Определение инициативной группы

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИИ СОБРАНИЯ

- Что такое общее собрание собственников помещений

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС)– это единственный легитимный орган управления, который решает вопросы управления и содержания общего имущества в МКД.

Собственники жилых и нежилых помещений одновременно являются собственниками общего имущества. Владение, распоряжение и пользование таким имуществом осуществляется путём принятия совместных решений на общем собрании (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Решения, которые приняты на общем собрании собственников, обязательны для всех собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от того, участвовали они в голосовании или нет (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Таким образом, целью проведения ОСС является принятие решений по управлению, распоряжению и контролю за общим имуществом в МКД в рамках компетенций собрания. Решения принимаются путём обсуждения вопросов повестки (ст. 44 ЖК РФ). Кроме того, общее собрание помогает скоординировать и согласовать необходимые действия и решения собственников в доме.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД регламентировано в ст. 44-48 ЖК РФ.

Компетенции ОСС

Компетенции общего собрания собственников помещений в МКД – это те вопросы по управлению, содержанию и использованию общего имущества дома, которые собрание вправе обсуждать и принимать по ним решения. Вопросы должны быть внесены в повестку дня, а решение по ним принимается путём голосования по каждому вопросу.

Основные группы вопросов, находящихся в компетенции общего собрания (ст. 44 ЖК РФ):

· Способ управления МКД

· Совет МКД

· Общее имущество МКД

· Договор управления МКД

· Предоставление коммунальных услуг

· Капитальный ремонт

· Вопросы проведения ОСС

ОСС не может принимать решения по вопросам, которые не отнесены законодательством к его компетенциям, или решения, которые противоречат законодательству.

Вопросы проведения ОСС

На одном из первых ОСС необходимо установить порядок проведения последующих общих собраний собственников помещений и решить вопросы:

· о сроках и порядке проведения годового ОСС (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);

· определение способа направления собственникам сообщения о проведении общего собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);

· определение помещения, в котором будет размещаться сообщение о проведении общего собрания;

· порядок оформления решений ОСС протоколами;

· об использовании ГИС ЖКХ или иных информационных систем для проведения общего собрания собственников (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

· об определении администратора общего собрания при проведении в системе общего собрания в форме заочного голосования (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

· в каком порядке администратор общего собрания будет принимать решения собственников при проведении собрания в системе в форме заочного голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

· порядок финансирования расходов на те общие собрания, которые были созваны по инициативе собственников, у которых не менее 10% голосов (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

· об использовании ГИС ЖКХ или другой информационной системы в деятельности совета дома и о возможности перемещения собрания в виртуальное пространство (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

· о месте хранения копий протоколов ОСС и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ);

· о порядке уведомления о принятых на собрании решениях (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Общее собрание собственников вправе решать любые вопросы, касающиеся организации и проведения таких собраний, если принятые решения не противоречат законодательству.

Порядок проведения ОСС

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД и его основные этапы определены «Методическими рекомендациями по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах», утверждённых приказом Министроя РФ от 31 июля 2014 № 411/пр.

Чтобы правильно и успешно провести общее собрание собственников помещений, нужно выполнить каждый из перечисленных ниже этапов:

· Определить инициативную группу

· Решить основные организационные вопросы

· Составить реестр собственников

· Определить процедуру проведения ОСС

· Правильно провести голосование по вопросам повестки

· Подвести итоги и уведомить собственников о результатах

· Передать документы

· Разместить информацию об ОСС на информационных ресурсах

Инициатор ОСС

Кто может стать инициатором ОСС зависит от того, какой вид общего собраниявыбран (годовое, внеочередное, первичное).

Права инициатора ОСС

Инициатор общего собрания собственников в многоквартирном доме вправе (п. 6 раздела IV Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр):

· выявлять всех собственников помещений в МКД;

· определять доли каждого собственника помещений в доме;

· определять долю каждого собственника в общем имуществе МКД;

· предварительно опрашивать собственников;

· определять кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии.

