Лица, участвующие в деле о банкротстве застройщика.

Среди лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, в ст. 201.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" указаны участники долевого строительства с требованиями о передаче жилого помещения. Кроме того, в деле о банкротстве участвует также уполномоченный орган государства, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства.

Итак, кредиторы с имущественными требованиями, в отличие от иных должников, признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.2 Закона). Такими кредиторами могут быть любые субъекты гражданского оборота: физические лица, юридические лица, публичные образования.

При этом законодатель предусматривает возможность участия в деле о банкротстве кредиторов с требованиями о передаче им жилого помещения, которые могут быть предъявлены исключительно в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4), а не в общем процессуальном порядке <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 2 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. // Бюллетень ВС РФ. 2014. N 3.

 

В связи с этим действующий Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" исключает возможность признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства или на жилые помещения в многоквартирном доме, строительство которого не завершено, как это иногда практиковалось ранее в судах общей юрисдикции для защиты прав дольщиков <1>. Верховным Судом РФ высказана правовая позиция о возможности признания права собственности на объект незавершенного строительства, если истцы обратились с иском до введения процедуры несостоятельности застройщика, независимо от того, что после обращения в суд с иском и до разрешения спора судом введена процедура несостоятельности застройщика <2>. Арбитражные суды при этом отказывают в производстве по делу о несостоятельности (банкротстве) в признании права собственности на жилое помещение в объекте незавершенного строительства, а между тем суды общей юрисдикции признают право собственности в этом же объекте, что приводит к нарушению принципа равенства инвесторов <3>. Иногда застройщики до возбуждения дела о их несостоятельности (банкротстве) заключают договоры о передаче прав застройщика иному субъекту, в этом случае, если такой договор не может быть оспорен, признание права собственности на жилые помещения дольщиками допускается <4>.

--------------------------------

<1> См. об этом подробнее: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 4 - 3; N 6. С. 5 - 29; Маштакова Н.А. Признание права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства как способ защиты прав участника долевого строительства // Нотариус. 2011. N 2. С. 11 - 13; Кратенко М. Защита от чужого банкротства // ЭЖ-Юрист. 2009. N 16.

<2> Определение ВС РФ от 14 мая 2013 г. N 4-КГ13-4 // Бюллетень ВС РФ. 2013. N 11.

<3> См., например: Определение ВС РФ от 12 января 2015 г. по делу N 305-ЭС14-1186, А40-80775/2013 // СПС "КонсультантПлюс".

<4> См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 14520/12 по делу N А41-26287/2009 // Вестник ВАС РФ. 2013. N 11.

 

В каком порядке кредиторы вправе предъявить требования о передаче им нежилого помещения? Закон не предоставляет каких-либо прав участия в процедуре несостоятельности дольщикам, которые инвестировали средства для строительства нежилых помещений <1>. Исходя из смысла закона, можно сделать вывод об общем процессуальном порядке, т.е. вне процедур несостоятельности, поскольку АПК РФ, в отличие от ГПК РФ, не содержит нормы об аналогии закона или права в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникающие в ходе судопроизводства в арбитражном суде. Требования кредиторов о передаче им нежилого помещения подлежат удовлетворению, если они относятся к рангу текущих требований <2>.

--------------------------------

<1> См. об этом: Определение КС РФ от 17 июля 2012 г. N 1388-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Левчени Эдуарда Семеновича на нарушение его конституционных прав статьей 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" // СПС "КонсультантПлюс".

<2> Постановление Президиума ВАС РФ от 11 марта 2014 г. N 16768/13 по делу N А46-8936/2010 // СПС "КонсультантПлюс".

 

Итак, участники строительства (дольщики) вправе предъявить свои требования к застройщику как в денежной, так и в имущественной форме в зависимости от их интереса.

Как кредиторы с денежными или имущественными требованиями в процедурах несостоятельности (банкротства) вправе участвовать участники долевого строительства, заключившие с застройщиком:

- договоры участия в долевом строительстве <1>;

--------------------------------

<1> В арбитражной практике включают требования в реестр независимо от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, если между сторонами этого договора не существует спора о заключении договора. См., например: дело N А71-13368/2008-Т71/91-Г21 Арбитражного суда Удмуртской Республики; Определение ВАС РФ от 24 января 2013 г. N ВАС-15510/12 по тому же делу // СПС "КонсультантПлюс".

