Обеспечивающие виды деятельности управляющего объектом недвижимости.

1. Маркетинг – реклама объекта.

2. Финансовый менеджмент и учёт – формирование бюджета объекта недвижимости, его доходов и расходов, состояние бух. отчёта, налогов, планирование, обоснование финансовых решений, контроль над этими потоками.

3. Управление рисками – выявление различных рисков и ситуаций, определение путей и средств минимизации негативных воздействий, страхование.

4. Мониторинг объекта и окружающей среды – анализ нормативной документации, мониторинг финансового состояния объекта. Мониторинг – процесс наблюдения и регистрации данных на неразрывно примыкающих друг к другу интервалах времени, в течение которых значения данных существенно не изменяются.

 

9. Фазы управленческого цикла и их краткое содержание.

Выделяют 4 фазы:

1. концепция
2. бизнес-план
3. управление
4. завершение

Концепция включает основные разделы:

1. цели владельца и задачи разработки концепции управления объектом недвижимости.

2. предварительный анализ наиболее эффективного функционального использования

3. возможные варианты управления объектом недвижимости

4. предварительная оценка коммерческой или иной эффективности проекта.

В фазе концепции предлагаются следующие действия:

1. заключение договора на разработку концепции

2. сбор и изучение, анализ ключевой информации по объекту недвижимости

3. формирование альтернатив

4. экспресс анализ наилучшего или наиболее эффективного использования

5. предварительное определение стратегий управления объектом недвижимости.

6. утверждение концепции.

Основное внимание в фазе концепции уделяется анализу рынка, выбору наиболее и наилучшего эффективного использования объекта недвижимости.

Бизнес-планирование, основные действия:

1. разработка программы объекта недвижимости, включая уточнение цели управления объекта.
2. проведение экспертиз объекта недвижимости
3. разработка планов по реализации программы
4. утверждение плана и передача объекта в управление.

Результатом бизнес-планирования является бизнес-план

Фаза управления – наиболее эффективное управление объектом недвижимости. Анализ, планирование, контроль за управлением объектом недвижимости. Перечень работ, выполняемых объектом недвижимости:

1. работа с персоналом (принятие на работу, оценка риска, обучение персонала, мотивация, составление графиков работ).

2. отношение с клиентами (отбор клиентов, проверка деловой репутации, платежеспособности, договоров аренды)

3. маркетинг (реклама объекта недвижимости, сбор информации о рынке недвижимости, контроль исполнения плана маркетинга)

4. учет и отчетность

5. техническая эксплуатация объекта – снижение эксплуатационных расходов, руководство действиями сотрудников, отвечающих за инженерные системы.

6. финансы – сбор арендной платы, обеспечение сохранности полученных доходов, обеспечение всех платежей по объекту

7. обеспечение безопасности – обучение, инструктаж, организация охраны объекта, контроль за техническим состоянием средств охраны.

8. снабжение – контроль за состоянием инвентаря объекта недвижимости.

Фаза завершения.

Алгоритм действий:

1. прекращение действия договора на управление объектом недвижимости.
2. анализ достигнутых результатов по периодам управления
3. финансовая отчетность перед управляющим или учреждениями
4. переда собственнику документации по объекту недвижимости.
5. переход в начало цикла, принятие решения о дальнейшем использовании объекта.

 

 

. 10Фаза бизнес-планирования. Основные планы реализации программы управления.

Бизнес-планирование, основные действия:

1. разработка программы объекта недвижимости, включая уточнение цели управления объекта.

2. проведение экспертиз объекта недвижимости

3. разработка планов по реализации программы

4. утверждение плана и передача объекта в управление.

Результатом бизнес-планирования является бизнес-план. Бизнес-план включает разделы:

1. Цели и задачи разработки бизнес-плана напрямую связаны с целями и задачами управления объектом недвижимости.

2. Описание и анализ объекта недвижимости (финансовое состояние)

3. Анализ рынков (рынка недвижимости, других рынков, которым будет взаимосвязан объект недвижимости)

В состав бизнес-плана входит:

1. маркетинг – реклама, бюджет проекта, круг потенциальных пользователей, схема реализации продукции, определение уровня арендной платы, план работы с арендаторами.

2. План развития объекта недвижимости – перечень работ, направленных на модернизацию, ремонт, перепрофилирование.

3. план управления эксплуатацией объекта – деятельность по содержанию и технической эксплуатации объекта, распределение функций и заключение договоров на поставку услуг.

4. Организационный план

5. Финансовый план – планирование доходов и расходов по объекту управления (оценка эффективности), возможная схема финансирования, возможные риски.