В ч. 3 комментируемой статьи воспроизведено конституционное положение (см. ч. 3 ст. 55 Конституции).

Правило, предусмотренное в ч. 4 комментируемой статьи, опирается на конституционное положение, в силу которого каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции). Но в ЖК РФ не упоминается право свободно передвигаться и выбирать место пребывания, поскольку соответствующие отношения не входят в предмет жилищного законодательства.

Понятие места жительства гражданина дается в ГК РФ. Им признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК).

О видах жилых помещений см. ст. 16 ЖК РФ и комментарий к ней. Об основаниях возникновения жилищных прав см. ст. 10 ЖК РФ и комментарий к ней.

Граждане по своему усмотрению определяют, проживать им в комнате, квартире или жилом доме. Они также вольны сами решать, на каких условиях (основаниях) будут проживать в жилом помещении (по договору найма, как собственник или член семьи собственника и т.д.).

В связи со сказанным следует еще раз подчеркнуть, что речь идет о свободе выбора жилых помещений для проживания только с юридической точки зрения. С точки зрения обыденной возможность выбора обычно предопределяется экономическими реалиями, а иногда и иными обстоятельствами, например стремлением обеспечить какие-либо семейные интересы, необходимостью проживать в определенном месте с учетом состояния здоровья и пр. Но и с юридической точки зрения свобода выбора жилых помещений, конечно, небеспредельна. Право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в соответствии с федеральными законами может быть ограничено в пограничной полосе, в закрытых военных городках, в закрытых административно-территориальных образованиях, в зонах экологического бедствия, на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности, на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение (ст. 8 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <1>).

--------------------------------

<1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227.

Иногда само существо тех или иных отношений, регулируемых законодательством, обусловливает наличие каких-либо ограничений права свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей и т.д. Так, жилые помещения предоставляются в социальный наем только определенным категориям граждан (см. ст. 49 ЖК и комментарий к ней). Следовательно, все иные граждане не могут стать нанимателями по договорам социального найма (если иное не установлено законом, см., например, ч. 2 ст. 82 ЖК).

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

 

Комментарий к статье 2

 

1. Положения комментируемой статьи базируются на норме, содержащейся в ч. 2 ст. 40 Конституции РФ: органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

2. В Конституции РФ закреплен принцип разделения властей на законодательную (ст. ст. 94 - 109), исполнительную (ст. ст. 110 - 117) и судебную (ст. ст. 118 - 129).

Представительным и законодательным органом Российской Федерации является Федеральное Собрание (ст. 94 Конституции), состоящее из двух палат - Совета Федерации и Государственной Думы (ст. 95 Конституции).

Система органов государственной власти республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов устанавливается субъектами Российской Федерации самостоятельно в соответствии с основами конституционного строя Российской Федерации и общими принципами организации представительных и исполнительных органов государственной власти, определенными федеральным законом (ст. 77 Конституции).

Местное самоуправление осуществляется в городских, сельских поселениях и на других территориях с учетом исторических и иных местных традиций; осуществляется гражданами путем референдума, выборов, других форм прямого волеизъявления, через выборные и другие органы местного самоуправления. Структура органов местного самоуправления определяется населением самостоятельно (ст. ст. 130 - 131 Конституции).

Таким образом, прочитав в комментируемой статье об органах государственной власти и органах местного самоуправления, обеспечивающих условия для осуществления гражданами права на жилище, следует иметь в виду соответствующие обязанности:

1) органов государственной власти Российской Федерации:

а) представительного и законодательного органа Российской Федерации - Федерального Собрания;

б) высшего органа исполнительной власти Российской Федерации - Правительства РФ;

2) органов государственной власти субъектов Российской Федерации:

а) представительных органов государственной власти;

б) исполнительных органов государственной власти;

3) органов местного самоуправления, которые также подразделяются на представительные и исполнительные.

