Земельный налог при аренде недвижимости

Аренда недвижимости явление весьма распространенное. организации и физические лица с целью осуществления различных видов деятельности арендуют как небольшие офисные и иные помещения, так и отдельные здания и сооружения. Здания и сооружения относятся к недвижимости, то есть представляют собой объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

При аренде недвижимости нередко возникает вопрос о том, чьей обязанностью является уплата земельного налога в отношении земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, являющееся объектом аренды. ответ на этот вопрос мы постараемся дать в этой статье.

Прежде всего, отметим, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, регулируются положениями главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (статья 606 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, на что указывает статья 608 ГК РФ, следовательно, собственник имущества при передаче его в аренду является арендодателем. Кроме того, арендодателем может быть лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При передаче в аренду таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, следует учитывать и то, что одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью в силу пункта 1 статьи 652 ГК РФ арендатору передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Причем в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок, что подтверждается пунктом 2 статьи 652 ГК РФ. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В случае если арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, то аренда здания и сооружения допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (пункт 3 статьи 652 ГК РФ).

Заключается договор аренды здания (сооружения) в соответствии со статьей 651 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Не следует забывать о том, что несоблюдение формы договора аренды здания (сооружения) влечет его недействительность.

Заключается указанный договор на срок, который определяется самим договором, что следует из пункта 1 статьи 610 ГК РФ. Если срок аренды здания (сооружения) в договоре не определен, то на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ указанный договор считается заключенным на неопределенный срок. Но в этом случае, по общему правилу, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Если договор заключен на срок один год и более, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Осуществляется государственная регистрация договора аренды здания или сооружения в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В случае отсутствия государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), указанный договор является незаключенным, что подтверждается судебной практикой, в частности, постановлением ФАС Центрального округа от 12 января 2010 года по делу N А09-345/2009.

За ответом на вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды здания (сооружения), заключенный на неопределенный срок, обратимся к письму Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года N 03-03-06/1/241. Как отмечает Минфин, в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Таким образом, при заключении договора аренды здания (сооружения) на неопределенный срок указанный вид договора не подлежит государственной регистрации. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина Российской Федерации от 7 апреля 2009 года N 03-03-06/1/226.

Существенным условием договора аренды здания (сооружения) является объект аренды, что следует из пункта 3 статьи 607 ГК РФ. То есть в договоре должны быть указаны данные, позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Отметим, что законодательством не определено, какие именно данные об имуществе будут четко характеризовать его как объект аренды.

Вместе с тем, анализ арбитражной практики показывает, что, к примеру, в отношении нежилого помещения, его характеристикой как объекта аренды является: точный адрес с указанием литеры здания - если есть, описание, выкопировка или план, позволяющие определить месторасположение данного нежилого помещения в пределах здания. Данные разъяснения содержатся в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 19 июня 2009 года по делу N А60-8165/2009-С11. Кроме того, постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 января 2009 года N А33-12122/2008-03АП-3961/2008 по делу N А33-12122/2008 разъясняется, что индивидуальная определенность может подтверждаться описанием имущества, передаваемого в аренду, с указанием площади, адреса и местоположения нежилых помещений, приложением к договору плана-схемы передаваемых в аренду помещений.

Таким образом, в отношении нежилого помещения как объекта аренды в договоре должны быть указаны такие данные как: точный адрес с указанием литеры здания - если есть, точное месторасположение в здании с указанием этажей и номеров комнат, мест, точная площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения. Кроме того, к договору желательно приложить план здания с указанием нежилых помещений, подлежащих сдаче в аренду.

При отсутствии данных, позволяющих четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Вопрос государственной регистрации договора аренды на неизолированную часть помещения был рассмотрен Минэкономразвития Российской Федерации в письме от 4 августа 2011 года N Д23-3287. Согласно Информационному письме Президиума ВАС Российской Федерации от 1 июня 2000 года N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания и сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Таким образом, договор аренды объекта недвижимости, заключаемый на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Объект такого договора должен обладать характеристиками, позволяющими индивидуализировать передаваемое в аренду недвижимое имущество.

Следует отметить, что действующее законодательство не содержит запрета на предоставление в аренду части помещения. Таким образом, по мнению Минэкономразвития, договор аренды неизолированной части помещения может быть заключен и в отношении его может быть осуществлена государственная регистрация при условии, что в нем содержатся положения, позволяющие индивидуализировать часть помещения, передаваемую в аренду. При этом к документам, представляемым на государственную регистрацию, также должен быть приложен кадастровый паспорт помещения, в котором расположена передаваемая в аренду часть такого помещения. Данная позиция подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Московского округа от 11 февраля 2005 года по делу N КГ-А40/440-05 и от 1 июня 2011 года по делу N КГ-А40/5478/11).

Еще одним существенным условием договора аренды здания (сооружения) является размер арендной платы, что следует из пункта 1 статьи 654 ГК РФ, в соответствии с которым при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Заметим, что правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются. Установленная в договоре плата за пользование зданием (сооружением) включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором, на это указывает пункт 2 статьи 654 ГК РФ. В случаях, когда плата за аренду здания (сооружения) установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания (сооружения) (пункт 3 статьи 654 ГК РФ).

Следует отметить, что передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором на основании пункта 1 статьи 655 ГК РФ осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания (сооружения), обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае уклонения одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, указанное уклонение рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Налогоплательщиками земельного налога согласно статье 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) признаются организации и физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ. Заметим, что правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане, что следует из пункта 1 статьи 266 ГК РФ.

Не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, если организация арендует недвижимое имущество, то она в отношении земельного участка, на котором находится указанное недвижимое имущество, не признается налогоплательщиком земельного налога. Обязанность по уплате и исчислению земельного налога возложена только на собственника недвижимости и земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, или на лицо, имеющее в собственности здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Следует отметить, что лица, являющиеся коммерческими организациями и имеющие в собственности недвижимость, которая расположена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, обязаны в отношении такого земельного участка произвести переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка или приобрести земельный участок в собственность. Причем осуществить переоформление или приобретение участка указанные лица обязаны были до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ. Данное требование установлено пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

За нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность с 1 января 2013 года установлена административная ответственность. Согласно статье 7.34 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей. Соответствующее изменение внесено Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

Обратите внимание! За административные правонарушения, предусмотренные статьей 7.34 КоАП РФ, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.