Что должно быть в реестре

· для физических лиц

· ФИО

· номер помещения

· сведения о размерах доли в праве собственности на общее имущество

· для юридических лиц

· полное наименование организации

· ОГРН

· номер помещения

· сведения о размерах доли в праве собственности на общее имущество

На основании этих сведений:

· уведомляют всех собственников о проведении ОСС (п. 4 ст. 45 ЖК РФ);

· определяют кворум на собрании;

· составляют схему распределения долей собственников;

· подсчитывают голоса (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Виды ОСС

Общее собрание собственников помещений в МКД может быть:

· первичное

· годовое

· внеочередное

Первичное собрание

Первичное собрание необходимо провести в новостройке, чтобы определить способ управления многоквартирным домом, решить вопросы договора управления и т.д.

Проведению такого собрания предшествует специальная подготовительная работа. Необходимо выявить всех собственников в доме, выяснить их мнения по вопросу выбора способа управления в МКД, определить долю каждого собственника в общем имуществе (разд. VIII Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр).

Годовое собрание

Собственники помещений обязаны проводить годовое ОСС: нужно подвести итоги работы по управлению домом, решить текущие вопросы, составить и утвердить план работ на следующий год и т.д.

Обычно годовое собрание проводится во втором квартале года, следующего за отчётным, но собственники могут принять решение проводить его и в другое время.

Управляющая организация должна в опрелённые сроки составить отчётность. Выбор другого времени для проведения ОСС может привести к нарушению этих сроков.

Если на собрании не было кворума, необходимо будет провести ещё одно очередное общее собрание по той же повестке. Так будет продолжаться до тех пор, пока не соберётся кворум и голосование по вопросам повестки не будет проведено (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Внеочередное собрание

Решить накопившиеся или срочные вопросы можно и в любое другое время: нужно созвать внеочередное собрание. Оно может проводиться в течение года любое количество раз по инициативе управляющей компании либо собственников помещений (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).

Формы проведения ОСС

Подавляющее большинство требований к проведению разных форм собраний и оформлению документов совпадает. Всё зависит от того, как именно будут голосовать собственники. Можно выбрать из трёх вариантов (ст. 44.1 ЖК РФ):

· очное голосование

· заочное голосование

· очно-заочное голосование

Финансирование ОСС

Проведение общего собрания собственников требует финансовых затрат: рассылка уведомлений, распечатка документов, а при необходимости – аренда помещения для проведения очной части собрания. Перед собранием необходимо определить источник средств, которые покроют эти расходы.

Порядок финансирования ОСС

Изначально схема финансирования затрат на организацию собрания не была предусмотрена. Позже появилось Письмо Минстроя РФ от 28.02.2015 № 27535-ОЛ/04 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Согласно этому письму инициатор собрания финансирует проведение ОССП в МКД и несёт соответствующие расходы:

· собственник помещения, если собрание проводится по его инициативе;

· управляющая организация, если собрание проводится по инициативе управляющей организации;

· если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, обратившиеся в УО – указанные собственники.

Указанная норма действует пока не принято и не вступило в силу решение ОСС о порядке финансирования этих расходов.

Повестка дня ОСС

Определить состав вопросов, которые будут входить в повестку дня, необходимо до того, как собственникам будут разосланы сообщения о проведении общего собрания. Эти вопросы формулирует инициатор собрания или инициативная группа (ч.ч. 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ).

В абсолютном большинстве случаев нельзя менять повестку дня на самом собрании: вносить дополнительные пункты или изменять формулировки. Единственное исключение из этого правила – присутствие на собрании 100 % собственников, которые единогласно проголосовали за изменение повестки (ч. 8 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр).

Не допускается объединять разные вопросы в одной формулировке – по каждому вопросу должно быть получено чёткое и однозначное решение собственника: «за», «против» или «воздержался».

По этой же причине нельзя вносить в повестку пункты «иное», «другое», «разное» – это не конкретные вопросы, на них нельзя дать однозначный и понятный ответ (п. 17 прил. 2 Приказа Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр).

Не стоит вносить в повестку большое количество вопросов: на обсуждение всех может потребоваться слишком много времени.

В повестку обязательно должны быть включены следующие вопросы (ч. 2 разд.VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр):

· выбор председателя собрания

· выбор секретаря собрания

· выбор счётной комиссии

Раньше обязательным вопросом повестки дня также было определение места или адреса, где будут храниться протокол ОСС и решения собственников. После принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ
оригиналы протоколов и решений любого собрания должны быть переданы в ГЖИ. В УО остаются только копии.

