Управление земельными ресурсами

А.В.Воробьев

Е.В. Акутнева

УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

 

Учебное пособие

 

Волгоград

Волгоградский ГАУ

УДК 631.11:631.152

ББК 41.4:65.224

В - 75

 

Рецензенты:

директор Волгоградского филиала ВНИИГиМ, Заслуженный деятель науки РФ, член-корреспондент РАН, доктор с. х. наук, профессор Бородычев В.В.; директор Поволжского научно-исследовательского института эколого-мелиоративных технологий, доктор с. х. наук, профессор Семененко С.Я.

 

 

Воробьев, Александр Васильевич

В – 75 Управление земельными ресурсами:учебное пособие /А.В.Воробьев, Е.В.Акутнева. – Волгоград: ФГОУ ВПО Волгоградский ГАУ, 2015.- 220с.

В учебном пособии изложены задачи, виды и функцииуправления земельными ресурсами страны, регионов, муниципальных образований.

Пособие рекомендуется органам государственного и муниципального управления земельными ресурсами, ученым и специалистам, занимающимся проблемами земельных отношений, студентам, обучающимся по направлению подготовки 21.03.02 - «Землеустройство и кадастры».

Рекомендовано методической комиссией эколого-мелиоративного факультета(протокол № 8 от 27 апреля 2012 г.).

 

 

УДК 631.11:631.152

ББК 41.4:65.224

 

 

© ФГБОУ ВПО Волгоградский

государственный аграрный

университет, 2015

© Воробьев А.В., Акутнева Е.В., 2015

ВВЕДЕНИЕ

Академик РАН, доктор экономических наук, профессор, Сергей Николаевич Волков, в одном из своих многочисленных исследований, так охарактеризовал современное состояние земельно-ресурсного потенциала РФ.

«Источники развития и процветания нашего государства в XXI веке Россия должна искать, прежде всего, в сфере землепользования. По расчетам отечественных и зарубежных ученых общая величина национального богатства России, получаемого от всех видов ресурсов: труда, капитала, ренты, составляет 320-350 трлн. долларов. Львиная доля в национальном богатстве страны приходится на природно-ресурсный потенциал (землю, недра и т.п.), что составляет не менее 80-85% или в денежном выражении - 256-298 трлн. долларов. Если сопоставить, пусть даже ориентировочно, рассчитанную величину национального богатства с численностью населения нашей страны, то Россия займет первую строку в рейтинге самых богатых стран мира. По этому показателю мы богаче США в 2 раза… Передел земель в России, начатый в 1990 году не улучшил экономическую ситуацию, связанную с использованием земель и их охраной. Так, по данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи (2006 г.) из сельскохозяйственного оборота выбыло 40,5 млн. га сельскохозяйственных угодий и 24,8 млн. га пашни. За 1996-2008 годы из 9,7 млн. перераспределенных в сельскохозяйственном секторе земельных участков 1,5 млн. ед. (15,5%) были переведены в другие категории земельного фонда или изменили вид разрешенного использования, что нанесло существенный ущерб отрасли сельского хозяйства. По расчетам ученых Государственного университета по землеустройству потери сельского хозяйства вследствие ухудшения условий землепользования в 2008 году по отношению к 1990 году в пересчете на зерновой эквивалент, для экономики страны составили 193,3 млн. т или 927,9 млрд. руб. Это привело к снижению кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на 6,96 трлн. руб. или на 32,8%. В результате земельно-ресурсный потенциал сельскохозяйственных территорий уменьшился на 42%. Поэтому наведение порядка в землепользовании и введение в действие механизма повышения его эффективности, в том числе через совершенствование методов управления земельными ресурсами – первоочередная государственная задача».

Эффективное использование земельного фонда страны, особенно в периоды крупных земельных преобразований - перестройки земельных отношений, когда происходят массовое перераспределение и приватизация земель, невозможно без наличия и четкого функционирования, системы управления земельными ресурсами. Система управления земельными ресурсами страны должна учитывать правовые, политические, организационные, экономические, экологические и социальные условия государства и общества. Сегодня земля помимо ее традиционных свойств (средство производства, территориальный базис, природное тело и др.) стала объектом правоотношений и объектом недвижимости. В связи с чем, потребовалось совершенствование теоретических и методических положений управления земельными ресурсами, реализация которых позволяет увеличить налогооблагаемую базу, сбор земельных платежей, привлечь инвестиции в развитие муниципальных образований и регионов, создать эффективную систему обеспечения прав и гарантий для субъектов земельных отношений. Управление земельными ресурсами (УЗР) включает в себя многочисленные функциональные действия, в том числе, такие как землеустройство, государственный земельный кадастр, мониторинг земель и другие, которые подробно описаны в учебнике «Варламов А.А. Земельный кадастр: В 6 Т. Т. 2. Управление земельными ресурсами. – М.: КолосС, 2005. – 527 с.». Данный учебник взят за основу при подготовке настоящего учебного пособия.

