Земельный налог при сервитуте

 

Возможность сервитута - установления ограниченного пользования чужим земельным участком - предусмотрена как гражданским законодательством, так и Земельным кодексом Российской Федерации.

О том, что признается сервитутом, о его разновидностях, а также о том, кто является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, часть которого обременена сервитутом, Вы узнаете, прочитав эту статью.

Прежде чем рассматривать порядок исчисления и уплаты земельного налога при сервитуте, определим, что же это такое - сервитут. Определение этого понятия содержит целый ряд нормативных правовых актов и первым из них, к которому мы обратимся, будет Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Сервитут или право ограниченного пользования чужим земельным участком регулируется статьей 274 ГК РФ. Согласно названной статье собственник недвижимого имущества, в частности, земельного участка, вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Отметим, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком, на что указывает пункт 2 статьи 274 ГК РФ.

Устанавливается сервитут по соглашению между лицом, которое требует его установления, и собственником соседнего участка, причем сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество, таково требование пункта 3 статьи 274 ГК РФ. Если соглашение между указанными выше лицами не может быть достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В соответствии с пунктом 5 статьи 274 НК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Кроме того, согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен в том числе путем установления сервитута, о чем напомнили чиновники в письме Минэкономразвития Российской Федерации от 11 июля 2011 года N Д23-2903.

На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 статьи 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами (пункт 4 статьи 274 ГК РФ).

Понятие сервитута содержит и Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ). Сервитут согласно статье 1 названного закона представляет собой право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Дадим еще одно определение сервитута, которое содержит пункт 1.2 Временных Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных Росземкадастром 17 марта 2004 года (далее - Методические рекомендации). В соответствии и этим документом сервитутом признается право лиц на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Как установлено статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) сервитут может быть публичным или частным. При этом публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, при условии, что это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Об этом сказано в пункте 2 статьи 23 ЗК РФ.

Осуществляется установление публичного сервитута с учетом результатов общественных слушаний. Если, например, постановлением администрации города в отношении земельного участка, принадлежащего организации на праве собственности, установлен публичный сервитут, а общественные слушания не содержат сведений о необходимости в установлении указанного публичного сервитута для обеспечения интересов местного населения или интересов органов местного самоуправления, то в отношении этого земельного участка данный нормативный акт признается недействительным. Именно к такому выводу пришел ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 18 июня 2009 года по делу N А43-31249/2008-1-452.

Публичные сервитуты согласно пункту 3 статьи 23 ЗК РФ могут устанавливаться только для:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры (однако данный подпункт не предусматривает установление публичного сервитута в целях прокладки (строительства) инженерных коммуникаций, о чем сказано в письме Минэкономразвития Российской Федерации от 12 сентября 2011 года Д23-3824);

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ на земельном участке;

- забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

- использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе.

Публичный сервитут может быть срочным или постоянным (пункт 4 статьи 23 ЗК РФ). Вместе с тем, если земельный участок расположен в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, то в отношении такого земельного участка срок установления публичного сервитута не может превышать срок резервирования таких земель (пункт 4.1 статьи 23 ЗК РФ).

Публичный сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с уже упомянутым выше Федеральным законом N 122-ФЗ.

Поскольку публичный сервитут приносит определенные неудобства, пунктом 5 статьи 23 ЗК РФ обусловлено, что введение сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Кроме того, пунктом 7 статьи 23 ЗК РФ установлены определенные гарантии для собственника земельного участка, обремененного сервитутом. А именно, в случае невозможности использования земельного участка собственник земельного участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Заметим, что в аналогичном порядке землепользователи и землевладельцы вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа земельного участка с возмещением убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков, в отношении участка, которым после установления публичного сервитута невозможно пользоваться.

Напомним, что землепользователями в силу пункта 3 статьи 5 ЗК РФ признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. Землевладельцами являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

В случае если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Соразмерная плата за сервитут - это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости (сервитуте), выплачиваемая собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом. Данное понятие установлено абзацем 5 пункта 1.2 Методических рекомендаций. Величина такой платы, как правило, равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

При этом лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, в соответствии с пунктом 8 статьи 23 ЗК РФ могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Частным сервитутом признается сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости. Об этом сказано в пункте 1.2 Методических рекомендаций. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Для частного сервитута применяются общие правила установления и прекращения сервитута, установленные статьями 274-276 ГК РФ, на это же указывает пункт 1 статьи 23 ЗК РФ.

