Раздел 4. девелопмент доходной жилой недвижимости

Раздел 4. девелопмент доходной жилой недвижимости

Перед изучением данного раздела внимательно прослушайте введение к разделу. Затем изучите последовательно материалы глав раздела, обращаясь по мере необходимости к объектам «Видеоматериалы», «Глоссарий», «Персоналии». После изучения каждой главы рекомендуется выполнить тренировочные задания.

Особое внимание при изучении раздела обратите на содержание видеолекции «Жилищный фонд города и перспективы развития арендных отношений». После изучения всех глав прослушайте основные выводы по разделу. Затем проверьте свои знания по разделу, выполнив контрольные задания.

 

Глава 20. Жилищный фонд города и перспективы развития арендных отношений

Весь существующий жилищный фонд можно разделить на муниципальный и коммерческий.

Муниципальный жилищный фонд является муниципальной собственностью. Горожане проживают в муниципальных квартирах на основании договора социального найма жилых помещений и обладают правом приватизации данных помещений.

Коммерческий жилищный фонд формируется из приватизированной муниципальной собственности, кооперативной и частной собственности.

На сегодня в России в структуре жилищного фонда отсутствует арендное жилье. Однако такая составляющая жилищного фонда существует во всем мире как переходный этап от социального найма к приобретению жилья в собственность или аренду.

При включении арендного жилья в жилищный фонд города его структура должна выглядеть как на рис. 20.1.

Рис. 20.1. Структура жилищного фонда города

Основу арендного жилищного фонда должны составлять конкретные здания и строения, принадлежащие домовладельцу, а не жилые помещения в здании, принадлежащие разным собственникам.

Доходные жилые дома должны в будущем войти в основу арендного жилищного сектора города. В этом секторе платежеспособность владельцев квартир должна будет способствовать формированию экономически обоснованной платы за квалифицированное профессиональное управление доходным домом и предоставленные коммунальные услуги. На этом фоне уровень управления и технического обслуживания муниципального жилого фонда будет существенно отставать.

В настоящее время арендные операции на рынке жилья являются весьма актуальными и востребованными. В большинстве случаев граждане сдают в аренду комнаты, квартиры, дома неофициально.

По разным неофициальным оценкам, опубликованным в СМИ, в столице ежегодно сдается от 50 до 200 тыс. квартир, находящихся в муниципальной или частной собственности, что составляет около 5-25% от общего числа московских квартир. Из них практически половину квартир относят к высококомфортабельному и элитному сектору жилья, где спрос примерно соответствует предложению. Другую половину (70-90 тыс. квартир) относят к более дешевым секторам жилья. По сведениям московских агентств недвижимости, в данном секторе спрос превышает предложение более чем в 10 раз.

Ориентировочная средняя цена аренды однокомнатных квартир по Москве на конец 2005 г. составляет 480 дол. в месяц, двухкомнатной ¾ 560 дол., трехкомнатной ¾ 700, четырехкомнатной и более ¾ 1150 дол. Цена аренды во многом зависит от района, уровня отделки квартиры, а также от предоставленной мебели.

Официальная аренда квартир в доходных домах прежде всего должна стать привлекательной для платежеспособной части населения благодаря освобождению арендатора от выяснения отношений с эксплуатирующими жилой дом организациями, связанными с качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Принципиальным отличием аренды жилья от его покупки и от проживания в гостиницах должна стать привлекательность предоставляемых жилищно-коммунальных и бытовых услуг.

 

Рекомендация:

Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущей главе

 

Таблица 21.1

Значение параметра конъюнктуры а в зависимости от параметров заполнения
доходного дома x и рентабельности R

Из таблицы видно, что с увеличением параметра заполнения доходного дома x с 70 до 90% при заданных уровнях рентабельности R от 15 до 25% существенно снижается параметр конъюнктуры а. И наоборот, при увеличении параметра рентабельности R с 0,15 до 0,25 и сохранении уровня коммерческого использования параметр конъюнктуры возрастает.

Параметр конъюнктуры а означает, что при затратах инвестора на 1 кв. м площади доходного дома коммерческая плата за период окупаемости должна как минимум превысить затраты в а раз.

Рассмотрим применение вышеописанной экономической модели на конкретном примере. Планируется строительство коммерческого доходного дома с названием «Ангара» в одном из районов Москвы общей жилой площадью 18 800 кв. м. Этот жилой дом имеет 23 этажа, монолитно-кирпичный, бизнес-класса по индивидуальному проекту на 215 квартир со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на 1-м и 2-м этажах, а также с подземной парковкой на 300 машиномест. Жилой дом состоит из квартир с одной, двумя, тремя и четырьмя комнатами с площадью от 50 до 160 кв. м. Нежилые помещения составляют 6000 кв. м.