 

- договоры купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

- предварительные договоры участия в долевом строительстве или купли-продажи в объекте строительства;

- договоры займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа подлежат прекращению с момента передачи жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность кредитора;

- договоры о внесении вклада в складочный капитал коммандитного товарищества с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме в собственность;

- договоры простого товарищества, заключенные с целью строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в нем в собственность товарищей;

- договоры о выдаче векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

- договоры о внесении средств в ЖСК в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

- иные сделки, связанные с передачей денежных средств или иного имущества в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей в собственность участника жилого помещения в нем.

Интерес кредиторов с имущественными требованиями состоит в надлежащем исполнении обязательства в натуре.

Кредиторы, участвовавшие в строительстве многоквартирного дома, предъявившие требования в денежной форме, приобретают статус конкурсных кредиторов с момента проверки обоснованности требования и его установления в специальной процедуре, регулируемой ст. ст. 71, 100 Закона. Кредиторы с имущественными требованиями имеют особый статус, отличный от статуса конкурсного кредитора, однако и их требования также подлежат установлению согласно ст. ст. 71, 100 Закона.

Участники строительства, предъявившие требования в денежной форме, предварительно должны их преобразовать из имущественных в денежные способами, установленными Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

В абз. 1 подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона среди таких способов указывается расторжение договора, по которому участник строительства передавал застройщику денежные средства или иное имущество. После расторжения договора он имеет право требования возврата переданных застройщику денежных средств или денежной компенсации переданного застройщику имущества, а также возмещения причиненных ему убытков в размере реального ущерба.

При введении конкурсного производства преобразование возможно согласно п. 1 ст. 201.5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" посредством одностороннего отказа от договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в рамках дела о несостоятельности в процессе установления денежного требования участника строительства <1>. Договор участия в долевом строительстве, подлежащий государственной регистрации, признается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (п. 4 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ). Запись о расторжении договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество производится по заявлению одной из сторон договора (п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

--------------------------------

<1> Основания одностороннего отказа и расторжения договора участия в долевом строительстве по требованию участника строительства регулируются ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 21 июля 2014 г.) (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40; 2014. N 30 (ч. I). Ст. 4225), для иных договоров применяются нормы ГК РФ. В данном случае установлено специальное основание отказа от договора.

 

Денежным требованием признается также требование о возврате денежной суммы, уплаченной по договору, признанному недействительным или незаключенным, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику (абз. 3, 4 подп. 4 п. 1 ст. 201.1).

Как конкурсные кредиторы участники строительства имеют право подавать заявление о признании застройщика несостоятельным (банкротом), участвовать в собраниях (комитетах) кредиторов, в том числе и в собрании участников строительства, заключать мировое соглашение с должником.

Сообщество кредиторов при признании застройщика несостоятельным (банкротом) представлено не только собранием кредиторов, участниками которого выступают конкурсные кредиторы и участники строительства с имущественными требованиями (п. 9 ст. 201.1, п. п. 5, 6 ст. 201.6), уполномоченные органы, но и особым собранием - собранием участников строительства, компетенция которого определена Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" (п. 11 ст. 201.10, п. 1 ст. 201.11, ст. 201.12).

Собрание кредиторов принимает решение о заключении мирового соглашения, если за него проголосовали все залогодержатели, а также не менее 3/4 участников строительства (п. 9 ст. 201.1).

Меры по обеспечению требований кредиторов.

Особо регулируются в Федеральном законе "О несостоятельности (банкротстве)" меры по обеспечению требований кредиторов, применяемые по правилам АПК РФ и ст. 201.3 Закона.

В целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства кооперативу, созданному дольщиками, законодатель предусматривает возможность введения арбитражным судом, рассматривающим дело о несостоятельности застройщика, запрета на изменение арендатора в договоре аренды земельного участка, заключенном застройщиком для строительства многоквартирного дома. Запрет также касается государственной регистрации изменений, вносимых в такой договор аренды и иных распоряжений арендодателем указанного земельного участка. Такой запрет действует до завершения конкурсного производства.