Таким образом, необходимым условием установления частного сервитута является отсутствие иной возможности для обеспечения потребностей заинтересованного лица, а также отсутствие препятствия в последующем использовании земельного участка собственником указанного участка. Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой, в частности, постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 24 июля 2009 года по делу N А43-933/2009-17-31.

Частный сервитут, также как и публичный, может быть срочным или постоянным, что следует из пункта 4 статьи 23 ЗК РФ и также подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 27 Федерального закона N 122-ФЗ (пункт 3 статьи 274 ГК РФ, пункт 9 статьи 23 ЗК РФ).

Как уже отмечалось ранее, сервитут может быть установлен в интересах и по требованию как собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), так и лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (вне зависимости от того, в чьей собственности находится такой участок). На это же указывают и пункты 3, 4 статьи 274 ГК РФ.

В письме Минэкономразвития Российской Федерации от 15 июня 2011 года N Д23-2535 обращено внимание на то, что соглашение об обременении земельного участка частным сервитутом может заключать исключительного его собственник, иные правообладатели земельного участка (землепользователи, землевладельцы, арендаторы и тому подобные) таким правом не наделены. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Следовательно, органы местного самоуправления наделяются полномочиями собственника в части распоряжения земельными участками. Таким образом, органы местного самоуправления имеют право заключать соглашение о сервитуте в порядке, установленном действующим законодательством.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5 статьи 274 ГК РФ).

Необходимо отметить, что порядок определения такой платы в настоящий момент не установлен. Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут не были зарегистрированы Министерством юстиции Российской Федерации и не были опубликованы в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 года N 1009 "Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации". В связи с этим указанные Методические рекомендации не подлежат обязательному применению. Аналогичную точку зрения высказывает Министерство экономического развития Российской Федерации в письме от 3 ноября 2009 года N Д23-3607 (далее - письмо N Д23-3607). При этом Минэкономразвития Российской Федерации в данном письме разъясняет, что соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку частный сервитут устанавливается соглашением, порядок и условия его установления и осуществления такого сервитута должны быть определены самим договором. По мнению Минэкономразвития Российской Федерации, высказанному в письме N Д23-3607, соглашение об установлении частного сервитута должно содержать:

- сведения о сторонах соглашения;

- сведения об обременяемом земельном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер);

- цели и задачи установления сервитута;

- пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке;

- размер платы за сервитут и порядок ее внесения (при ее наличии);

- иные права и обязанности сторон.

Так как перечень документов, необходимых для принятия решения об установлении частного сервитута, законодательно не установлен, минимально необходимыми документами для заключения соглашения об установлении частного сервитута являются документы, подтверждающие право собственности лица, требующего установления сервитута, на объект недвижимости, а в случае если сервитут относится к части земельного участка, документ, определяющий пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке (кадастровый паспорт, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости). Такие разъяснения дает Минэкономразвития Российской Федерации в письме N Д23-3607.

Теперь о земельном налоге. В соответствии со статьей 388 главы 31 "Земельный налог" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, земельный налог исчисляют и уплачивают организации и физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ.

Вместе с тем, у собственников земельных участков, обремененных сервитутом, нередко возникает вопрос о том, является ли объектом налогообложения по земельному налогу часть земельного участка, в отношении которого существует ограничение (обременение) права пользования? Ответ на этот вопрос можно получить, ознакомившись с письмом Минфина Российской Федерации от 23 апреля 2009 года N 03-05-05-02/23. Так, по мнению Минфина Российской Федерации, главой 31 НК РФ не определены особенности налогообложения земельных участков, часть которых обременена сервитутом, поэтому собственник такого земельного участка признается плательщиком земельного налога в отношении всего земельного участка, в том числе, часть которого ограничена сервитутом.

Заметим, что оснований не согласиться с мнением Минфина Российской Федерации нет, поскольку плательщиком земельного налога в силу пункта 1 статьи 388 НК РФ признается, в частности, лицо, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, а обременение земельного участка сервитутом не лишает указанной собственности. Кроме того и судебная практика, например, постановление ФАС Уральского округа от 13 апреля 2009 года N Ф09-5772/08-С3 по делу N А60-5952/2008-С10, указывает на то, что обладатели сервитута, в силу статьи 388 НК РФ, не являются плательщиками земельного налога, поскольку они не обладают земельными участками ни на праве собственности, ни на праве постоянного (бессрочного) пользования, ни на праве пожизненного наследуемого владения.

Итак, из рассмотренного материала можно сделать единственный вывод: обладатели сервитута, как публичного, так и частного, не являются плательщиками земельного налога. Исчисление и уплату земельного налога производят только собственники земельного участка.