Как действовать, если по обязательным вопросам повестки решение не принято? В таком случае некому будет выполнять необходимые функции: вести собрание, считать голоса и т.д. Законодательство не даёт рекомендаций на этот счёт, поэтому можно в решении и в протоколе делать сноски к каждому из вопросов. Например, в вопросе о выборе председателя/секретаря/счётной комиссии, поставленном на голосование, перечисляется, кто станет председателем/секретарём/войдёт в счётную комиссию. В сноске указывается: «В случае если указанные лица не избраны, председательствует на собрании/ведёт протокол/подсчитывает голоса инициатор собрания». Такой способ формулировать обязательные вопросы поможет избежать возможных проблем.

В повестку дня первичного собрания целесообразно включить вопросы:

· об утверждении состава ОИ;

· утверждении долей каждого собственника в общем долевом имуществе;

· о порядке проведения ОСС;

· о порядке уведомления собственников о проведении собрания и о его результатах.

Решение этих вопросов облегчит проведение общих собраний в дальнейшем.

Сроки уведомления

При выборе даты будущего собрания необходимо учитывать, что собственников нужно уведомить должным образом. На это тоже требуется время.

Необходимо оповестить каждого собственника минимум за 10 календарных дней до даты проведения общего собрания и продлевать срок уведомления нельзя (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Способы уведомления

Можно выбрать один из перечисленных ниже способов:

· письменное уведомление под подпись

Для вручения уведомлений составляется специальный реестр, который будет подтверждать факт уведомления собственника. В этой форме должен расписаться каждый собственник, получивший сообщение (пп. «в» п. 20 Приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).

· заказное письмо

При вручении уведомления заказным письмом необязательно получать обратно уведомление о вручении с подписью. Сообщение считается доставленным и в том случае, если оно пришло адресату, но по каким-то причинам не было вручено или адресат не смог с ним ознакомиться (Ст. 165.1 ГК РФ).

Почта России ставит на письме штрих-код с номером, по которому можно отследить местонахождение письма. Как только письмо доставлено, собственник считается должным образом уведомлённым.

Рассчитывая сроки уведомления, необходимо заложить время, которое займёт доставка писем.

По какому адресу уведомлять собственника, если он проживает по другому адресу или у него в собственности находится несколько помещений? Суды имеют разное мнение на этот счёт, поэтому лучше на одном из первых ОСС принять решение о том, что уведомление собственника будет производиться именно по месту нахождения принадлежащего ему имущества.

· информационная доска

Разместить информацию о собрании в месте, доступном для всех собственников помещений – это дешёвый, удобный и быстрый способ.

Этот вариант возможен только в случае, если на одном из предыдущих собраний было принято решение, что уведомлять собственников об ОСС будут именно таким способом. Такая форма будет законна не только для ближайшего, но и для всех последующих собраний (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

· другие способы уведомления

Может быть выбран и другой способ уведомления: простое (не заказное) или электронное письмо, ГИС ЖКХ или другая информационная система.

Вариант, отличный от заказного письма с уведомлением, должен быть согласован в договоре управления, уставе ТСЖ или на предыдущем общем собрании (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.

Содержание сообщения о собрании

Содержание сообщения о собрании должно отвечать требованиям ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

В сообщении должны быть:

· Сведения об инициаторе ОСС. Для физического лица: ФИО, адрес помещения, которое принадлежит ему на правах собственности, реквизиты правоустанавливающего документа. Для юридического лица: ОГРН, наименование, адрес принадлежащего ему помещения, реквизиты правоустанавливающего документа.

· Форма проведения ОСС: очная, заочная или очно-заочная.

· Дата и место проведения очного собрания, дата окончания приёма решений и место приёма для заочного собрания. Для очно-заочной формы указывается и то, и другое.

· Повестка дня собрания: все вопросы, которые будут подниматься на ОСС, должны быть перечислены и пронумерованы.

· Порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на ОСС: какие документы, где и когда можно будет посмотреть.

Порядок проведения ОСС

В какой бы форме не проводилось общее собрание, как правило, оно начинается с очной части. При её проведении необходимо соблюсти следующие этапы.