3. Рассматривая положения, включенные в ст. 2 ЖК РФ, нельзя не видеть их некоторую "разнокалиберность". Некоторые из них в какой-то мере конкретизированы. Они представляют собой полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений (см. п. 3 ст. 2 (ср. с п. п. 3 - 6 ст. 12, п. п. 4 - 5 ст. 13, п. 5 ч. 1 ст. 14), п. 6 ст. 2 (ср. с п. 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14) ЖК). Другие указания предельно абстрактны. Но и те и другие имеют целью обозначить совокупность различного рода действий всех органов власти и местного самоуправления, обеспечивающих условия для осуществления права на жилище. Поэтому естественно, что, во-первых, воедино сведено перечисление экономических, организационных, юридических и других "моментов", в той или иной степени относящихся к обеспечению права граждан на жилище. Во-вторых, перечисленные обязанности несут все названные органы. Однако содержание той или иной обязанности каждого из них специфично, каждый из этих органов исполняет одноименные обязанности по-своему. Например, органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 2 ЖК).

Конспективно распределение компетенции между различными органами в указанной сфере можно отразить так:

1) органы государственной власти РФ принимают Жилищный кодекс, в котором определяются основные принципы и общие начала организации учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределения жилья и т.д.; принимают другие федеральные законы и нормативные правовые акты, которыми определяются правила (следуя терминологии п. 3 ст. 2 ЖК, "устанавливается порядок") предоставления государственного и муниципального жилья, в том числе определяют иные (кроме малоимущих) категории граждан, которым жилье предоставляется в социальный наем, и устанавливают порядок предоставления жилья этим гражданам (а отдельные органы наделяются и правом предоставить жилье);

2) органы государственной власти субъектов Федерации определяют порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, устанавливают категории граждан, которые могут получить жилье жилищного фонда данного субъекта Федерации в социальный наем, и указывают органы, принимающие решения о предоставлении такого жилья, и т.д.;

3) органы местного самоуправления осуществляют учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, принимают решения о предоставлении жилья, заключают договоры найма и т.д.

Таким образом, для того, чтобы определить обязанности каждого органа в деле обеспечения права граждан на жилище, необходимо обратиться к Конституции РФ, законодательству о соответствующем органе государственной власти, местного самоуправления, актам жилищного законодательства и т.д.

4. Следует еще раз подчеркнуть, что в комментируемой статье с учетом цели жилищной политики - обеспечение права граждан на жилище - определен предмет деятельности органов государственной власти и местного самоуправления с точки зрения экономической, организационной, юридической и пр. Соответствующие действия осуществляются указанными органами в пределах их компетенции.

Компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления в жилищно-правовой сфере определяется ст. ст. 12 - 14 ЖК РФ, а также иными актами, определяющими статус этих органов.

 

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

 

Комментарий к статье 3

 

1. Комментируемая статья конкретизирует положения ст. 25 Конституции РФ, согласно которой "жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения". Право на неприкосновенность жилища в юридической литературе относят к категории личных неимущественных прав, которое отражает неприкосновенность одного из элементов личной жизни граждан, а не объекта права частной собственности на жилой дом либо объекта прав нанимателя по договору жилищного найма <1>.

--------------------------------

<1> См.: Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан // Актуальные проблемы жилищного права. М.: Статут, 2003. С. 57.

 

Жилищное законодательство, включая ЖК РФ, не дает определения понятия "жилище". Данный Кодекс указывает лишь на то, что объектами жилищных прав являются жилые помещения: жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома и часть квартиры (см. комментарий к ст. 16 ЖК). При этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК).

Любопытно, что попытка истолковать понятие "жилище" была предпринята УПК РФ, который, разумеется, в целях УПК под жилищем понимает индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания (п. 10 ст. 5 УПК).

Следует признать, что "жилище" - это действительно более широкое понятие, чем просто жилое помещение. Такое отношение к понятию "жилище" выработано и в практике Европейского суда по правам человека (далее - Суд), который неоднократно давал толкование этого понятия при рассмотрении жалоб на нарушение ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, провозгласившей, что "каждый имеет право на уважение... его жилища...".

