Проблемы организации товарищества собственников жилья во вновь созданных кондоминиумах

Сегодня основная масса жилья в России строится за счет привлекаемых средств инвесторов (юридических и физических лиц). Эти средства начинают поступать к застройщикам еще задолго до самого строительства, и в момент приемки здания в эксплуатацию, если не все, то хотя бы часть квартир в нем уже проданы. В результате чего, еще до окончания строительства дом имеет множество владельцев (в основном частных). По общему правилу, такое жилье не должно приниматься в состав муниципального жилого фонда и управляться муниципальными жилищными предприятиями.

Застройщики также не заинтересованы в том, чтобы содержать построенное ими жилье. Законодательство возлагает на собственника недвижимости бремя по управлению жильем. Владелец обязан сам определить, как будет содержаться жилье и какие средства на это будут потрачены.

Закон «О товариществах собственников жилья» фактически предлагает собственникам квартир только два пути: передать функции по управлению муниципальной службе заказчика или создать некоммерческую организацию – ТСЖ.

Первый путь: Застройщик обязан до сдачи объектов Госкомиссии заключить договор на временное обслуживание этих зданий и их внешних инженерных коммуникаций с соответствующими ЖЭУ, ПУЖКХ, МУП «Водоканал», Тепловые сети» или «Тепловые сети и отопительные котельные», «Буряткоммунэнерго», «Ключ», «Тепловик» или другими предприятиями – источниками теплоснабжения, АО «Электросвязь» и др. (на срок 2 месяца после приемки в эксплуатацию этих домов Госкомиссией).[6] Из всего выше сказанного можно сделать вывод, что законодатель обязывает нести серьезные расходы на содержание жилья до момента его фактической передачи домовладельцу. Из-за чего, застройщик пытается передать построенный им объект, как можно быстрее, в ведение муниципалитету, но нужно отметить, что участие муниципалитета в строительстве ограничивается выделением под застройку свободных земельных участков. Принимать дом, в котором муниципалитету ничего не принадлежит, а большая часть помещений находится в частной собственности, для города невыгодно. В результате застройщики могут оказаться в сложной ситуации, поскольку передать дом в управление некому, из – за чего срываются сроки, здание простаивает незаселенным. Дому необходимо свет, тепло, газ и если застройщик не хочет брать дом на свой баланс и выступать заказчиком на поставку коммунальных услуг, то в результате страдают жильцы. Если застройщик все же самостоятельно обеспечивает здание коммунальными услугами, то из – за разницы в тарифах несет экономические потери.

Обычно застройщики после сдачи объекта, полностью освобождаются от всех обязательств по нему, переходя к строительству нового здания.

Но в настоящее время компании – застройщики стали сами осуществлять управление построенными домами и их содержанием, заполняя тем самым еще одну нишу на конкурентном рынке недвижимости.

Имеется практика когда, муниципалитет принимает в эксплуатацию все вновь построенные здания, независимо заселены они или нет. В дома поступают коммунальные услуги, причем свет и тепло поступают во все квартиры, независимо от того заселены они или нет. Оплачивают эти услуги только, те, кто живет в доме. Понятно, что жилищное предприятие принимающее новостройку несет убытки. Часто на этой «почве» возникает конфликт между застройщиками и предприятием, если дома не заселены на сто процентов, поэтому стараются оттянуть момент принятия дома. Все убытки по эксплуатации в период «ожидания переговоров» несет застройщик. Данная проблема решена в Москве и Санкт-Петербурге, там имеются частные компании, заинтересованные в получении фронта работы, что способствует созданию конкуренции и заставляет повышать качество оказываемых услуг населению.

Путь второй, состоит в организации товарищества собственников жилья. Товарищество представляет собой некоммерческую организацию со статусом юридического лица. Основные задачи ТСЖ: обеспечение домовладельцев жилищно-коммунальными услугами; эффективное совместное использование общего имущества; поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания; поддержание первичной рыночной стоимости жилья; предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания; минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги; получение дополнительного финансового источника за счет хозяйственной деятельности; оказание жильцам дополнительных услуг и другие.

Для выполнение этих задач товарищество принимает на свой баланс дом и связанные с ним элементы кондоминиума, и самостоятельно осуществляет управление кондоминиумом или при желании нанимает управляющего.

Но не стоит забывать и о том, что товарищество также облагается налогами. Один из таких налогов, налог на прибыль товарищества собственников жилья. Он уплачивается в случае: продажи ненужного имущества, при получении имущества безвозмездно и при продажи товариществом материалов. Ставка налога на прибыль 13% идет в федеральный бюджет, а 17% в бюджет субъекта Российской Федерации. Не считается прибылью, поступления на счет товарищества собственников жилья, денежных сумм от других граждан и предприятий. Товарищество не платит НДС в том случае, если не осуществляет предпринимательскую деятельность, за исключением случаев передачи имущества в безвозмездное пользование. Не оплачивает налог с владельцев транспортных средств.

Налогообложение некоммерческих организаций осуществляющих предпринимательскую деятельность: налог на прибыль, налог на пользование автомобильными дорогами, налог на имущество и налог на содержание имущественного фонда и объектов социально-культурной сферы (местный налог). Размер данного налога 1,5% исходя от объема реализованной продукции.