За последние 10 лет, задачи управления земельными ресурсами страны, регионов и муниципальных образований, имеющие как общие характеристики, так, и существенные различия, претерпели изменения.

В учебном пособии, изложены современные проблемы управления земельными ресурсами в РФ, показаны особенности системы УЗР в регионах и муниципальных образованиях, включая города и зарубежный опыт.

Учебное пособие соответствует государственному образовательному стандарту и программе курса «Управление земельными ресурсами» по направлению подготовки 21.03.02 - «Землеустройство и кадастры».

ПОНЯТИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ

Система (от греч. systema - составленное из частей, соединенное) - это взаимосвязанная совокупность элементов (и их частей), образующих определенную целостность и единство, предназначенная для достижения конкретной цели и находящаяся во взаимодействии с окружающей внешней средой.

Элементы (или объекты) системы - это неограниченное множество частей или компонентов (физических, социальных, абстрактных и др.).

Свойства - это качество параметров системы. Свойства позволяют охарактеризовать объекты системы численно, выражая их в единицах.

Связи системы - это то, что соединяет объекты и свойства в системном процессе в целое.

Выделяют сложные и простые системы.

Чем сложнее система, тем шире состав выполняемых ею функций. Основные свойства сложных систем следую-щие:

- ориентированность;

- структурность;

- взаимосвязанность;

- иерархичность;

- множественность описания;

- постоянность;

- эффективность.

Эффективность определяет соответствие реальных результатов управления с запланированными. Только эф­фективный процесс управления является целесообразным;

Важными являются понятия «агрегирование», «декомпозиция» и гибкость управления:

Агрегирование - объединение нескольких параметров системы низшего уровня в параметры системы более высокого уровня.

Декомпозиция - разделение целого на частис выделением функций или целей управления, а также агрегатов и элементов системы.

Гибкостьуправления имеет место, если система управления способна изменять правила (алгоритмы) своих действий. Например, переходить от централизованного к децентрализованному управлению, частично децентрализованному и, наоборот, от децентрализованного к централизованному. Кроме того, в сложных системах присутствуют такие понятия:

непрерывность - свойство (способность) процесса управления не допускать разрыва между последовательно выполняемыми этапами (фазами) или другими действиями процесса;

обратная связь - реакция системы на управляющее воздействие. Подразделяют на усиливающие или уменьшающие негативное воздействие виды обратной связи;

адаптация - способность изменения целей и параметров системы при изменении условий ее функционирования;

живучесть -способность изменять цели и параметры функционирования системы при отказе или повреждении отдельных ее элементов;

надежность - свойство реализовать заданные функции с заданными параметрами качества;

безопасность - способность не наносить недопустимые воздействия среде и самой системе;

стойкость - способность выполнять функции при экстремальных изменениях внешних и внутренних условий.

Практически все существующие системы управления динамичны и имеют три типа поведения (режима): равновесный, переходной и периодический.

В организационных системах управления устойчивость подразделяется на: техническую и функциональную.

Устойчивость системы может быть абсолютной, т.е. оцениваемой по всем ее свойствам, и относительной, когда оценку проводят с помощью функционального показателя.

ФУНКЦИИ СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ

Управление - это вид деятельности, который состоит из следующих функций: планирование, организация, мотивация, координация и контроль (рис. 1.3.1).

Коммуникации (обмен информацией)

Принятие решений

Функции управления и связывающие процессы

ПЛАНИРОВАНИЕ

ОРГАНИЗАЦИЯ

МОТИВАЦИЯ

КООРДИНАЦИЯ

КОНТРОЛЬ

Рисунок 1.3.1 - Основные функции системы управления

Процесс управления любой системой начинается с планирования. Поэтому функция планирования является начальной в системе управления и одновременно ведущей. Заключается она в научно обоснованном формировании процесса управления.