Так, упомянутый Суд признает "жилищем" строения и помещения, используемые для временного проживания. В Постановлении от 28 ноября 1997 г. по делу Ментеш и другие против Турции Европейский суд по правам человека признал жилищем заявительницы принадлежащий ее свекру дом в деревне, в котором она проживала во время ежегодных приездов в деревню, в том числе в тот день, когда дом был уничтожен силами безопасности <1>.

--------------------------------

<1> Здесь и далее цитируется по обзору: Содержание понятия "жилище" в практике Европейского суда по правам человека // Вып. N 89 зарубежной практики конституционного контроля, подготовленный Управлением международных связей, изучения и обобщения зарубежной практики конституционного контроля Конституционного Суда РФ. 2005 г.

 

В Постановлении от 16 декабря 1992 г. по делу "Нимитц против Германии" названный Суд признал нарушением права заявителя на уважение его жилища обыск, проведенный в адвокатской конторе заявителя.

В Постановлении от 16 апреля 2002 г. по делу "Компания "Кола Эст" и другие против Франции" Суд отметил, что при определенных обстоятельствах права, гарантированные ст. 8 Конвенции, могут быть истолкованы как включающие право на уважение зарегистрированного офиса компании, отделений или иных деловых помещений.

В Постановлении от 25 сентября 1996 г. по делу "Бакли против Соединенного Королевства" Суд признал жилищем фургоны, которые заявительница-цыганка разместила на принадлежащем ей участке земли и в которых проживала со своей семьей.

В Постановлении от 15 июля 2003 г. по делу "Эрнст и другие против Бельгии" Суд подтвердил распространение права на уважение жилища на принадлежащие заявителям-журналистам транспортные средства, в которых, наряду с их домами и офисами, также были произведены обыски.

В то же время Европейский суд по правам человека не признает составным элементом понятия "жилище" такой объект, как незастроенный участок земли, пусть даже предназначенный для строительства жилья. В равной степени понятие "жилище" нельзя использовать применительно к территории страны, где человек вырос и где когда-то жила его семья, однако сам он уже не живет (Постановление от 18 декабря 1996 г. по делу "Лоизиду против Турции").

2. Возможность проникновения в жилище обусловлена в первую очередь согласием проживающих в нем на законных основаниях граждан <1>. Без надлежащего согласия такое проникновение допустимо, если цели соответствующих действий обозначены в ЖК РФ. Требуется также наличие либо иных федеральных законов, которые бы устанавливали как допустимые случаи такого проникновения, так и сам порядок (т.е. процедуру) проникновения в жилище, либо судебного решения, санкционирующего такие действия.

--------------------------------

<1> Конституция РФ в ст. 25 говорит о воле проживающих в нем лиц.

 

Что касается первого условия, то следует отметить более узкое содержание формулировки ЖК РФ в противовес и Конституции РФ, и решениям Европейского суда. Проживание в жилом помещении на законных основаниях означает, что вселение в него было произведено в соответствии с требованиями законодательства. Так, к примеру, ЖК РФ и ГК РФ устанавливают определенные требования для вселения в жилое помещение членов семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК), членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК), поднанимателей (ст. 76 ЖК), временных жильцов (ст. 80 ЖК), граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма (ст. 679 ГК) и т.д. Именно эти и другие законно вселенные категории граждан могут запрещать проникновение в занимаемое ими жилище <1>.

--------------------------------

<1> Л.О. Красавчикова поддерживает высказанное в литературе мнение о том, что право на неприкосновенность жилища принадлежит также проживающим в санаториях, пансионатах, туристических палатках, дачах и т.д. (см.: Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан. С. 58).

