26–29.

4. Гонгало Б. М. Основные начала российского жилищного законодательства (комментарий законодательства) // Нотариус. 2005. № 3.

5. Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Развитие кодификации жилищного права. Кодификация российского частного права 2015 / В. В. Витрянский, С. Ю. Головина, Б. М. Гонгало и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2015.

6. Гуревич М. Г. Основания возникновения жилищных правоотношений // Учен. зап. Перм. ун-та. 1961. Т. 19. Вып. 4. С. 166–185.

7. Литовкин В. Н. Право советских граждан на жилище. М., 1982.

8. Марткович И. Б. Конституционное право на жилище. М., 1979.

9. Прасолов Б. В. Конституционное право граждан на жилище // Семейное и жилищное право. 2016. № 4. С. 34–38.

10. Прокопченко И. П. Право на жилище. М., 1983.

11. Рахвалова М. Н. Нормы, регулирующие жилищные отношения, как составляющая жилищного и гражданского законодательства // Семейное и жилищное право. 2013. № 5. С. 44–46.

12. Седугин П. И. Право на жилище в СССР. М.: Юрид. лит., 1985. 224 с.

13. Толстой Ю. К. Важный этап кодификации жилищного законодательства // Советское государство и право. 1978. № 11. С. 3–11.

14. Усков О. Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина). Электронный документ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 01.09.2016 г.).

15. Фаршатов И. А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике // Жилищное право. 2000. № 4. С. 25–28.

16. Шешко Г. Ф. Проект ЖК. Дискуссионные положения // Жилищное право. 2003. № 1. С. 14–23.

17. Шешко Г. Ф. Реализация полученных замечаний и предложений по проекту нового Жилищного кодекса //Жилищное право. 2001. № 2. С. 41–45.

18. Шешко Г. Ф. Регулирование жилищных отношений в современных условиях. Проблемные вопросы // Жилищное право. 2004. № 1. С. 38–44.

19. Чигир В. Ф. Проблема отраслевой принадлежности жилищного законодательства. Саратов: Изд-во Саратовского ун-та, 1981. С. 76–79.

20. Чигир В. Ф., Боровцов В. А. Конституционное право на жилище. Минск, 1985. 104 с.

Глава 2.
Объекты жилищных прав

1. Понятие и признаки жилого помещения; требования, предъявляемые к жилым помещениям; признание жилых помещений непригодными для проживания

2. Назначение жилых помещений

3. Основные правила пользования жилыми помещениями

4. Виды жилых помещений

5. Наемные дома

6. Перевод помещений в жилые и нежилые

7. Переустройство и перепланировка жилых помещений

8. Жилищный фонд

1. Понятие и признаки жилого помещения; требования, предъявляемые к жилым помещениям; признание жилых помещений непригодными для проживания

Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Статья 15 ЖК РФ признает статус объектов жилищных прав исключительно за жилыми помещениями. Ни многоквартирные дома, ни общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т. д.) объектами жилищных прав, согласно этой норме, не являются.

Жилое помещение — основополагающая категория жилищного права. Именно отношения, возникающие по поводу жилых помещений, составляют предмет жилищного права.

Легальное определение жилого помещения содержится в ст. 15 ЖК РФ. Ранее действовавшее российское законодательство никогда подобного определения не содержало.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Несложно заметить, что данная дефиниция составлена законодателем из трех признаков, которых, по его мнению, достаточно для признания того или иного объекта материального мира жилым помещением.

Очевидно, что данный перечень признаков недостаточен для идентификации помещения как жилого. В юридической литературе различные авторы предлагают дополнить указанный перечень иными признаками. Наиболее интересными и приемлемыми из них являются предназначенность для постоянного проживания³⁷ и юридическое признание помещения жилым³⁸.

Рассмотрим три указанных в определении жилого помещения признака.

1. Изолированность — наличие самостоятельного (автономного) выхода на прилегающий земельный участок или в места общего пользования (на лестничную клетку, в коридор квартиры и т. д.). Следовательно, неизолированные комнаты (проходные, «трамвайчиком») каждая сама по себе не являются объектом жилищного и гражданского права. Они могут отчуждаться, сдаваться внаем, ссуду и т. п. исключительно в совокупности друг с другом.

2. Отношение помещения к недвижимости означает тесную связь помещения (здания, в котором находится помещение) с земельным участком (ст. 130 ГК РФ). Поэтому не относятся к объектам жилищного права сборно-разборные конструкции, дома на колесах, юрты и т. п. При этом не следует забывать, что в рамках конституционного права на жилище такие объекты хоть и не являются жилыми помещениями, но признаются жилищем и неприкосновенны.

3. Пригодность для постоянного проживания — означает соответствие помещения санитарным нормам и правилам, установленным нормативно-правовыми актами.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»³⁹ (далее по тексту — Постановление Правительства РФ № 47).

Согласно указанному Постановлению оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются создаваемой для этих целей органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления межведомственной комиссией.

В состав комиссии включаются представители создавшего ее органа, а также представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также в случае необходимости — представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий. Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), как правило, привлекается к работе в комиссии с правом совещательного голоса.

Постановлением Правительства РФ № 47 предусмотрены особенности оценки технического состояния и принятия решений в отношении жилых помещений жилищного фонда РФ и многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, а также многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в течение 5 предшествующих лет.

Основные требования, которым должно отвечать жилое помещение:

1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

3. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

4. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). При этом в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

5. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

6. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

7. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

8. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

9. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.

10. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.

11. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир — не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир — не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

12. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах — не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.

13. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.

Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

14. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

15. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

16. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное — 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБ указанных уровней в дневное и ночное время суток.

Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.

В случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым в Разделе III Постановления Правительства РФ № 47, помещение признается непригодным для проживания граждан в порядке, установленном в этом же Постановлении.

Межведомственная комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям и принимает соответствующие решения.

Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным требованиям включает:

• прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;

• определение перечня дополнительных документов;

• определение состава привлекаемых экспертов;

• работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;

• составление комиссией заключения;

• составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения;

• принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, ОМС решения по итогам работы комиссии;

• передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).

Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа государственного надзора (контроля) в течение 30 дней с даты регистрации и принимает соответствующее решение в виде заключения, либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения. В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии.

По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений об оценке соответствия помещений и многоквартирных домов установленным в настоящем Положении требованиям:

• о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

• о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствии с установленными в н