Планирование - вид управленческой деятельности по определению перспектив развития, разработке заданий, на определенный промежуток времени.

В процессе планирования:

- анализируют существующие системы управления;

- определяют перспективные направления развития системы управления;

- устанавливают пути реализации направлений развития системы.

Таким образом, цель планирования - разработка рационального плана на основе выработанного решения.

Функция планирования включает прогнозирование, составление стратегического (долгосрочного) и на его основе перспективного (среднесрочного), текущего и оперативно-производственного планов.

Стратегическое планирование представляет собой набор действий, которые требуют разработки специфических решений, направленных на достижение выбранных целей в течение длительного времени.

В рамках процесса стратегического планирования реализуются четыре основных вида управленческой деятельности: распределение ресурсов, адаптация к внешней среде, внутренняя координация и организационное стратегическое предвидение.

Тактическое планирование - второй основной этап процесса планирования организационных систем. При тактическом планировании формируют условия для достижения промежуточных целей применительно к достаточно коротким периодам времени (как правило, год).

Тактические планы более конкретны и более детальны.

Оперативное управление - функция управления, обеспечивающая функционирование управляемых процессов в рамках параметров, заданных планом, программой, регламентом.

Для систем любого типа большое значение имеет организация управления. В процессе организации система обеспечивается трудовыми, техническими, финансовыми, материальными и другими ресурсами, предназначенными для реализации выбранного направления развития системы.

Сущность мотивации заключается в том, чтобы подсистемы выполняли свои функции в соответствии с делегированными им обязанностями и сообразуясь с планом.

Особое положение занимает среди функций управления контроль, по результатам которого корректируют решения.

Существует две основные формы контроля - активный и пассивный.

Контроль пассивный осуществляется дискретно, по окончании какого-либо процесса. При контроле активном во время всего процесса на управляемый объект оказывается воздействие через функцию оперативного управления, что позволяет устранять отклонения и компенсировать возмущающее воздействие с минимумом потерь.

В иерархических организационных системах контроль должен осуществляться систематически и оперативно, одновременно сверху и снизу.

 

1.4КЛАССИФИКАЦИЯ МЕТОДОВ

И ВИДОВ УПРАВЛЕНИЯ

Методы управления - это система способов и приемов воздействия субъекта управления на объект управления для достижения определенного результата.

Существует несколько классификаций методов управления. По наиболее распространенной классификации методы делят на три группы (рис. 1.4.1):

1. Экономические методы управления. Использование этих методов основано на системе экономических интересов личности, коллектива, общества и государства.

2. Организационно распорядительные (административные).

3. Социально-психологические, основанные на формировании и развитии общественного мнения.

В практике управления все методы взаимосвязаны между собой, находятся в жестком взаимодействии и образуют единую систему.

 

 

Это система способов и приемов воздействия субъекта управления на объект управления для достижения определенного результата

МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ

Это совокупность способов и приемов воздействия на экономические интересы людей в целях достижения наилучших результатов их функционирования с наименьшими требованиями и материальными затратами

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ

Это совокупность способов и приемов организационного распорядительного воздействия, направленного на обеспечение непрерывности и ритмичности управленческих процессов

ОРГАНИЗАЦИОННО-РАСПОРЯДИТЕЛЬНЫЕ (АДМИНИСТРАТИВНЫЕ) МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ

Это совокупность способов и приемов воздействия на органы управления (коллективы) и людей через социально-психологические интересы

СОЦИАЛЬНО-ПСИХОЛОГИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ

Рисунок 1.4.1 -Методы управления

 

По видам воздействия на объект управления различают прямое и косвенное воздействие, по формам организации выработки управленческих решений – единоличные и групповые.

Экономические методы управления - это совокупность мер, обеспечивающих рациональное использование экономических законов.

Содержание экономических методов управления состоит в целенаправленном воздействии на экономические интересы личности, коллектива, государства в целях достижения наилучших результатов их функционирования с наименьшими требованиями и материальными затратами.

Методы управления, оказывающие экономическое воздействие на коллективные и индивидуальные интересы, могут иметь положительную (материальное стимулирование) и отрицательную (материальные санкции) направленность.

Различают три группы материальных интересов: государственные, коллективные и личные.

Государственные материальные интересы заключаются в росте и совершенствовании общественного производства для повышения благосостояния всего населения страны; коллективные материальные интересы - в совершенствовании деятельности и росте прибыльности конкретного предприятия и связанном с этим повышении уровня вознаграждения занятых в нем сотрудников.