 

Тем не менее Европейский суд исходит из того, что нарушение права на жилище может иметь место и в том случае, когда те или иные помещения используются с некоторыми нарушениями. Так, в Постановлении от 18 ноября 2004 г. по делу "Прокопович против России" Суд признал жилищем заявительницы квартиру ее гражданского мужа, в которой она проживала без прописки и без оформления брака в течение 10 лет до смерти гражданского мужа и из которой была затем выселена.

Приведенный пример в первую очередь может служить иллюстрацией к ст. 40 Конституции РФ о праве каждого на жилище и недопустимости его произвольного лишения. Вместе с тем оба конституционных права - право на жилище и право на неприкосновенность жилища - взаимосвязаны и не должны противопоставляться друг другу как имущественное и личное неимущественное право.

3. Жилищный кодекс РФ разграничивает допустимые цели проникновения в жилое помещение, а также случаи и порядок такого проникновения. При этом цели возможного проникновения в жилище без согласия законно проживающих в нем граждан, а значит, и степень возможного ограничения этого конституционного права предусматривает ЖК РФ. Следует отметить, что Конституция РФ в ст. 55 (ч. 3) устанавливает предел ограничений конституционных прав и свобод. Любое конституционное право (за исключением права на судебную защиту, которое согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ не может быть ограничено ни при каких обстоятельствах) может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В условиях чрезвычайного положения право на неприкосновенность жилища может быть ограничено дополнительно (ст. 56 Конституции).

Комментируемый Кодекс целями ограничения конституционного права неприкосновенности жилища называет спасение жизни граждан и (или) их имущества, обеспечение их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также при задержании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечении совершаемых преступлений или установлении обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Представляется, что перечисленные в ЖК РФ цели ограничения рассматриваемого права в целом укладываются в рамки, установленные ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ.

Возможные случаи ограничения конституционного права на неприкосновенность жилища могут быть предусмотрены нормами уголовного, административного и процессуального законодательства, устанавливающими не только исключительные основания, когда компетентные лица вправе войти в жилище помимо воли проживающих в нем лиц, но и ответственность за противоправное - прямое или косвенное - посягательство на неприкосновенность жилища <1>. Так, соответствующие нормы содержатся в ФЗ "О милиции" (п. 18 ст. 11), "Об оперативно-розыскной деятельности" (ст. 8) и др.

--------------------------------

<1> См.: Марткович И.Б. Жилищное право. М., 1990. С. 28.

 

Ограничение права неприкосновенности жилища может допускаться в силу необходимости осуществления определенных действий специальными аварийными и спасательными службами. Однако непременным условием правомерности действия таких служб должен служить федеральный закон, четко регламентирующий порядок их деятельности.

О гражданско-правовых способах защиты права на неприкосновенность жилища см. комментарий к ст. 11 ЖК РФ.

4. Часть 4 комментируемой статьи конкретизирует положение ст. 40 (ч. 1) Конституции РФ, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища. Соответствующее конституционное положение истолковано Конституционным Судом РФ, который пришел к выводу о том, что лишение жилого помещения в судебном порядке и на основании закона не является произвольным. Лишение жилища, о котором говорится в названной статье Конституции РФ, связано с принудительным выселением из него. Иные случаи лишения жилища, например в результате его разрушения либо переселения в другое жилье, к рассматриваемому случаю, как представляется, отношения не имеют.

В развитие указанной правовой позиции Конституционного Суда РФ и ЖК РФ, и ГК РФ предусмотрели исключительно судебный порядок лишения права собственности на жилое помещение, а также выселения нанимателей, поднанимателей, временных жильцов и других категорий граждан из занимаемых помещений. Выселение граждан в административном порядке не допускается.

Выселение из занимаемого жилого помещения наступает как следствие виновного поведения лица. Помимо ЖК РФ дополнительные основания выселения граждан могут быть предусмотрены другими федеральными законами. Формально это требует неисчерпывающего перечня соответствующих оснований выселения из занимаемых помещений и в ЖК РФ, что законодателем, однако, не учитывается. Любые иные ограничения в праве пользования жилищем также должны быть предусмотрены ЖК РФ либо иными федеральными законами.

По сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР ЖК РФ установил ряд ограничений в праве пользования социальным жильем, однако введение таких ограничений прямо допускается комментируемым Кодексом.

 

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

 

Комментарий к статье 4

 

1. В комментируемой статье определяется предмет жилищного законодательства. Его образует система жилищных отношений. Следует подчеркнуть, что в данном случае речь идет о предмете не только ЖК РФ, но и всего жилищного законодательства (перечисленные отношения регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами, содержащими жилищно-правовые нормы).

2. Рассматривая п. 1 ч. 1 комментируемой статьи, следует констатировать, что в первую очередь имеются в виду отношения, возникающие по поводу заключения договора социального найма, и социальные связи, порождаемые этим договором.

Это означает, что жилищным законодательством устанавливаются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма (ст. ст. 49 - 59 ЖК), указываются стороны договора (ст. 60 ЖК), предмет и форма договора социального найма (ст. ст. 62, 63 ЖК) и т.д.

Кроме того, жилищное законодательство регулирует отношения, складывающиеся по поводу возникновения прав на жилое помещение на основании договора поднайма государственного или муниципального жилья (ст. 76, ч. ч. 1 - 3 ст. 77, ст. 78 ЖК), указывает порядок и условия вселения нанимателем в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи (ч. 1 ст. 70 ЖК), а также временных жильцов (ч. ч. 1 - 2 ст. 80 ЖК).

В ст. 19 ЖК РФ упоминается жилищный фонд коммерческого использования (п. 4 ч. 3 ЖК). Никаких исключений относительно жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов не установлено. Следовательно, жилищное законодательство может регулировать отношения, складывающиеся по поводу возникновения прав на государственное и муниципальное жилье на основании договора коммерческого найма. (Наиболее важные положения об этом договоре содержатся в ГК РФ, его ст. ст. 671, 673 - 688.)

3. Когда в п. 1 ч. 1 комментируемой статьи говорится о регулировании жилищным законодательством отношений по поводу осуществления прав владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, то прежде всего имеется в виду установление законодательством правил использования жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма (ч. 4 ст. 17, ст. 61, ч. 2 ст. 63 ЖК и т.д.). Распоряжение жильем осуществляется при передаче его нанимателем в поднаем (ч. ч. 1, 2 ст. 76 ЖК), вселении нанимателем в жилое помещение членов своей семьи (ч. 1 ст. 70 ЖК) и временных жильцов (ч. ч. 1 - 2 ст. 80 ЖК), а также при обмене жилыми помещениями (ст. ст. 72 - 74 ЖК).

Жилищное законодательство регулирует и отношения по поводу пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов поднанимателями (ч. 3 ст. 76, ч. 4 ст. 77 ЖК) и временными жильцами (ч. 3 ст. 80 ЖК), а также жилищное законодательство регламентирует отношения по владению, пользованию и распоряжению государственным и муниципальным жильем, предоставленным по договору коммерческого найма (см., в частности, ч. 4 ст. 17 ЖК; ст. ст. 673, 676, 678 - 681, 685 ГК).

4. Изменение прав на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов регламентируется законодательством весьма обстоятельно. Причем осуществляется это, условно говоря, позитивным и негативным способами. Так, к числу первых можно отнести указания ЖК РФ, содержащиеся в ст. 82 (об объединении договоров и замене нанимателя), в ч. 2 ст. 70 (об изменении договора социального найма в связи с вселением в жилое помещение новых членов семьи нанимателя). К изменению жилищных прав может привести осуществление переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. ст. 25 - 28 ЖК). Изменение происходит при предоставлении по социальному найму освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений проживающим в этой квартире нанимателям (ч. ч. 1 - 2 ст. 59 ЖК). Изменение прав возможно вследствие проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (ч. 4 ст. 88 ЖК).