Регистрация участников

Регистрация участников проводится только для собрания в очной форме. В листе регистрации отмечают, кто из собственников помещений пришёл на собрание. Специально назначенные лица должны разъяснить порядок и правила регистрации, заполнить регистрационный бюллетень и дать его для росписи каждому участнику.

В бюллетене должна содержаться информация о месте и дате проведения собрания, напротив соответствующего номера квартиры или нежилого помещения необходимо записать данные собственника (ФИО или наименование организации, общую площадь помещения и количество голосов). Собственник должен поставить свою подпись. Когда все пришедшие на собрание будут отмечены и бюллетень будет полностью заполнен, его передают председателю собрания (ч. 5 разд. VI приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр).

Открытие собрания

Первый выступает инициатор собрания, он объявляет кворум присутствующих. Вне зависимости от того, состоялся кворум или нет, инициатор предлагает решить вопросы о кандидатурах председателя, секретаря собрания и счётной комиссии, так как протокол собрания нужно будет оформить в любом случае (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Заочная часть собрания

Если кворум на очном собрании не состоялся или собрание проводится в очно-заочной форме, то далее решения собственников по такой же повестке могут быть приняты путём проведения заочного голосования – опросным путем (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ). Решения должны быть переданы по тому адресу и в те сроки, которые были указаны в сообщении (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ).

Завершение собрания

После того, как голосование завершено, счётная комиссия (ч. 16 разд. VI приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр):

· проверяет, правильно ли оформлены бланки решений собственников,

· проверяет, являются ли бланки решений собственников действительными,

· проверяет полномочия представителей собственников,

· подсчитывает голоса,

· подводит итоги по каждому вопросу повестки.

При очно-заочной форме проведения собрания при подсчёте голосов учитываются и суммируются голоса собственников, принявших участие как в очной, так и в заочной части голосования и составляется один протокол (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Когда будет составлен итоговый протокол, его должны подписать председатель собрания, секретарь и члены счётной комиссии. Кроме самой подписи должны быть указаны фамилия, имя и отчество, а также дата, когда подпись была поставлена. Если кандидатуры председателя, секретаря и счётной комиссии были отклонены в процессе голосования, то протокол и приложения к нему подписывает инициатор собрания (п.п. 3-5 ст. 181.2 ГК РФ, п. 4, п.п. 21-23 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).

Как определить кворум

Кворум

Кворум – этот наименьшее количество членов собрания, необходимое для принятия правомочного решения по вопросу.

Определение кворума

Если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более 50 % голосов от общего количества голосов сбственнков помещений в МКД, то кворум состоялся и собрание считается состоявшимся и правомочным (ч.3 ст. 45 ЖК РФ).

Количество голосов определяется не количеством людей, присутствующих на собрании, а размером принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Соответственно, для кворума нужно, чтобы на собрании присутствовали собственники, которые совместно обладают более 50% от доли в ОИ.

Если речь идёт о собрании ТСЖ, а не об общем собрании собственников, то кворум определяется от общего числа голосов членов товарищества.

А в силу п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение ОСС ничтожно, то есть недействительно независимо от признания его таковым судом, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

При проведении общего собрания в очной форме кворум необходимо определить сразу. Если собрание проходит в очно-заочной или заочной форме, кворум определяется в последний день принятия письменных решений.

Иногда управляющие организации не учитывают голоса собственников нежилых помещений – это ошибка. Кворум определяется исходя из участия собственников всех помещений – жилых и нежилых.

Если кворум не состоялся

Если собрание очное и кворума для решения вопросов не набралось, то объявляется заочное собрание. При этом инициаторам собрания нужно составить акт об отсутствии кворума на очном собрании, подтвержденный листами регистрации, и принять решение о проведении собрания в заочной форме с соблюдением всех установленных сроков.

Если собрание очно-заочное и нет кворума на очной части, собрание всё равно проводится и пришедшим раздаются бюллетени.

Заочная часть собрания проводится только для тех, кто не участвовал в очной части, её продолжительность заранее определяет инициатор собрания и публикует в сообщении о проведении собрания.