Личные материальные интересы связаны с увеличением трудового вклада каждого работника с целью получения более высокого материального вознаграждения.

Нерациональное использование экономических методов приводит к таким отрицательным явлениям, как значительная дифференциация населения по уровням доходов, что может привести к социальной напряженности, увеличению уровня экономических преступлений и т. д.

Для реализации экономических методов управления, общество может использовать различные институциональные структуры и механизмы.

Организационно-распорядительные методы управления (ОРМУ) – включают способы и приемы воздействия субъекта управления на объект управленияна основе указов, законов, постановлений, приказов, распоряжений, указаний, инструкций и других административных документов.

Особенностями административно-организационных методов управления являются: оперативность; прямое воздействие на управляемый объект; обязательность выполнения указаний, распоряжений, приказов; ответственность за невыполнение приказов и распоряжений; персональная ответственность за выдачу ошибочных решений.

Акты управления, осуществляемые в рамках административно-организационного управления, подразделяют на два вида: нормативные и индивидуальные. Нормативные акты управления не имеют конкретного адресата. Они содержат общие нормы действий применительно к тем или иным условиям и рассчитаны, как правило, на продолжительное время. К ним относятся положения об управленческих органах, должностные инструкции, нормы и нормативы, стандарты и т. д.

Индивидуальные акты управления адресуются конкретным объектам управления. К ним относятся приказы, циркуляры, распоряжения, указания.

Задача административно-организационного воздействия - обеспечить четкие действия управленческого аппарата, всех подразделений и служб. Осуществляемые в форме приказов и распоряжений управленческие решения не должны противоречить существующему законодательству, правовым актам и положениям.

В зависимости от проблемы, которая стоит перед структурой управления, ОРМУ подразделяют на две группы:

- приемы, методы и средства краткосрочного распорядительного воздействия;

- приемы, методы и средства длительного воздействия.

Кратковременные распоряжения призваны обеспечить четкое функционирование организационных систем, повседневную слаженную работу органов управления, их структурных подразделений и должностных лиц.

Длительные распорядительные воздействия осуществляются при помощи административных актов длительного действия, имеющих юридическую правовую силу - директив, положений, уставов, правил, инструкций и т. п.

Регламентирующие методы управления включают: общеорганизационные, определяющие общие принципы устройства органов власти;

- структурные, определяющие структуру органов власти, т.е. звеньев и уровней управления;

- должностные, определяющие должностной статус каждого лица, обладающего властью;

- функциональные, определяющие порядок функционирования тех или иных властных структур и общественных организаций.

Регламентирующие методы управления основаны на использовании нормативов и норм.

Норма - это величина, характеризующая естественные условия протекания природных и антропогенных процессов.

Норматив - это условное распределение (закрепление) чего-либо на единицу чего-либо.

Нормативы подразделяются на следующие виды:

Организационные (нормативы времени, трудовых затрат, расхода материальных средств и т. п.), применяют их к тем сторонам деятельности органов управления или отдельных должностных лиц, которые в силу объективных причин не могут быть жестко регламентированы. Они устанавливают границы определенных процессов; численности, например работников земельной службы, приходящихся на 1 тыс. чел. населения; нормативы предельно допустимой концентрациивредных веществ в атмосфере, почве и т. д.; нормативы объемов проводимых землеустроительных действий и т. д.

Инструктирующие методы управления направлены на предупреждение непрофессиональных действий, которые могут повлечь за собой социальные, экологические и экономические негативные последствия.

Инструктированиевключает в себя различные виды информирования: предостережение, разъяснение, ознакомление, советы и т. п.

Социально-психологические методы управления представляют собой механизм воздействия на органы управления и конкретных исполнителей через социально-психологические интересы.

Классификация социально-психологических методов управления определяется уровнем иерархии социальных процессов, которая включает общество, коллектив, группу, личность.

Методы управления коллективами и группами включают следующие действия:

- оценка индивидуальных качеств работников;

- выработка целей, создающих условия для максимального проявления профессиональных качеств работников;

- создание обстановки, условий, ориентирующих поведение конкретной личности в направлении проявления ее лучших созидательных качеств.

 

Контрольные вопросы: 1. Дайте определение понятиям «система», «элементы системы», «свойства». 2. Назовите свойства сложных систем. 3. Назовите процессы (алгоритмы) процесса управления. 4. Перечислите основные законы и принципы управления. 5. Какие функции систем управления вы знаете. 6. Назовите основные методы управления.

