Проектирование парковки для жителей дома и их гостей

Для проекта очень важную роль играет парковка ¾ ее размеры и расположение. На каждую квартиру в среднем должно приходиться не менее 1,5 машиномест. Наличие парковки часто является обязательным условием для эффективных продаж. Выбор расположения парковки является ключевым элементом проектирования.

Из-за высокой плотности застройки основную парковку в Москве следует размещать в подземных уровнях жилых домов, что в настоящее время широко используется на практике.

 

Рекомендация:

Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущей главе

 

Глава 24. Основные варианты финансирования строительства жилых домов и схема финансирования девелопмента доходных жилых домов

Так как развитие недвижимости является весьма капиталоемкой деятельностью, в данном разделе будут рассмотрены вопросы финансирования и инвестиций.

Одним из самых важных принципов девелопмента является выбор адекватного способа финансирования.

На сегодняшний день основными схемами финансирования инвестиционных проектов в Москве являются: краткосрочные банковские кредиты; «долевое» участие в различных вариантах: 100%-ная единовременная оплата, оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья; выпуск «ценных бумаг» для привлечения инвесторов и финансирования строительства; «зачеты» с подрядчиком.

Если говорить о банковских кредитах, то в России банки, в основном, идут на финансирование проектов в области недвижимости только в том случае, если их допускают к прибылям.

На начальных стадиях реализации проекта в российских условиях девелоперу довольно сложно привлечь банковские средства. Особенно это касается компаний с малоизвестными именами. Поэтому, не имея возможности под свое имя привлечь крупные финансовые ресурсы, российский девелопер вынужден финансировать самостоятельно, по крайней мере, начальную стадию проекта.

На стадии сбора пакета исходно-разрешительной документации, разработки технико-экономического обоснования проекта, а также прохождения процедуры согласования в различных государственных службах и инстанциях проект в области недвижимости находится в зоне повышенного риска. Банковские структуры крайне редко выделяют средства на данном этапе, не желая подвергать свой капитал риску.

Вопрос банковского кредитования может разрешиться положительно для девелопера лишь тогда, когда подготовлен полный пакет всей документации, доказана перспективность проекта, подготовлены все строительные мощности и т. д. Процентная ставка за предоставляемый кредит в Москве может варьироваться от 11 до 20-25% годовых.

Таким образом, при отсутствии у девелопера собственного капитала на начальных стадиях реализации проекта возникает необходимость привлекать небанковские кредитные организации. Интерес этих организаций заключается в получении высоких процентов за предоставление кредитных средств. В московской практике этот «интерес» может доходить до 30-40% годовых.

После получения всех необходимых согласований, как уже отмечалось ранее, девелопер может обращаться в банки за кредитом. Однако большинство российских банков не предоставляют кредитов без залогового обеспечения, в основном имущества или имущественных прав на объект недвижимости.

Самыми «дешевыми» банковскими деньгами в России являются, пожалуй, деньги Сбербанка, который имеет большой объем аккумулированных средств; с его кредитной ставкой многие банки конкурировать просто не в состоянии. Годовая ставка за пользование кредитными средствами (долларами) составляет 11% годовых. Кроме того, Сбербанк имеет возможность заниматься кредитованием в чистом виде, не вмешиваясь в проект. Однако получить в Сбербанке кредит довольно сложно, так как существует множество юридических и организационных формальностей, которые необходимо преодолеть для получения денег.

Ставки коммерческих банков по кредитным ресурсам в среднем составляют 14-25% годовых.

В редких случаях девелоперу удается привлечь «дешевые» кредитные ресурсы зарубежных банков (5-8% годовых), поскольку для последних предоставление кредита компаниям, работающим на территории России, является очень рискованным. Но если это все-таки происходит, то можно смело заявлять, что девелоперу крупно повезло.

В случае очевидной потенциальной выгодности проекта имеется большое количество заинтересованных сторон войти в проект на условиях соинвестирования.

В настоящее время на первичном рынке жилья финансирование типичного проекта строительства жилого дома производится с помощью привлечения соинвесторов ¾ физических лиц, которые начинают вкладывать свои денежные средства на этапе «котлована». Обычно инвестиционно-строительные компании за счет денежных средств физических лиц (соинвесторов) финансируют строительство жилого дома на 70-80% от общих затрат.

