Восемь миллионов триста тысяч) рублей

Г. Элиста

Г.

Целью расчета является определение рыночной стоимости объекта недвижимости для реализации.

Описание Объекта расчета, а также подходов и методов определения рыночной стоимости представлены в настоящем Отчете.

Результаты анализа имеющейся в моем распоряжении информации позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость квартиры, общей площадью 43,2 кв.м., расположенная по адресу г. Москва, проспект Маршала Жукова, дом 16, кор. 3, кв. 25 составляет (с учетом округления):

Восемь миллионов триста тысяч) рублей

 

 

Финансовый управляющий _________________ Мацаков Виктор Михайлович

 

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ПРОЦЕССЕ РАБОТЫ

При составлении расчета были использованы следующие документы:

 

1. Свидетельство о государственной регистрации права Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, дата выдачи: 06.10.2011г. серии 77 АН № 513097, Кадастровый (или условный) номер: 2-1504905

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Оценке представлен объект – квартира общей площадью 43,2 кв.м., расположенная по адресу г. Москва, проспект Маршала Жукова, дом 16, кор. 3, кв. 25

Подъездные пути – асфальтобетонные.

Имеется: газ, вода, канализация, электричество.

 

Объект оценки:

Наименование объекта	Квартира
Назначение	жилое помещение
Площадь общая	43,2 кв.м.
Адрес	г. Москва, проспект Маршала Жукова, дом 16, кор. 3, кв. 25
Кадастровый (или условный) номер	2-1504905
Вид права	Общая совместная собственность
Существующие ограничения (обременения) права	Ипотека в силу закона о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06 октября 2011 года сделана запись регистрации № 77-77-18/070/2011-045.

Относится к району Хорошево-Мневники Северо-Западного округа (СЗАО) г. Москвы

 

 

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПОМОЩЬЮ

СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход - состоит в определении рыночной стоимости объекта оценки путем сравнения данного объекта оценки с аналогичными объектами с имущественными правами на них, по которым известны цены с учетом поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки. На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения.

Метод сравнения продаж для домовладений включает прямое сравнение оцениваемого домовладения с аналогичными домовладениями, по которым имеются фактические данные последних рыночных сделок.

Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок по продажам домовладений, являющимися аналогами оцениваемого объекта. При отсутствии информации о ценах сделок по продажам домовладений, допускается использование цен предложения (спроса). Это наиболее точный метод оценки домовладений, так как при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцененные домовладения.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1.Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, проданных или выставленных в виде публичной оферты относительно недавно.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

-вид права на недвижимость;

-условия финансирования;

-время продажи;

-местоположение;

-физические характеристики.

2.Проверка информации по каждому отобранному аналогу; анализ информации и сравнение аналогов с объектом оценки.

3.Внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характери­стиках в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов.

Абсолютные денежные поправки - изменяют на определенную сумму цену всего объекта, относительные - лишь одной единицы сравнения.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:

 

V = (Уед х Кед) + (Под х Кед) = (Уед + Под) х Кед,

 

где

У — стоимость оцениваемого объекта;

Уед - цена единицы сравнения;

Кед - количество единиц сравнения;

(Уед х Кед) — цена аналога до учета поправки;

Под - величина относительной денежной поправки.

 

Стоимость объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом:

V = (Уед х Кед) + Пад,

 

где

 

Пад - величина абсолютной денежной поправки

 

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену продаваемого объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная - если хуже.

Суть корректировок на выявленные различия основных критериев сопоставимости объектов.

Вид имущественного права. Величина оцененной стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. Поэтому корректировка на права собственности это ни что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае её полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

Физические характеристики - это большая группа элементов сравнения, которая включает следующие позиции:

> Тип дома

>Год постройки дома

>Этажность дома

>Общая площадь

>Площадь кухни

>Количество комнат и их назначение

>Наличие дополнительных построек (гараж:, хоз. постройки)

>Наличие веранды/террасы, мансарды, подвала, сауны, камина, бассейна

>Наличие балкона/лоджии

> Транспортная магистраль, как источник подъездных дорог

>Состояние и уровень отделки дома

>Покрытие полов

>Наличие телефона

>Отопление, канализация, горячее водоснабжение,электроснабжение

>Санузел

>Удаленность от общественного транспорта

>Состояние дома и прилегающейтерритории

 

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

 

Аналог 5

 

Аналог 6

 

Объяснение корректировок:

ПАРАМЕТРЫ	ПЛЮС	МИНУС
	%	коэффициент	%	коэффициент
1	2	3	4	5	6	7
Тип дома	Повышенной комфортности	+ 3... 5	1,03- 1,05	Стандарт	-2... 5	0,98 - 0,95
	Эконом - класс	+ 2... 3	1,02-1,03	Совр. обычные	-0... 1	1 - 0,99
	Совр. улучшенные	+ 0... 2	1- 1,02	Обычные	-0... 2	1 - 0,98
Телефон, Сигнализация	телефон	+ 0... 1	1 - 1,01	дом не телефонизирован	-8... 12	0,92-0,88
	сигнализация	+ 1...2	1,01 - 1,02	квартира без телефона, дом телефонизирован	-2... 3	0,98 - 0,97
Комнаты	> 20 кв.м.	+ 1...2	1,01 - 1,02	смежные	-5...8	0,95 - 0,92
	2 окна	+ 0... 1	1-1,01	смежно-изолированные	-2...4	0,98 - 0,96
Сантехника	импортная	+ 1... 2	1,01-1,02	колонка	- 1... 2	0,99 - 0,98
	ванная > 4кв.м	+ 2... 3	1,02- 1,03	совмещенный с/у	-0... 2	1 -0,98
	2 санузла	+ 3... 5	1,03-1,05
Окна	все во двор	+ 1...2	1,01 1,02	северная сторона	-0... 1	1 - 0,99
				шум	-3... 10	0,97-0.9
Состояние дома	после кап.ремонта	+ 8...10	1,08-1,1	после строителей	-0... 10	1-0,9
	после тек.ремонта	+ 3... 5	1,03-1,05	треб.кап. ремонта	-3... 5	0,97 - 0,95
	паркет	+ 0... 1	1- 1,01	треб.тек. ремонта	-0... 1	1 - 0,99
				линолеум	-0... 1	I - 0,99
Расстояние до транспорта, школы, магазинов	< 200м	+ 1...3	1,01 - 1,03	> 400м	- 1...2	0,99 -0,98
				> 1км (10 мин)	-2... 4	0,98 - 0,96
				3-10 остановок	-8... 10	0,92 -0,9
Местоположение дома	зеленая зона	+ 1...4	1,01 - 1,04	завод	-2... 4	0,98 - 0,96
	водоем	+0...2	1-1,02	вредное производство	10...20	0,9-0,8

ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу.

Г. Элиста

Г.

Целью расчета является определение рыночной стоимости объекта недвижимости для реализации.

Описание Объекта расчета, а также подходов и методов определения рыночной стоимости представлены в настоящем Отчете.

Результаты анализа имеющейся в моем распоряжении информации позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость квартиры, общей площадью 43,2 кв.м., расположенная по адресу г. Москва, проспект Маршала Жукова, дом 16, кор. 3, кв. 25 составляет (с учетом округления):

Восемь миллионов триста тысяч) рублей

 

 

Финансовый управляющий _________________ Мацаков Виктор Михайлович