ВИДЫ И ЗАДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ

ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

Государственное управление может быть подразделено на общее и ведомственное (отраслевое) управление (рис. 2.2.1).

Государственное управление

Общее государственное - осуществляется государственными органами общей и специальной компетенции; - имеет территориальный характер; - распространяется на все земельные ресурсы страны независимо от категории земель и субъектов права

Ведомственное (отраслевое) - осуществляется министерствами, федеральными службами и агентствами; - строится по принципу подведомственности предприятий, организаций, которым предоставлены земли; - не зависит от территориального размещения ведомственных земель

Местное управление - осуществляется органами местного самоуправления; - может иметь общий или специальный характер

Частное (внутрихозяйственное) управление - осуществляется собственниками, землепользователями, арендаторами земельных участков

L t1UKDXHTtVBSKC5JzEtJzMnPS7VVqkwtVrK34+UCAAAA//8DAFBLAwQUAAYACAAAACEAkRMDeMAA AADbAAAADwAAAGRycy9kb3ducmV2LnhtbERPTYvCMBC9L/gfwgheFk31sEg1ioiCurBgFbwOydgW m0lJolZ//eawsMfH+54vO9uIB/lQO1YwHmUgiLUzNZcKzqftcAoiRGSDjWNS8KIAy0XvY465cU8+ 0qOIpUghHHJUUMXY5lIGXZHFMHItceKuzluMCfpSGo/PFG4bOcmyL2mx5tRQYUvrivStuFsFq5/L +z4JrA+f0W/2W9LH771WatDvVjMQkbr4L/5z74yCaVqfvqQfIBe/AAAA//8DAFBLAQItABQABgAI AAAAIQDw94q7/QAAAOIBAAATAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAABbQ29udGVudF9UeXBlc10ueG1sUEsB Ai0AFAAGAAgAAAAhADHdX2HSAAAAjwEAAAsAAAAAAAAAAAAAAAAALgEAAF9yZWxzLy5yZWxzUEsB Ai0AFAAGAAgAAAAhADMvBZ5BAAAAOQAAABAAAAAAAAAAAAAAAAAAKQIAAGRycy9zaGFwZXhtbC54 bWxQSwECLQAUAAYACAAAACEAkRMDeMAAAADbAAAADwAAAAAAAAAAAAAAAACYAgAAZHJzL2Rvd25y ZXYueG1sUEsFBgAAAAAEAAQA9QAAAIUDAAAAAA== " adj="16129"/>

 

Рисунок 2.2.1 - Виды управления земельными ресурсами

 

Общее государственное управление осуществляют государственные органы обшей и специальной компетенции. Оно имеет территориальный характер, распространяется на все земли в пределах определенной территории (РФ в целом, субъекты РФ, муниципальные районы, городские округа) независимо от категории земель и субъектов права на земельный участок.

Ведомственное (отраслевое) управление землями, осуществляется министерствами, федеральными службами и агентствами, строится по принципу подведомственности предприятий, организаций, которым предоставлены земли. Особенность ведомственного управления - некомпактное расположение земельных ресурсов конкретного министерства, федеральной службы или агентства.

Местное управление возложено на органы самоуправления, и оно может быть как общим, так и специальным.

Местное (муниципальное) управление организуют на территории муниципальных образований.

Внутрихозяйственное управление землями осуществляют сами собственники, владельцы и пользователи земельных участков.

К основнымзадачам государственного управления земельными ресурсами можно отнести:

наделение органов управления организационно-регламентирующими функциями;

регулирование природоохранной деятельности субъектов земельных отношений, через принятие государственных нормативных актов;

обеспечение социально-правовой защиты субъектов земельных отношений;

формирование благоприятных условий для предпринимательства;

улучшение использования и охраны земельных ресурсов;

создание правовых, экономических и организационных предпосылок для различных форм хозяйствования на земле и др.

Государственное управление земельными ресурсами осуществляют:

- путем разработки и реализации законодательных и нормативно-правовых актов, федеральных и региональных программ и планов;

- обеспечения механизма экономического стимулирования охраны и рационального использования земельных ресурсов;

- контроля за состоянием земель, рациональным их использованием и охраной, привлечения к ответственности виновных в нарушении законодательства.