К указаниям негативного характера можно отнести нормы, направленные на недопущение произвольного изменения жилищных отношений. Так, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК). Это правило, распространяющееся как на коммерческий наем, так и на социальный наем жилья (ст. ст. 675, 672 ГК), получило развитие в ЖК РФ применительно к договору социального найма. В ст. 64 Кодекса предусматривается, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. (Договор остается неизменным при смене не только собственника, но и обладателя иного вещного права.)

К указаниям об изменении жилищных прав, которые условно названы негативными, можно отнести и некоторые иные нормы жилищного законодательства. Например, в силу ч. 10 ст. 156 ЖК РФ изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае выполнения работ и оказания услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч. 4 ст. 157 ЖК) и т.д.

Новейшее жилищное законодательство не предусматривает такого ранее широко распространенного основания для изменения договора найма, как раздел жилой площади (член семьи нанимателя при определенных условиях вправе был требовать заключения с ним отдельного договора найма, предположим, ему выделялась одна комната или несколько комнат в квартире (ст. 86 ЖК РСФСР)). По-видимому, такое изменение договора признано противоречащим сути отношений, возникающих при социальном найме жилья. Кроме того, раздел жилой площади ведет (вел) к росту числа коммунальных квартир, что, конечно же, нежелательно. Однако в результате устранения возможности раздела жилой площади будет широко распространена ситуация, когда в одной квартире (жилом доме) по одному договору социального найма будут жить чужие друг другу люди (например, в связи с расторжением брака).

5. Регулированию отношений по поводу прекращения прав на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов жилищное законодательство традиционно уделяет повышенное внимание. Как и в ранее действовавших правовых актах, в ЖК РФ содержатся нормы, допускающие прекращение договора социального найма по соглашению сторон, в одностороннем порядке по воле нанимателя и членов его семьи, по инициативе наймодателя и т.д. (ст. 83, ч. ч. 2 - 3 ст. 88 ЖК; ст. 687 ГК). Закон устанавливает, при каких условиях и в каком порядке производится выселение из жилого помещения, каким требованиям должно отвечать жилое помещение, предоставляемое взамен того, из которого производится выселение, и т.д. (ст. ст. 84 - 87, 89 - 91 ЖК).

Жилищный кодекс РФ также обстоятельно регулирует отношения по поводу обмена жилыми помещениями, который приводит к прекращению прав на одно помещение и возникновению прав на другое (ч. 5 ст. 74 ЖК). В Кодексе указывается, как прекращается право пользования жилым помещением, основанное на договоре поднайма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 79 ЖК). Содержатся в нем и предписания о прекращении жилищных прав временных жильцов (ч. ч. 4 - 5 ст. 80 ЖК).

6. Наиболее важные положения о пользовании жилыми помещениями (в том числе частного жилищного фонда) сформулированы в ГК РФ (ст. ст. 288 - 293). В ЖК РФ они конкретизируются. Всем собственникам жилых помещений "адресованы" нормы, содержащиеся в ст. 30. Отношения по пользованию жилыми помещениями частного жилищного фонда достаточно подробно регулируются ст. ст. 31 - 34, ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.

Более конкретизированные указания о том, как следует пользоваться жилыми помещениями (в том числе частного жилищного фонда), обычно содержатся в специальном нормативном акте. Так, до недавнего времени действовали Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415.

Жилищный кодекс РФ относит установление правил пользования жилыми помещениями к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации (п. 13 ст. 12). В ч. 4 ст. 17 Кодекса предусматривается, что правила пользования утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В настоящее время действуют Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (более подробно см. ч. 4 ст. 17 ЖК и соответствующий комментарий).

7. Регулирование отношений по поводу пользования общим имуществом собственников помещений (п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК) осуществляется гражданским законодательством (ст. 290 ГК) и нормами ЖК РФ (ст. ст. 36 - 48).