Выделим основные технические параметры дома:

Общая площадь здания, подлежащая обслуживанию 41 140 кв. м

Общая площадь для коммерческого использования 18 800 кв. м

Площадь встроенно-пристроенных помещений 6000 кв. м

Площадь подземной автостоянки на 300 машиномест 10 500 кв. м

Заданные параметры эксплуатации доходного дома:

Затраты инвестора на строительство и оборудование

помещений доходного дома в расчете на 1 кв. м 1500 дол.

Коэффициент заполнения x не ниже 0,7

Срок возврата вложенных средств не более 15 лет

Рентабельность не менее15%

Исходя из заданных параметров были выполнены расчеты, которые представлены в табл. 21.2.

Таблица 21.2

Значение параметра конъюнктуры а в зависимости от параметров заполнения
доходного дома «Ангара» x и рентабельности R

Из таблицы видно, что при затратах инвестора на 1 кв. м площади доходного дома в 1500 дол. коммерческая плата за 15 лет эксплуатации должна при коэффициенте заполнения 0,7 как минимум превысить затраты в 4,64 раза и составить 6960 дол., соответственно за 1 год ¾ 464 дол., а за месяц ¾ 38,67 дол.

Из всех существующих на сегодняшний день методик расчета арендной платы только методика, предложенная ГУП «Мосжилкомплекс», наиболее соответствует рыночным отношениям.

 

Рекомендация:

Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущей главе

 

Варианты предоставления девелоперу земельных участков в Москве для строительства доходных жилых домов

Для того чтобы построить жилой дом в Москве, необходимо в первую очередь решить вопрос, пожалуй, с самым дефицитным товаром в столице ¾ землей.

На сегодняшний момент существует четыре способа решения земельного вопроса:

1) участие в городских программах Правительства Москвы (например, в реконструкции кварталов пятиэтажной застройки);

2) участие и выигрыш в аукционе, проводимом Правительством Москвы, на право реализации строительных проектов путем заключения с городом инвестиционных контрактов;

3) приобретение инвестиционных контрактов на вторичном рынке;

4) вывод промышленных предприятий за пределы города и строительство на их месте объектов недвижимости.

Рентабельность проектов в столице в первую очередь зависит от условий инвестиционного контракта (плата за землю, обременений по социальной сфере, коммуникациям и т. д.). Доля, которую застройщики отдают городским властям, колеблется от 20 до 40%. Город, не желая утратить контроль над инженерными системами, берет на себя затраты по прокладке магистральных коммуникаций к строительному объекту. Это означает, что частный застройщик, который способен за счет современных технологий снизить стоимость коммуникаций, вынужден выкладывать деньги за дорогие, непрозрачные схемы городских инженерных служб. Оплата обычно происходит долей так называемого социального жилья, которое девелопер передает Москве. В последнее время практику бартера начали заменять инвестиционными конкурсами, когда инвестор сразу платит деньги.

Основной проблемой девелопера после получения земельного участка является определение его наиболее выгодного и наилучшего применения для максимального повышения стоимости земли. Часто говорят, что успех проекта девелопмента зависит от трех факторов: местоположения, местоположения и местоположения. В Москве этот фактор является значимым, но далеко не основным.

После того как девелопер получил землю, ему необходимо пройти процесс согласования проекта строительства объекта в согласующих органах Москвы, число которых превышает два десятка, а время на согласование занимает от 6 месяцев до нескольких лет.

В случае, если жилой дом строится по индивидуальному проекту, девелоперу необходимо заказать архитектурный проект в проектных организациях Москвы. Разработка такого проекта обойдется около 1 млн дол.

Одновременно с согласованием проекта девелопер должен осуществлять поиск инвесторов проекта. Это могут быть как крупные частные компании со свободным капиталом, так и банки, топливные компании, а также физические лица.

Раздел 4. девелопмент доходной жилой недвижимости

Перед изучением данного раздела внимательно прослушайте введение к разделу. Затем изучите последовательно материалы глав раздела, обращаясь по мере необходимости к объектам «Видеоматериалы», «Глоссарий», «Персоналии». После изучения каждой главы рекомендуется выполнить тренировочные задания.

Особое внимание при изучении раздела обратите на содержание видеолекции «Жилищный фонд города и перспективы развития арендных отношений». После изучения всех глав прослушайте основные выводы по разделу. Затем проверьте свои знания по разделу, выполнив контрольные задания.