Тема № 9 Договор найма жилого помещения

План

1.Общие положения о найме жилого помещения.

2.Договор социального найма

3.Договор коммерческого найма.

Методические рекомендации

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Существенные условия – цена, наниматель и объект договора.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Однако допускается заключение договора и на часть квартиры, то есть одну или несколько комнат в коммунальной квартире.

Не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Стороны договора - наймодатель и наниматель.

Виды:

1. договор социального найма жилого помещения

2. договор коммерческого найма жилого помещения.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору Договора социального найма является бессрочным.

Наниматели: Граждане и члены семьи, проживающие в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Договор найма, заключенный на срок менее 1 года называется краткосрочный наем.

Вопросы для семинарского занятия:

1.Дайте понятие найма жилого помещения. Признаки договора. Участники договорных отношений. Наймодатель по договору. Наниматель. Понятие лиц, имеющих право постоянного проживания в арендуемом жилом помещении. Правовое положение лиц, имеющих право постоянного проживания в арендуемом жилом помещении. Форма договора. Вида договоров найма жилого помещения. Последствия нарушения формы. Применение норм, регулирующих социальный наем жилья в договоре коммерческого найма жилого помещения.

2.Охарактеризуйте плата за жилье, ее размеры по договору коммерческого найма. Порядок производства платежей. Сроки по договору. Краткосрочный наем жилья. Долгосрочный наем жилья. Особенности правового регулирования договорных отношений в зависимости от срока его действия. Пользование жильем. Права нанимателя по осуществлению контроля за правильностью пользования жилым помещением. Содержание жилого помещения, его амортизация. Капитальный и текущий ремонт. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Порядок его реализации. Пролонгация.

3.Прекращение договора. Прекращение договора в связи с окончанием срока действия. Обязанности наймодателя при прекращении договора с окончанием срока его действия. Право нанимателя по досрочному расторжению договора. Понятие неуплата (несвоевременное внесения) квартирной платы. Разрушение или порча. Жилья. Использование жилья не по назначению. Систематическое нарушение прав и интересов соседей. Аварийное состояние жилья. Жилье не пригодное для проживан6ия.

 

Нормативный материал

Гражданский кодекс Российской Федерации (части вторая) Глава 35 "Наем жилого помещения"

1. Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 03 января 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 14,

Судебное толкование:

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 1997. - № 7.

2. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с не внесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев"//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2000. - № 8. – с. 22

Учебная литература:

см. тему 1

Дополнительная литература.

1. Крашенинников П.В. Наем жилого помещения. ГК РФ, часть 2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. Международный центр финансово-экономического развития. – М. – 1996. – с. 350.

2. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений //Гражданин и право - сентябрь 2000 г. - N 3.

3. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере //Хозяйство и право. – 1998. - N 3.

3.Макаров О., Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства //Российская юстиция. – 1998 - N 9.

3.Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? //Российская юстиция - март 2000 г. - N 3.

4. Потяркин Д Договор найма жилого помещения //Российская юстиция. – 1998. - N 1.

4.Романец Ю.В. Договоры, направленные на передачу имущества во временное пользование //Законодательство. – 1999 - N 12.

5. Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма жилья//Российская юстиция. – 2002. - № 3. – с. 25 - 28

6. Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений //Российская юстиция. – 1998 - N 7.

 

II Тест-контрольные задания

Вариант 1. По договору найма жилого помещения передается:

- право собственности;

- - право владения и пользования;

- право владения.

Вариант 2. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только:

- для владения и пользования – на основании договора найма;

- для продажи жилья;

- - для проживания граждан на основании договора аренды.

Вариант 3. Юридическое лицо может участвовать в отношении найма жилья лишь в качестве:

- нанимателя;

- сонанимателя;

- - наймодателя;

- арендатора.

Вариант 4. Форма договора найма коммерческого найма жилого помещения:

- - простая письменная;

- устная;

- письменная, нотариально удостоверения;

- письменная, государственно зарегистрирована.

Вариант 5. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение:

- влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения;

- - не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения;

- заключается новый договор найма.

Вариант 6. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть:

- юридическое лицо, некоммерческие организации;

- муниципальные образования, граждане;

- - граждане;

- граждане и юридические лица.

Вариант 7. Обязанность нанимателя жилого помещения:

- - своевременно вносить плату за жилое помещение;

- производить переустройство;

- - осуществить текущий ремонт.

Вариант 8. Срок проживания временных жильцов:

- не позднее 7 дней;

- 3 месяца;

- - 6 месяцев.

Вариант 9. Временные жильцы могут:

- без согласия наймодателя проживать в жилом помещении;

- без согласия наймодателя проживать за определенную плату в жилом помещении;

- с согласия наймодателя проживать за определенную плату в жилом помещении;

- с согласия наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении

III Практические задания по теме№9 (задачи, задания)

Задача 1

Первый заместитель прокурора Волгоградской области, г. Волгоград, обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда, г. Волгоград (далее по тексту - Департамент), Муниципальному учреждению "Жилищно-коммунальное хозяйство Красноармейского района г. Волгограда", г. Волгоград (далее по тексту - Учреждение), Федеральному государственному унитарному предприятию "Почта России", г. Москва, в лице Управления федеральной почтовой службы Волгоградской области, г. Волгоград (далее по тексту - Предприятие), с привлечением в качестве третьих лиц Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Волгоградской области, Администрации г. Волгограда, о признании недействительным договора N 8/1526-05 от 01.01.2005 аренды помещений нежилого муниципального фонда.

Исковое заявление мотивировано недействительностью договора, поскольку предметом договора аренды является федеральная собственность, а арендодателем является муниципальный орган.

Предприятие в отзыве на иск признало исковые требования.

Администрация г. Волгограда в отзыве на иск просила в иске отказать, поскольку спорное помещение является муниципальной собственностью с 1992 г., спорное имущество не являлось собственностью предприятий связи, не доказано, что предприятие связи размещалось в спорном помещении с момента ввода дома в эксплуатацию.

Какое решение должен принять суд.

Задания к теме №9

1.Составить проект договора найма жилого помещения

2.Составить сравнительную таблицу социального найма и коммерческого найма