Управление объектом недвижимости.

Объект недвижимости с т.з. управления имеет определенные особенности, например, недвижимость, выступает как разновидность собственности и включает направления:

1. Управление портфелем недвижимости.

2. Управление комплексами объектов недвижимости (управление имущественным комплексом предприятия и управление территориями).

3.Управление объектом недвижимости.

Управление объектом недвижимости- деятельность осущ. в 3-х аспектах:

1. Правовом, включ. распределение и комб-е прав на недвижимость.

2. Экономический аспект- управление доходами и расходами на управление проектом, формирование бюджета.

3. Технический аспект – поддержание объекта в работоспособном состоянии в соответствии с его назначением.

При управлении объектом недвижимости решаются задачи:

1. Маркетинг (изучение спроса и предложения на рынке недвижимости, реклама и т.д.)

2. Управление финансовыми потоками связ. с объектом (привлечение инвестиций), формирование дохода, оптимизация расхода.

3. Технический менеджмент (содержание, обслуживание, все виды ремонта, управление эксплуатацией и техническим обслуживанием).

4. Управление занятостью объекта.

5. Управление персоналом.

 

Управление портфелем недвижимости.

Цель: максимизация приносимого дохода совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель, сокращение рисков связанных с управлением портфелем недвижимости. В зависимости от готовности инвесторов идти на риск различают след. портфели:

1. Агрессивные.

2. Консервативные.

Задачи по управл. объектом недвижимости:

1. Формирование портфеля из взаимодополняющих объектов, отличающихся, например, по типу, размеру, функциональному назначению.

2. Актуализация портфеля недвижимости (законодат. акты, норматив. док- ты и др.).

Управление комплексами. Предприятие как имущественный комплекс.

Комплексы объектов недвижимости м.б. сформированы исходя из функц. назначения (жилые, коммерческие, транспортные), либо по территориальному признаку, объекты и комплексы по управлению (единая управляющая компания).

Задачи: формирование политики в отношении комплекса.

1. Определение пользователей объекта недвижимости.

2. Привлечение пользователей объекта недвижимости.

3. Условия привлечения пользователей:

-льготная стоимость;

-маркетинговые ходы.

4. Поддержание отношений собственников объектов недвижимости с партнерами.

5. Координация и контроль за деятельностью управлением об-м недвижимости (движение денеж. средств, качество оказываемых услуг, своевременное оказание услуг).

Предприятие как имущественный косплекс включает:

-земельные участки;

-здания и сооружения;

- оборудование и материал;

-сырье и продукцию;

-требования и долги;

-нематериальные активы;

-права на обозначение предприятия, его продукцию, услугу, права на информацию и другие не имущественные права.

По способу управления выделяют: операционную и инвестиционную недвижимость.

Операционная недвижимость- часть активов предприятия, кот. выступают как центр издержек.

Инвестиционная недвижимость- самостоятельный актив предприятия, выступающих как цент дохода. Цель: максимизация доходов от имущества.

Цель управляющего операционной недвижимостью:

1. Поддержание недвижимости в работоспособном состоянии.

2. Сокращение издержек по содержанию объекта недвижимости в общей себестоимости продукции.

Инвестиционная недвижимость- недвижимость, приобретаемая для долгосрочного использования и получения дохода.

Спекулятивная нед-ть- используется для дальнейшей перепродажи.

Управление территорией включает следующие социально-экономические функции:

1. Создание условий для деятельности организации и предприятия, обеспечение фукц. города как единого целого.

2. Обеспечение комплексного развития территории города в целом.

3. Пополнение и формирование бюджета города.

4. Минимизация затрат на содержание муниципальной недвижимости.

5. Обеспечение высокого уровня деловой активности на территории и одноврем. решение соц. задач (максимизация объема продукции или услуг, создаваемых на территории города или субъекта).

 

Варианты управления имущественными комплексами.

1. Внутреннее структуроен подразделение.

Плюсы: учёт специфики объектов недвижимости; для производственных объектов – высокая возможность покрытия убытков за счёт использования коммерческой недвижимости.

Минусы: отсутствие самостоятельности в принятии решений.

2. Внешняя управляющая компания.

Плюсы: Опыт и профессионализм в управлении объектом недвижимости; возможность привлечения инвесторов для управления об. недвижимости, сокращение издержек предприятия по собственной эксплуатации.

Минусы: сложные договорные отношения с поставщиками услуг.

3. Дочерняя компания.

Плюсы: самостоятельность в принятии решений; учёт специфики объекта.

Минус: высокий риск выведения активов из предприятия.