Долевое участие является одним из самых распространенных вариантов финансирования строительства в современной России. Долевое участие в финансировании жилищного строительства, по существу, является формой предварительной покупки жилья по более низкой цене.

Облигации (сертификаты) жилищных займов ¾ это, по сути, разновидность тех же договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса цен в строительстве.

В этой схеме происходит замена прямых договорных отношений между застройщиком и инвестором на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг ¾ облигаций жилищного займа, дающих их владельцам право на получение жилья.

«Зачетная» схема предусматривает расчет инвестора с подрядчиком в «натуральном» выражении ¾ квартирами во вновь построенном здании. Этот способ финансирования применяется лишь в случае недостатка оборотных средств у девелоперов ¾ инициаторов реализации инвестиционных проектов. Эта схема финансирования с точки зрения девелопера имеет существенный недостаток ¾ подрядчик становится серьезным конкурентом на рынке продаж, демпингуя ценой продаж застройщика на 10-30%.

Одной из новых схем финансирования в российскую недвижимость является создание закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), которые появились в России в 2003 г., после того как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила Положение «О составе структуры закрытых паевых фондов». Согласно российскому законодательству, управление активами ЗПИФН поручается управляющей компании (УК), которая должна иметь соответствующую лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам. Имущество фонда является собственностью владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правах общей долевой собственности. Получить свою часть имущества в натуральном выражении невозможно.

При создании ЗПИФН управляющая компания заключает договоры с несколькими организациями:

¾ специализированным депозитарием, который занимается учетом имущества ЗПИФН и контролем над деятельностью УК;

¾ регистратором, который ведет реестр владельцев инвестиционных паев;

¾ аудитором, который проводит ежегодные аудиторские проверки;

¾ независимым оценщиком, который оценивает стоимость имущества фонда.

Срок существования фонда регламентируется от года до 15 лет.

Управляющая компания действует на основании правил доверительного управления фондом, в которых отражается вся информация относительно деятельности ЗПИФН.

По функциональному назначению ЗПИФН делятся на три категории:

1) денежного потока. Деятельность таких фондов направлена на получение доходов от объекта недвижимости (как правило, в виде арендных платежей) и на увеличение стоимости объекта;

2) налогосберегающие. Они создаются исключительно в целях оптимизации налогообложения (отсрочка платежей по налогу на прибыль, а также отсутствие необходимости уплаты налога на имущество);

3) девелоперские. Создаются, как правило, для реализации одного или нескольких крупных проектов (строительство жилых домов, офисных зданий, торговых центров и т. д.).

Вложение денежных средств в доходные жилые дома не предполагает быстрой отдачи. Срок окупаемости инвестиций в доходные жилые дома превышает 10 лет, а годовая доходность таких вложений составляет примерно 10-12%. Однако этот способ инвестирования рассчитан на сохранение инвестированной суммы и получение регулярного дохода от аренды.

Наиболее оптимальной схемой финансирования строительства доходных жилых домов является создание управляющей компанией-девелопером закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (рис. 24.1).

Рис. 24.1. Схема работы закрытого паевого инвестиционного фонда
недвижимости (ЗПИФН) применительно к доходным жилым домам

На практике это будет выглядеть следующим образом: на средства инвесторов будет осуществлено финансирование строительства доходных жилых домов. Таким образом, вначале пайщики ЗПИФН владеют правами на аренду земли, проектно-сметной документацией и т. п., а затем по мере реализации проектов жилые дома нежилые помещения, а также подземная парковка принадлежат пайщикам на правах общей долевой собственности. Далее управляющая компания посредством собственной или привлеченной риэлторской структуры заключает договора аренды квартир и машиномест в доходном доме. Доход от сдачи в аренду распределяется между пайщиками.

Несмотря на декларируемый долгосрочный характер ЗПИФН, инвесторы могут продать свои паи на вторичном рынке другим инвесторам. Также инвестор имеет право досрочного выхода из фонда с выплатой ему денежной компенсации по оценке независимого оценщика. В ЗПИФН каждый инвестор, у которого есть пай, имеет право участвовать в общем собрании пайщиков.

Развитие ЗПИФН может поднять систему коллективного инвестирования на качественно новый уровень, а также с его помощью может быть реализована программа по строительству и эксплуатации доходных жилых домов.

 

Рекомендация:

Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущей главе