Когда голосование окончено, считаются голоса всех проголосовавших – и очно, и заочно. Кворум определяется по итогам обеих частей собрания (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

 

Голосование на ОСС

Чтобы решения общего собрания собственников помещений в МКД были признаны легитимными и имели в дальнейшем юридическую силу, нужно, чтобы голоса собственников были правильно подсчитаны. Для этого важно знать основные правила подсчёта голосов и правила подсчёта голосов в особых случаях, а также, когда бюллетень считается недействительным целиком или в какой-то своей части, и как учитывать такие бюллетени при подведении итогов собрания.

· Правила голосования

· Счётная комиссия

· Голосование через представителя

· Голосование при совместной собственности

· Голосование при долевой собственности

· Оформление бюллетеня голосования

· Правила подсчёта голосов

· Когда считается, что решение по вопросу принято

Счётная комиссия

Жилищный Кодекс РФ не содержит норм, прямо указывающих на то, что при проведении общего собрания собственников помещений обязательно нужно создать счётную комиссию, в компетенцию которой входит подсчёт голосов по итогам проведения ОСС.

Пп. «б» п. 12 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр указывает, что в протоколе собрания должны быть отражены сведения о лицах, проводивших подсчёт голосов, и их собственноручная подпись. Если такие лица не были выбраны – собрание отклонило кандидатуры – подписи ставит инициатор собрания.
При этом нет никаких ограничений при выборе кандидатур в счётную комиссию. Единственное условие – это должны быть собственники помещений в этом МКД. Так, счётная комиссия может состоять только из председателя и секретаря, если такое решение примет общее собрание (Письмо Минстроя РФ 27787-ОГ/04 от 23.06.2017).

По общему правилу, определение лиц, которые будут подсчитывать голоса по итогам собрания, осуществляется голосованием на общем собрании собственников помещений в МКД, как и решение всех остальных вопросов, которые касаются порядка проведения ОСС (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Чтобы правильно подсчитать голоса, счетной комиссии надо знать:

· площадь жилых и нежилых помещений в доме, на которые оформлено право собственности, т.е. количество голосов, которыми обладают все собственники в МКД;

· количество голосов собственников, принявших участие в собрании;

· количество голосов собственников, проголосовавших «за», «против» или «воздержался» по каждому вопросу повестки.

Данные подсчёта голосов счётной комиссией – основа для составления протокола общего собрания.

Голосование по доверенности

Представителем собственника по доверенности может быть любое лицо – член семьи, сосед, лицо, не проживающее в данном МКД, работники юридического лица, которое является собственником помещения.

УО, ТСЖ, ЖК не могут быть представителем собственника в вопросах, которые касаются интересов этих организаций, например, в вопросе заключения или расторжения договора управления, поскольку такое представительство не отвечает критериям добросовестности (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

Доверенность должна быть составлена письменно в свободной форме. В неё необходимо включить (п. 1 ст. 185 ГК РФ):

· сведения о собственнике (доверителе): ФИО, паспортные данные, адрес места жительства (для нотариально заверенных доверенностей обязательно);

· сведения о представителе собственника. Для физического лица: ФИО, паспортные данные, данные о месте жительства. Для юридического лица или ИП: полное наименование, ИНН, данные о руководителе организации, место жительства или место нахождения, паспортные данные;

· дата и место свершения доверенности;

· подпись доверителя.

Если доверенность выдаёт собственник помещения, который является физическим лицом, она может быть заверена (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ):

· нотариально (п. 2 ст. 48 ЖК РФ)

· организацией, в которой доверитель работает

· образовательным учреждением, в котором доверитель учится

Раньше был и четвёртый вариант – заверить доверенность в управляющей организации. Теперь такая возможность законом не предусмотрена.

Очень редкие случаи получения доверенности от собственников помещений, которые на момент проведения собрания лежат в стационаре – доверенность заверяет главный врач, сидят в тюрьме – доверенность заверяет начальник тюрьмы, находится в дальнем плавании – доверенность заверяет капитан судна.

Заверять доверенность нотариально не обязательно: единственное исключение – несовершеннолетние собственники, чьи интересы представляют не родители (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ).

Если доверенность выдаёт юридическое лицо, она может быть составлена в простой письменной форме с подписью руководителя или иного уполномоченного лица. Наличие печати организации – необязательное условие (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ).

