Основные методы и критерии оценки инвестиционных проектов

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть опреде­ленные характеристики объекта. Так, при оценке с позиции доходного под­хода во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения воз­можного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информа­цию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, ко­торые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Хотя, как правило, доходный подход является наиболее приемлемым для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подход является более точным и эффективным. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной с помощью других подходов.

Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристи­ки, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкуриру­ющие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку дан­ных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специально­го назначения, а также нового строительства, для определения варианта наи­лучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Напри­мер, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыноч­ных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые так­же рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспек­тивы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различными аспектами рынка. На иде­альном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, пред­ложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэф­фективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.

Рис. 1.2. Методы доходного подхода

Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определя­ется по формуле V = D: R, где D - чистый доход бизнеса за год; R - коэффи­циент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода (рис. 1.2).

¹ На этом принципе основывается оценка недвижимости с позиций затратного подхода.

Затратный подход

Метод чистых активов

Метод ликвидационной стоимости

Рис. 1.3. Методы затратного подхода

Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию (рис. 1.3).

Рис. 1.4. Методы сравнительного подхода

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернатив­ной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцени­ваемую компанию. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в сво­бодной продаже, при использовании соответствующих корректировок дол­жны служить ориентиром для определения цены оцениваемой компании.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных паке­тов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентиро­вочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики (рис. 1.4).

Существующие методы оценки эффективно­сти инвестиций можно разделить на две основные группы:

• простые или статические;

• методы дисконтирования.

Расчет срока окупаемости инвестиций и вычисление про­стой нормы прибыли следует отнести к простым методам оценки эффективности инвестиций.