Ошибка 4: техзаказчик перевыставляет застройщику счета-фактуры от поставщиков и подрядчиков

Техзаказчик не имеет права на вычет входного НДС с затрат на строительство, который предъявляют поставщики и подрядчики.

Они должны выписывать счета-фактуры на имя застройщика. И по этим счетам-фактурам налог к вычету принимает застройщик.

Перевыставлять застройщику полученные от поставщиков и подрядчиков счета-фактуры при заключении договора от имени и за счет застройщика техзаказчик не должен.

Минфин подтвердил это в письме от 12 марта 2013 г. № 03-07-09/7434. Финансисты разъяснили следующее.

В соответствии с Градостроительным кодексом техзаказчик уполномочен застройщиком только на то, чтобы заключать договоры от имени застройщика.

Поэтому счета-фактуры по работам (услугам), выполненным (оказанным) подрядчиками по таким договорам, подрядчики должны выставлять в адрес застройщика, а не техзаказчика. В связи с этим техзаказчик не перевыставляет счета-фактуры инвестору-застройщику. Они и так выписаны на его имя.

По тем же причинам техзаказчик не составляет и сводный счет-фактуру на имя застройщика.

А вот на сумму своего вознаграждения техзаказчик выписывает застройщику счет-фактуру от своего имени. Его он регистрирует в книге продаж. Показатели из этого счета-фактуры техзаказчик отражает в декларации по НДС в разделе 3 в общем порядке.

Проверьте

На сумму своего вознаграждения техзаказчик выписывает застройщику отдельный счет-фактуру – от своего имени

Раньше – до 2011 года – порядок был иным.

Когда застройщик передавал все свои функции техзаказчику (нанимал его для строительства), техзаказчик мог действовать от своего имени. То есть получать от поставщиков и подрядчиков документы, оформленные на имя техзаказчика. И при этом он перевыставлял счета-фактуры застройщику в сводном счете-фактуре по окончании строительства.

Но с 29 ноября 2011 года в Градостроительный кодекс внесли определение техзаказчика. В соответствии с ним он может действовать только от имени застройщика.

Как избежать ошибки. Безопаснее следовать разъяснениям финансистов и не перевыставлять счета-фактуры. Иначе у застройщика возникнут проблемы с вычетом НДС.

В квартире есть балкон – новый расчет цены

Светлана ХВОСТОВА, главный эксперт ООО «Аудиторская фирма “Экспертный центр «Партнеты»”»

О чем пойдет речь: с 2017 года законодатели уточнили, что цену в договоре с дольщиком можно указать не только в виде конкретной цифры, но и в виде формулы расчета цены. Например, как произведение цены 1 кв. м и площади квартиры. Для квартир с балконами и лоджиями надо взять приведенную площадь. Ее считают с понижающими коэффициентами, которые утвердил Минстрой. Как их применять, покажем на примере практической ситуации.

Какую брать площадь

Документ

Понижающие коэффициенты для расчета приведенной площади – в приказе Минстроя от 25 ноября 2016 г. № 854/пр. Они действуют с 1 января 2017 года

Многоквартирный жилой дом, как правило, состоит из квартир различной планировки. Одни могут быть с балконами и лоджиями, другие без них. Площадь балконов и лоджий влияет на цену квартиры в целом.

Но себестоимость 1 кв. м балкона или лоджии несопоставима с себестоимостью 1 кв. м жилой площади. Кроме того, в доме по проекту могут быть и нежилые помещения для офисов и торговли.

Как определять себестоимость и цену в договорах долевого участия в зависимости от этих особенностей?

Объект долевого строительства – это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, которое застройщик должен передать дольщику после того, как закончит строительство и сдаст дом в эксплуатацию (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

На заметку

В квартире одновременно могут быть и лоджия, и балкон. Так что при расчете приведенной площади надо брать разные коэффициенты

Цену в договоре можно указать как произведение цены 1 кв. м на площадь квартиры (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Например, использовать такую формулировку:

«Цена настоящего договора определяется как произведение размера площади объекта долевого строительства на цену 1 кв. м его площади.

Цена 1 кв. м площади объекта долевого строительства – _45 000__ руб. 00 коп.

Площадь объекта долевого строительства – _60,5_ кв. м, что соответствует денежной сумме в размере _2 722 500_ руб. 00 коп. (НДС не облагается).»

Если в квартире будет лоджия, веранда, балкон, терраса, цену договора надо определять исходя из приведенной площади – для нее и нужны коэффициенты Минстроя.

Сначала посчитайте общую приведенную площадь квартиры, формула такая:

Потом посчитайте цену квартиры, формула такая:

Какие коэффициенты применять, смотрите в таблице.

Как считать цену

Покажем на примерах, как рассчитать приведенную площадь и цену договора долевого участия.