В доверенности должны быть указаны полномочия доверенного лица: представление интересов доверителя на ОСС МКД и голосование по вопросам повестки общего собрания. Доверитель может ограничить круг вопросов для голосования представителя, например, исключить вопросы капитального ремонта и т.д.

Доверенность может быть выдана на участие только в одном собрании или на определённый срок.

Если в доверенности не указан срок её действия, то она действует в течение года со дня её совершения. Если же в доверенности не указана дата, то она ничтожна и представитель собственника не сможет принять участия в голосовании по вопросам повестки собрания, не предоставив достаточного подтверждения своих полномочий (ст. 186 ГК РФ).

Если у помещения несколько собственников, а представитель имеет доверенность только от одного из них, значит, он обладает только голосами, количество которых пропорционально доле этого собственника в квартире: за всех собственников квартиры представитель в этом случае проголосовать не сможет. Этот момент нужно учитывать, чтобы не допустить ошибок при подсчёте голосов.

Бюллетень голосования

При проведении общего собрания собственников помещений в МКД в заочной и очно-заочной форме решения собственников оформляются только в письменном виде (ч. 5 ст. 48 ЖК РФ). Чтобы избежать спорных моментов, при проведении собрания в очной форме стоит придерживаться этого же правила.

Оформление бюллетеня голосования

Бюллетень или бланк решения собственника должен содержать сведения о лице, участвующем в голосовании, и решения по каждому вопросу повестки дня – «за», «против», «воздержался»(п.5.1 ст. 48 ЖК РФ):

· для физических лиц: ФИО, номер помещения, его площадь, реквизиты правоустанавливающих документов;

· для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, номер помещения, реквизиты правоустанавливающих документов.

Нарушения в оформлении бюллетеня голосования

Из несоблюдения этих двух правил проистекают два возможных нарушения:

· не указывается что-то из сведений о собственниках;

· по вопросу повестки дня принято нечёткое решение. Например, отметки о решении проставлены в нескольких пунктах или нигде не поставлены.

В случае первого нарушения и последующего разбирательства в суде, вполне возможно предоставить необходимые документы и доказать, что собственник имел право голосовать.

Во втором случае, если отмечено больше одного пункта голосования или ничего не отмечено, решение по вопросу будет недействительным, но это не повлечёт за собой признания недействительным всего решения. По остальным вопросам, где решение принято чётко, голоса собственника будут засчитаны. Если же собственник во всех вопросах проголосовал неправильно, то его решения по вопросам не будут приняты, но сам он будет считаться принявшим участие в голосовании, его голоса войдут в кворум. В протоколе голоса такого собственника будут отражены в колонке «не принял решение» (ч. 15 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр и ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Рекомендации по оформлению бюллетеня голосования

Рекомендации по оформлению бюллетеня даны в Письме Минстроя РФ от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04

Решение собственника должно быть оформлено так, чтобы можно было идентифицировать, кто голосовал и какое решение принял. Только в этом случае можно считать решение действительным.

Бывает, что неверно указан номер квартиры или площадь, или фамилия собственника написана с ошибкой. Если это просто описка или собственник неразборчиво пишет, но при этом понятно, кто конкретно и как проголосовал, такое решение признаётся действительным.

В решении даже могут быть исправления, но их правомерность должна быть подтверждены личной подписью собственника и надписью «исправленному верить».

Если есть сомнения, что именно этот собственник (или его представитель) заполнил решение, его всё-равно можно признать действительным и учесть при подсчёте голосов, если будут предоставлены документы, которые подтвердят личность голосующего.

Если из решения однозначно понятно, какое решение по вопросу принял собственник, оно должно быть принято к учёту именно в таком виде. Даже если собственник в дальнейшем будет высказывать иное мнение. И такое решение не будет ошибочным, за исключением того случая, если решение было явно сфальсифицировано.

Рекомендуется ставить в решениях подпись и число, потому что это единственное возможное подтверждение того, что человек на собрании проголосовал именно так.

