Существенные условия договора аренды здания и сооружения

 

 

Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пункт 3 ст. 607 ГК РФ устанавливает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом необходимо исходить из того, что указание в договоре аренды только на наименование вещи является недостаточным для согласования о предмете аренды недвижимого имущества. Арбитражный суд установил, что стороны должны охарактеризовать недвижимую вещь, указав ее особые признаки, такие как адрес, название, назначение, кадастровый номер, местонахождение помещения в здании, площадь и другие^[10].

Так, А. Большаков также высказывается об идивидуализации имущества, которое подлежит передаче. В договоре должны быть указаны данные о передаваемом имуществе, чтобы не было сомнений в том, какое именно имущество арендодатель передает, а арендатор имеет право требовать. Например, при аренде нежилого помещения обязательно указываются:

– адрес местонахождения здания;

–литера здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на него;

– этаж, на котором находится нежилое помещение;

– площадь нежилого помещения;

– номер помещения и комнаты.

Границы передаваемого нежилого помещения должны быть выделены на плане (желательно, цветом), а сам объект заштрихован^[11].

Согласно общему правилу, существенными являются условия о предмете договора; условия, которые определены в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Применительно к договору аренды зданий и сооружений такими условиями являются:

- объект аренды;

- размер оплаты.

Рассмотрим их более подробно.

Первое и основное существенное условие договора – предмет соглашения. Данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. В связи с этим договор должен содержать следующую информацию:

- точный адрес здания и сооружения;

- описание местоположения здания (если это, например, комплекс зданий, часть корпуса, пристрой);

- площадь сдаваемых в аренду зданий и сооружений в соответствии с техническим паспортом БТИ;

- назначение сдаваемого здания и сооружения (например, склад).

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт здания и сооружения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого объект (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора.

Приведем пример из судебной арбитражной практики.

ЗАО «Стройкомплект» заключило договор аренды с ООО «Глория» и предоставило последнему помещение площадью 56 кв. метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить передаваемое помещение, отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 56 кв. метров ООО «Глория» было предоставлено помещение площадью 30 кв. метров. Арендатор обратился в арбитражный суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для такого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору. Поэтому в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ данный договор считается незаключенным[12].

Существенным условием договора аренды здания или сооружения является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 614 ГК РФ содержит не исчерпывающий перечень форм арендной платы, которые могут быть установлены в договоре аренды нежилых помещений.

В частности, перечень включает:

- твердую сумму арендной платы;

- долю продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

- определенные услуги арендатора;

- передачу арендодателю в собственность или в аренду определенной вещи;

- возложение на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества.

Как отмечают исследователи, независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина налога на добавленную стоимость [13]. При этом стоимость арендной платы может быть выражена как в рублях, так и в иностранной валюте.

В течение всего срока действия договора размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Практика свидетельствует, что стороны договора аренды нежилых помещений часто по-разному толкуют нормы закона по определению и исчислению арендной платы. В связи с этим приведем следующий пример из судебной практики:

При определении размера задолженности по арендной плате применяются ставки, согласованные сторонами при подписании договора и зарегистрированные в установленном порядке.

Согласно условиям договора аренды нежилых помещений, заключенного между арендодателем и арендатором в декабре 2015 г., арендатор был обязан вносить арендную плату ежеквартально с оплатой до 5-го числа первого месяца текущего квартала в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. Соглашением сторон расчет арендной платы был изменен с I квартала 2016 г.

Поскольку арендатор допустил просрочку в уплате арендных платежей по договору, арендодатель обратился с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежей. Решением суда иск был удовлетворен частично. Кассационная инстанция не нашла законных оснований для отмены решения суда по жалобе арендодателя, указав следующее.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст.609, 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации. Соглашение же об изменении размера арендной платы, указанного сторонами в договоре аренды, изменяет содержание и условия обременения, вытекающего из договора аренды. В связи с этим на это соглашение должно распространяться требование об обязательной государственной регистрации.

Так как соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений в отношении размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным. При таких условиях суд первой инстанции правомерно применил ставки арендной платы, установленные при заключении договора аренды и зарегистрированные в Москомрегистрации[14].

Обязательным условием для заключения договора аренды здания или сооружения является условие об арендной плате, а точнее, о его размере, поскольку договор аренды здания или сооружения является возмездным. Общих правил по определению размера арендной платы за здание или сооружение не существует. Однако можно предположить, что размер арендной платы может определяться с учетом рыночной стоимости здания или сооружения, его нормального износа, а также исходя из целей его использования. Размер арендной платы может включать в себя также и сумму денежных средств, необходимых для уплаты коммунальных платежей, а также иных платежей, связанных с использованием здания или сооружения.

При этом в договоре аренды здания или сооружения должна быть указана твердая денежная сумма, эквивалентная условиям пользования зданием или сооружением, а также стоимости. Взиматься арендная плата в размере, обычно устанавливаемом для таких зданий или сооружений, по договору аренды здания или сооружения не может.

Размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения включает в себя также и размер платы за использование земельного участка под зданием или сооружением, так как арендатору вместе с передачей права владения или прав владения и пользования зданием или сооружением передается и право пользования земельным участком. Размер такой платы должен учитывать рыночную стоимость земельного участка, его целевое назначение, а также предполагаемые условия пользования им.

Размер арендной платы за здание или сооружение может быть установлен с учетом площади здания или сооружения, то есть конкретный размер за каждую единицу площади здания или сооружения, то есть, например, определенная денежная сумма за каждый квадратный метр здания. Также такой размер может учитывать и иной показатель размера здания или сооружения, например, только площадь кухни, если это жилое помещение, так как кухня, как одно из основных помещений в жилом помещении является показателем размера, а также состояния жилого помещения. В этом случае арендная плата должна учитывать в целом также весь размер здания или сооружения, то есть всю его площадь либо иной показатель его размера.

Таким образом, отсутствие в договоре аренды зданий и сооружений условия об арендной плате влечет недействительность такого договора.

Глава 2. Содержание договора аренды здания и сооружения