Для реализации задач УЗР в полном объеме необходимо:

- совершенствовать нормативно-правовые акты по регулированию земельных отношений в субъектах РФ и муниципальных образованиях;

- принять законодательные акты, регулирующие земельные отношения в других отраслях хозяйственного комплекса, и обеспечить соответствие этих законов земельному законодательству;

- создать на государственном уровне экономические, правовые и организационные условия для регулирования использования и охраны земель;

- создать горизонтальную и вертикальную структуры системы органов управления земельными ресурсами для административно-территориальных образований любого уровня;

- обеспечить финансирование необходимых мероприятий по формированию системы государственного земельного кадастра и поддержание его в актуальном состоянии;

- завершить разделение земель на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА

ФОРМИРОВАНИЕ РЫНОЧНОГО

ОБОРОТА ЗЕМЛИ

Рынок земли - это сложная экономическая структура национального хозяйственного комплекса. Его эффективная организация и функционирование требуют научно- обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений. Оборот земли без организационно-экономического механизма, который его запускает, контролирует и регулирует, малоэффективен с точки зрения национальных интересов. Рынок - это не обязательно продажа и покупка предметов в их вещевом, натурально-физическом виде, завершаемые отчуждением объектов собственности. Он включает также отчуждение и переход прав хозяйственного использования земельных участков от одних субъектов к другим.

Оборот земли, понимаемый как совокупность земельных сделок, в России продолжает развиваться. В связи с чем, очень важна проблема участия государства в регулировании использования земельных ресурсов, причем не только на организационно-правовом уровне, но и как активного земельного собствен­ника, стимулирующего рыночные процессы, и непосредственного их участника. Государство должно отслеживать цены на землю в общенациональных интересах, но не блокировать при этом рыночный механизм. Этого можно достичь только при наличии соответствующей инфраструктуры. Чем больше места в российской экономике занимают рыночные отношения, тем больше оснований утверждать, что земельный рынок должен находиться под эффективным контролем государства. Прежде всего, нужен контроль за процессом перераспределения земель, их использованием по целевому назначению и за размерами частного землевладения.

Различия регионов по географическим, природным, экономическим, демографическим и социальным факторам, влияют на формирование структуры земельного фонда конкретной территории, определяют особенности функционирования рынка земли. Благоприятные климатические условия, разнообразие природной среды в Волгоградской области, способствуют, формированию рынка сельскохозяйственных земель в регионе. Крестьянские (фермерские) хозяйства расширяют свои наделы, за счет покупки или аренды земельных угодий. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, другими нормативно-правовыми актами, собственники земельных участков имеют право сдавать их в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т.д., при этом все сделки подлежат государственной регистрации. Структура сделок с земельными участками позволяет выявить динамику и основные тенденции развития рынка земли (рис 4.4.1).

Рис. 4.4.1 Кривая изменений сделок с земельными участками в Волгоградской области за 2002-2009гг.

На территории Волгоградской области за 7 лет осуществлено более 73,7 тыс. сделок с земельными участками на площади – 786 тыс. га.

Несмотря на институциональные ограничения, высокие транзакционные издержки рынок земли в регионе развивается. Темп роста количества сделок с 2002г. по 2009г, составил 43,92 %. Одним из наиболее часто совершаемых и по-прежнему перспективных видов сделок с земельными участками является продажа земельных участков местными органами власти. В 2009 году количество этих сделок по отношению к 2002 году выросло в 9,6 раз (рис. 4.4.2).

 

Рисунок 4.4.2 - Кривая изменений продажи земельных участков местными органами власти и купли-продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами в Волгоградской области за 2002-2009гг.*

^*данные статистической отчетности Управления Росреестра по Волгоградской области

 

Значимыми являются сделки по купле - продаже земельных участков между гражданами и юридическим лицами. До 2008 года происходило уменьшение количества таких сделок, на графике кривая неизменно стремиться вниз. С 2002 года снижение произошло на 61,32 %. В 2009 году, количество сделок увеличилось в 1,6 раза по сравнению с2008годом, однако уровня 2002 года достигнуто не было (рис.4.4.2).

Доминирующее положение на рынке земли в регионе занимают сделки по заключению договоров аренды.