Правила подсчёта голосов

При проведении голосования путём сдачи бюллетеней, которые были заполнены письменно, принявшим участие в голосовании на ОСС считается собственник, который сдал свой бюллетень. Если собственник пришёл, но не голосовал, то принявшим участие в собрании он считаться не будет, а только присутствовавшим.

Для удобства подсчёта в бюллетене можно сделать не три колонки («за», «против», «воздержался»), а четыре, добавив колонку «не принял участие в голосовании».

Для подсчёта голосов по большинству вопросов количество голосов всех присутствующих на собрании принимается за 100%.

Голоса по каждому вопросу подсчитываются отдельно (ч. 17 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр). Суммируются ответы собственников («за», «против», «воздержался») с учётом количества принадлежащих каждому собственнику голосов. Результаты удобно заносить в эксель-таблицу или использовать автоматизированные сервисы для подсчётов результатов голосования.

При определении, было ли принято решение по конкретному вопросу повестки, необходимо учитывать, какое количество голосов для этого необходимо.

Общее количество голосов

Перед проведением голосования нужно определить общее количество голосов собственников помещений в МКД – это позволит определить, сколько нужно голосов, чтобы обеспечить кворум, и посчитать количество голосов, необходимое для решения каждого конкретного вопроса.

Общее количество голосов – это сумма площадей всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся в собственности (ст. 37 ЖК РФ).

Если в доме есть помещения, купленные по договору долевого строительства, которые в собственность ещё не оформлены, они тоже принимаются в расчёт.

Общедолевая же собственность – крыши, лестницы, подвалы и т. д. – при подсчёте не учитываются.

Простое большинство

Просотое большинство – это более 50 % процентов голосов собственников. Оно высчитывается не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании.

Простым большинством решаются:

· Вопросы, которые касаются проведения ОСС. Они должны быть решены как можно раньше, чтобы избежать в дальнейшем конфликтных ситуаций:

· о сроках и порядке проведения годового ОСС (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);

· о порядке уведомления о принятых на собрании решениях (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ);

· об использовании ГИС ЖКХ и иных информационных систем для проведения общего собрания собственников (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

· об определении лиц, уполномоченных на использование данных систем, администратора ОСС (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

· о порядке приёма администратором сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам, поставленным на голосование, а так же о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

· порядок финансирования расходов на те общие собрания, которые были созваны по инициативе собственников, имеющих не менее 10% голосов (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

· о месте или адресе хранения копий протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ)

· Вопросы о способе управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):

· о выборе и изменении способа управления МКД;

· о расторжении договора управления с УО;

· выбор уполномоченного представителя для расторжения договора управления;

· о выборе управляющей организации и определении условий договора управления МКД;

· выбор председателя правления ТСЖ, ТСН;

· об избрании и переизбрании совета многоквартирного дома, если в доме не создано ТСЖ либо этот дом не управляется ЖК или ЖСК, но при этом в доме больше 4 квартир (ст. 161.1 ЖК РФ).

· Вопросы, связанные с советом МКД (ст. 161.1 ЖК РФ):

· об избрании и переизбрании совета МКД;

· о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета, причём это решение должно содержать размер вознаграждения, условия и порядок его выплаты;

· утверждение Положения о совете МКД;

· утверждение количественного состава совета МКД;

· делегирование полномочий совету МКД;

· об использовании ГИС ЖКХ или другой информационной системы в деятельности Совета дома.

· Ряд других вопросов (ст. 44, 155, 156, 164 ЖК РФ):

· размер платы за содержание жилого помещения в МКД;

· внесение платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ);

· о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

· о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ при непосредственном управлении собственниками МКД (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);

· о выборе лица (при непосредственном управлении домом), уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);

· об определении перечня и объёма работ и услуг по содержанию общего имущества дома, о том, на каких условиях будут выполняться работы и оказываться услуги, как они будут финансироваться.

Абсолютное большинство

Абсолютное большинство – 100 % голосов всех собственников помещений в МКД, а не только пришедших на собрание.

Согласие на уменьшение размера общего имущества в доме при реконструкции нужно получить от 100% собственников. Например, если после реконструкции планируется убрать одно крыльцо, должны согласиться все собственники без исключения (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Особенные вопросы

Для того, чтобы принять решение:

· о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

· о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счёта в российской кредитной организации (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),