Особенности правового режима земель сельскохозяйственных территорий

· Подчиненность режиму эксплуатации объекта

· Нормирование земельных участков в соответствии с градостроительными, санитарными, пожарными, экологическими нормами

· Использование земель в целях реализации государственных функций, связанных с государственным суверенитетом

· Возникновение и прекращение прав на земельные участки в связи с возникновением и прекращением других правоотношений (трудовых).

· Возможность использования земель на праве безвозмездного срочного пользования (служебные наделы)

Земли сельскохозяйственного назначения, такие категории – земли, пригодные для ведения и предназначенные для сельскохозяйственного производства.

Если выделять по видам земель сельскохозяйственного назначения, то в основном это пашня, пастбища и сенокосы, многолетние насаждения, залежи и т.д. К таким землям могут относиться ЗУ, занятые зданиями и строениями, необходимыми для ведения такого производства, но в основном это земли, которые используются для ведения сельскохозяйственного производства. Учет земель сельскохозяйственного производства ведется через кадастр недвижимости как ЗУ, относящихся к данной категории, так и через фонд перераспределения земель, который формируется в ОМСУ и включается в себя свободные ЗУ, пригодные для ведения сельскохозяйственного производства.

Если говорить об особенностях правового режима земель сельскохозяйственного назначения, то здесь можно выделить следующие особенности:

Такие земли – особо значимая категория земель, надо сказать, что выведение земель сельскохозяйственного назначения из-под воздействия территориального планирования и градостроительного планирования связано с государственной продовольственной безопасностью, поэтому законодательство устанавливает ограничения, регулирует оборот этих земель, если понимать оборот в широком смысле, и начинать с момента предоставления этих ЗУ для ведения сельскохозяйственного производства.

Специальное регулирование – Закон «о ведении земель сельскохозяйственного назначения»[1] подтверждает данный вывод. В нем же закреплены принципы оборота, из которых следует этот вывод.

1) приоритет целевого назначения таких земель, в законе о переводе земель из одной категории в другую есть для таких земель особые правила: необходимо заключение государственной экологической экспертизы.

2) Выделение сельскохозяйственных угодий как самостоятельных земель, у которых есть специальные режимы охраны – их не переводят в другой режим, а если они обладают высокой ценностью, и они в перечне НПА СРФ, то перевод их запрещен, и ухудшение состояния земель контролируется, и за такие действия может быть вплоть до уголовной ответственности, это связано с безопасностью.

3) Учитывая ее важность, в числе принципов оборота – принцип ограничения через нормирование. СРФ наделен правом устанавливать максимальный размер ЗУ из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть в собственности у одного лица, это 10% от сельскохозяйственных угодий в МО (муниципального района).

4) Учитывая значимость данных земель, следующий принцип – преимущественное право покупки, выкупа земельных участков у собственников, которым наделено публичное образование (СРФ и МО). Их преимущественное право распространяется как на ЗУ, так и на земельную долю.

Что касается особенностей регулирования порядка продажи ЗУ из состава земель сельскохозяйственного назначения, что там происходит (слайд). Ст. 37 ЗК, где определяется информация, которая должна быть предоставлена при отчуждении. Применительно к этим землям, мы говорили об этом. В случае, если у лица имеется ЗУ из таких земель в собственности, то решив продать такой ЗУ, лицо должно выполнить требование п.1 ст. 37 ЗК, т.е. поставить на кадастровый учет. А в случае, если ЗУ поставлен на кадастровый учет, то собственник, желающий продать свой ЗУ, должен опубликовать информационное сообщение в СМИ, являющимся источником опубликования официальных НПА МО, в газете обязательно опубликование такого сообщение с ценой, по которой лицо намерено продать, и направить предложение органу власти СРФ, а затем, если он откажется, ОМСУ. Так как за ними закреплено право преимущественной покупки ЗУ, по цене, указанной в информационном сообщении. Если СРФ и МО откажутся от своего преимущественного права покупки, можно заключить с гражданином РФ, если общая площадь ЗУ, которая окажется у него в собственности, не будет превышать 10% сельхоз угодий для данного МР и максимального размера ЗУ в таком МР 9допустим, 10 гектар).

Есть особенности регулирования сделок с земельными долями, это доля в общедолевой собственности на ЗУ, право на которую получено в процессе приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Она может быть получена вами по наследству, если не участвовали по наследству. Что касается сделок с земельными долями, то ее нужно предложить своим сособственникам, в этом случае опубликования может не быть, если они приобретут. Если же сособственники не желают ее приобретать, возникает вопрос как продавать.