Рисунок 4.4.3 - Кривая изменений аренды государственных и муниципальных земель

в Волгоградской области за 2002-2009гг.^*

^*данные статистической отчетности Управления Росреестра по Волгоградской области

 

Наблюдается рост количества действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель, в 2009году увеличение договоров составило 48,65 % относительного 2002года (рис. 4.4.3). Данные изменения количества действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в периоде с 2002г. по 2009г. аналогичны изменениям общего количества заключаемых сделок.

Аренда государственных и муниципальных земель является основным сегментом рынка, влияющим на объем совершаемых сделок. По данным госстатотчетности 3-зем «Сведения о сделках с землей» за 2009 год в регионе действовало 59,7 тыс. краткосрочных и долгосрочных договоров аренды на площади 702,7 тыс. га, заключенных местными органами власти с гражданами и юридическими лицами.

Наибольшее их количество заключено в населенных пунктах 91,39 %, арендованная площадь составляет 20,8 тыс. га. Вне населенных пунктов заключено 5,1 тыс. договоров аренды, или 8,61 %, в аренду передано 681,8 тыс. га (табл. 4.4.1).

 

Таблица 4.4.1 - Сделки по аренде государственных и муниципальных земель за 2005-2009 гг.

Годы	Показатель	Категории земель
Земли вне населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Всего
2005 г.	кол-во договоров
площадь, га
2006 г.	кол-во договоров
площадь, га
2007 г.	кол-во договоров
площадь, га		22948,6	704704,6
2008 г.	кол-во договоров
площадь, га	663261,56	19350,84	682612,4
2009 г.	кол-во договоров
площадь, га	681831,77	20864,53	702696,3

 

Арендуются земельные участки в основном гражданами и их объединениями для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.

Размеры арендной платы за землю устанавливаются, в основном, на базе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов.

На территории муниципальных образований базовые размеры арендной платы определялись на основе коэффициентов в порядке, установленном органами местного самоуправления соответствующего муниципального района (городского округа).

Из всех арендаторов земли в черте населенных пунктов, сельскохозяйственные предприятия платят наименьшую арендную плату, она составляет 1-3 % от общих поступлений арендных платежей. Средний размер арендной платы сельскохозяйственными предприятиями в черте населенных пунктов увеличился с 2002года на 73,24 % (рис. 4.4.4).

Рисунок 4.4.4 - Кривые изменений среднего размера арендной платы за использование государственных и муниципальных земель сельскохозяйственными предприятиями внутри и вне населенных пунктов за 2002-2009гг.^*

^*данные статистической отчетности Управления Росреестра по Волгоградской области

 

Средний размер арендной платы сельскохозяйственными предприятиями за пределами населенных пунктов в 2009 году увеличился относительно 2002 года в 6,8 раз.

Сельскохозяйственные предприятия за чертой населенных пунктов платят наименьшую арендную плату, она составляет менее 1% среднего размера арендной платы других категорий арендаторов. Несмотря на то, что сельскохозяйственные предприятия являются той группой арендаторов, чьи ставки арендой платы являются самыми низкими,на землях населенных пунктов средний размер арендной платы до 2008 года превышал российские показатели, а за чертой населенных пунктов уровень арендной платы был в среднем ниже российского.

Залог земли, является самым нераспространенным видом сделок. Однако определенная динамика этого вида сделок все же наблюдается и в РФ, и в регионе. Минимальное количество сделок по залогу земель зарегистрировано в 2003 году – 7 сделок, максимальное в 2007 году – 352 сделки (рис. 4.4.5).

Одной из проблем здесь является определение залоговой стоимости. Залоговая стоимость земельного участка - это всегда нахождение коммерческого компромисса субъектов участвующих в операции. При этом финансовые структуры заинтересованы в защите от коммерческого риска, своевременном возврате кредита и надлежащих платежах за него. Получающий же кредит землевладелец заинтересован в получении суммы, соответствующей реальной стоимости закладываемого участка. Из-за слабой научно-методической базы расчета рыночной цены, а соответственно и определения залоговой стоимости, заимодатель и заемщик находятся в зоне постоянного риска, так как первый может потерять свои деньги, а второй - земельный участок без достаточной компенсации.Развитие залоговых операций в стране осложняется высокой процентной ставкой за кредит, а также тем, что при высоких темпах инфляции склонность к накоплению значительно снижается.

Рисунок 4.4.5 - Кривая изменений продажи прав аренды, наследования, дарения и залога земельных участков

в Волгоградской области за 2002-2009гг.*

 

Следовательно, перспективы развития залога под долгосрочные кредиты будут зависеть от в<