8. Отношения по поводу отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (п. 4 ч. 1 ст. 4 ЖК) регулируются большим числом правовых актов различной юридической силы (см., в частности, ч. ч. 2 - 4 ст. 15, ст. ст. 22 - 24 ЖК и соответствующий комментарий).

9. Определение порядка государственного учета жилищных фондов отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 1 ст. 12 ЖК). Учет государственного и муниципального жилищных фондов отнесен к компетенции соответственно органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления (см. п. 1 ст. 13, п. 1 ч. 1 ст. 14 ЖК и соответствующие комментарии).

10. О содержании и ремонте жилых помещений (п. 6 ч. 1 комментируемой статьи) в жилищном законодательстве содержится множество указаний. Так, в соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, в силу п. 3 ч. 2 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, в ч. 3 ст. 67 предусматриваются такие обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, как обеспечение сохранности жилого помещения, проведение текущего ремонта жилого помещения и т.д.

11. Отношения, возникающие по поводу переустройства и перепланировки жилых помещений (п. 7 ч. 1 комментируемой статьи), в первую очередь регулируются ст. ст. 25 - 29 ЖК РФ (см. указанные статьи и соответствующий комментарий).

12. Управление многоквартирными домами (п. 8 ч. 1 комментируемой статьи) осуществляется в соответствии с правилами, установленными ст. ст. 161 - 165 ЖК РФ.

13. Отношения, возникающие в связи с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, а также права и обязанности их членов регулируются гражданским законодательством (нормы о юридических лицах, в частности, предусмотренные ст. 116, п. 4 ст. 218, ст. 291 ГК) и жилищным законодательством (прежде всего ст. ст. 110 - 152 ЖК).

14. Отношения, возникающие по поводу предоставления коммунальных услуг, вопреки указанию, содержащемуся в п. 10 ч. 1 комментируемой статьи, регулируются жилищным законодательством весьма незначительно. ЖК РФ указывает на то, что наймодатель по договору социального найма обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК), наниматель должен своевременно вносить плату за коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК) и т.д.

15. Принципиально важные положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги сформулированы в ЖК РФ (п. 11 ч. 1 комментируемой статьи). Так, Кодексом определен перечень субъектов, обязанных вносить соответствующие платежи (ст. 153), указана структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154) и т.д. Более детализированные нормы вводятся уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (см., например, ч. 11 ст. 155, ч. 10 ст. 156, ч. 4 ст. 157 и др.), федеральными законами и законами субъектов Федерации (см., например, ч. 5 ст. 156), органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления (см., например, ч. 3 ст. 156).

16. Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 12 ч. 1 комментируемой статьи) отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Федерации (п. 8 ст. 13 ЖК), а также органов местного самоуправления (п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК; в ст. 20 последние почему-то не названы).

17. В ч. 2 комментируемой статьи названы участники жилищных отношений. Ими могут быть все субъекты гражданского права (см. абз. 2 п. 1 ст. 2 ГК).

Участие граждан в жилищных отношениях не зависит от пола, возраста, состояния здоровья и т.п. Другое дело, что довольно часто жилищные права (и обязанности) приобретаются, реализуются (исполняются) через представителей. Действия представителя непосредственно создают, изменяют и прекращают жилищные права и обязанности представляемого. Например, от имени малолетних (граждане в возрасте от шести до 14 лет) действуют их родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК). От имени гражданина, признанного недееспособным, действует его опекун (п. 2 ст. 29 ГК).

Юридические лица приобретают права и принимают на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК).

От имени Российской Федерации и субъектов Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК).

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 2 ст. 125 ГК).

В ЖК РФ многократно упоминаются полномочия различных органов. Так, в силу ч. 1 ст. 23 перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Норма предоставления и учетная норма устанавливаются органами местного самоуправления (ст. 50 ЖК). Органы государственной власти субъектов Федерации устанавливают порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 13, ч. 2 ст. 49 ЖК) и т.д. и т.п. Во