ЕЕ можно продавать после выдела земельной доли, т.к. сделать из доли ЗУ. Для того, чтобы в частности ст.12 закона «об обороте земель» этому посвящена. Здесь нужно иметь ввиду, что эта земельная доля, если от нее откажутся сособственники, преимущественное право покупки есть органа публичной власти. Ее может продать как долю, можно после выдела как ЗУ.

Собственник, обладающий земельной долей, может ее выделить, и стать собственником ЗУ, в этом случае вопрос выдела выносится на рассмотрение общего собрания сособственников, и лицо, которое заинтересовано в выделе, разрабатывает за свой счет проект межевания и выносит его на общее собрание – если они его утверждают, то это становится ЗУ, и продается по процедуре, о которой говорили ранее. Если есть спор о местоположении ЗУ (выделяемого), это решается общим собрании с учетом принципов рационального использования. Раньше было понятие как доли, выделяемые в первоочередном порядке, сейчас его нет, и полностью вопрос – предмет договорённости сторон или судебный спор. Могут быть землеустроительные документы, проекты землеустройства, затребованные из фонда документов, полученных в документах землеустройства, либо схема землеустройства. Их ведет Росреестр.

В законе «об обороте земель сельскохозяйственного назначения» есть правила определения размеров ЗУ, они используются: это предельные размеры и требования к местоположению, тут действуют минимальные и максимальные размеры, и правила рационального землепользования. Учитывается вид выделяемых угодий, вид деятельности, который хочет осуществлять гражданин. В данной ситуации при решении судебных споров могут применяться региональные акты, в Тверской области есть Правила разрешения споров при выделе земельных участков, они рассматривают с определенными условиями, в т.ч. с определёнными условиями (рационального условия, категория земель и т.п.). Можно защищаться непрерывным циклом ведения сельскохозяйственного производства, однако есть все же правило требовать выдела того земельного участка, которого хочет собственник, однако четких требований рациональности нет.

Регулирование земельных отношений – невостребованная доля - это та доля, собственник которой не осуществил распоряжения своими правами на земельную долю. Это значит, что такие доли могли появиться в процессе приватизации. Это тогда, когда в 90 годах и проводилась до 1998 года, в этот период каждая сельскохозяйственное предприятие было включено в план приватизации, и все имущество, т.ч. земля, были разделены между работниками, причем такой раздел осуществлялся по принципу трудового участия, в зависимости от трудового стажа (у кого больше одно, то больше другое). Причем при дележе оценивалась эффективность использования в балла-гектарах, это обозначалось то, что какое количество денег можно получить от одного гектара. В тверской области 9.5 гектар обозначали 216 балла гектар, т.е. 1 гектар- 216 рублей.

Система оценки в балла-гектарах была непонятна, но законодатель признал, что правильная дробь в оценке документов признается действительной, о передаче такого земельного участка выдавалось свидетельство о праве собственности (розовая), оно выдавалось каждому работнику такой организации, закон «об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принят в 2002 году, а свидетельство НА право собственности (президент, розовое), выдавалось до первой половине 1998 года, но собственник такой доли обязан был ей распорядиться. Он обязан был выбрать то, что он передает в аренду сельскохозяйственной организации, либо эта организация преобразуется в общество, и гражданин должен распорядиться – в качестве вклада.

Дело в том, что законодатель был прав - нужно было использование земли, а были молчуны, которые держали это свидетельство, но ЕГРП с 1998 не пошел такой гражданин и не регистрировал, оно зарегистрировано в Комитетах по земельным ресурсам (до 98года), сейчас таких молчунов законодатель решил выявить, откопать, и используется термин «невостребованные земельные доли» - доли, которыми собственник не распорядился, и о ПС которого нет информации в соответствии с ФЗ «О кадастре».

Что делается с такими долями: сельскохозяйственная организация пересчитывает все земельные доли, которые есть. Если такие доли пересчитаны, но земель больше, значит есть «подснежники» – и они переписываются, и такие списки может составлять ОМСУ в процессе проведения плановой проверки состояния использования земель сельскохозяйственного назначения. Затем этот список представляется на утверждение общего собрания сособственников, оно информирует этого гражданина (иногда о нем нет информации), но список таких должностей утверждается общим собранием сособственников, и тогда ОМСУ вправе распорядиться этими земельными долями, их можно включить в фонд распределения долей и быть предоставлен организации, если участок долго не использовался. Собственника не найти – изменение категории, если это не особо ценная земля. И можно его сформировать и предоставлять для иных целей в соответствии с документами планирования сельскохозяйственного назначения земель, либо передать сельскохозяйственной организации. Ст. 12.1 – там более официальным языком описаны эти особенности.

Лекция 09.03.2016 (1 лекция)

Правовой режим НП